萬科：反腐對(duì)樓市影響大 一樓盤3周接待紀(jì)委15次

　　日前，萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言傳出，其中稱全國房地產(chǎn)市場分化，引發(fā)輿論關(guān)注。

　　發(fā)言全文廣泛流傳開后，@藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)記者工作平臺(tái)微博稱，“毛大慶手機(jī)關(guān)機(jī)，和他手下人核實(shí)過。確認(rèn)?！盄易鵬在其微信朋友圈表示，當(dāng)面向毛大慶本人核實(shí)，毛否認(rèn)是自己的發(fā)言。但至現(xiàn)在毛大慶未自己公開承認(rèn)或否認(rèn)。

　　建策沙龍主任人陳淮發(fā)布微博，對(duì)沙龍發(fā)言外泄并遭到曲解表示憤怒，間接確認(rèn)了這一發(fā)言稿的真實(shí)性。陳淮微博稱：“網(wǎng)傳萬科毛總一個(gè)內(nèi)部沙龍發(fā)言，這會(huì)恰為我主持。我印象，毛總所講關(guān)鍵點(diǎn)，一是市場價(jià)格是有敏感點(diǎn)的，二是不同城市出現(xiàn)分化，三是有些城市盲目擴(kuò)張。并無超出近期市場議論的夸張之語。既然有參與者不珍惜此交流機(jī)會(huì)，再不會(huì)有這沙龍了！”

　　萬科副總裁毛大慶在建策沙龍上的發(fā)言全文如下：

　　今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對(duì)今年一季度以來的市場，覺得都比較復(fù)雜，先坦率的談個(gè)人對(duì)市場的分析。去年年末的時(shí)候，我有過一次訪談，曾經(jīng)談到，2013-14年間，市場可能會(huì)有一個(gè)比較大的分化，個(gè)人曾在多個(gè)會(huì)上談過，從現(xiàn)在重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市看，已明顯出現(xiàn)分化的特征，50個(gè)城市的背景：(國家從2003年實(shí)施政策性調(diào)控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實(shí)施政策性調(diào)控，在過去10年強(qiáng)政策性調(diào)控下，一共有過43次政策性調(diào)控，其中頒布了179份四部委以上的文件，這179份文件，個(gè)人受任志強(qiáng)(微博)影響較大，喜歡分析，個(gè)人將179份文件全部找到，并拼到一起看過(嘲笑個(gè)人有病)，發(fā)現(xiàn)：179份文件前言不搭后語，各種事情也有很多沒落實(shí)；但是這179份文件給我一個(gè)啟示：再一次印證了中國房地產(chǎn)有房地產(chǎn)問題的地方，從這個(gè)國家有4部委以上文件開始，他的每個(gè)文件都有一段，叫做這個(gè)文件的指向：從30多個(gè)城市，到70多個(gè)城市，最多情況下提到都是50-60個(gè)城市，其實(shí)，再仔細(xì)看，這個(gè)50-60個(gè)城市標(biāo)志了中國房地產(chǎn)比較明顯的各種各樣特征，萬科長時(shí)間以來，我們的研究院和研究機(jī)構(gòu)，自己的研究部門分析的比較多的，其實(shí)也就是36—50個(gè)城市之間的狀態(tài))。這50個(gè)城市從13年底—14年初，出現(xiàn)了兩個(gè)情況：一個(gè)是以二線城市為代表的，出現(xiàn)了較為明顯的特征：由于土地供應(yīng)過多，帶來了對(duì)未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是沈陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像沈陽這樣的城市大概有30來個(gè)(在50個(gè)城市里面)，基本由于市場供應(yīng)過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動(dòng)在于土地的價(jià)格在過去的一年里由于上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對(duì)市場價(jià)格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現(xiàn)了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對(duì)于銀行的貸款、政策的收緊，這三點(diǎn)(兩個(gè)透支加一個(gè)收緊)，使得今年我們普遍意義的市場出現(xiàn)了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個(gè)狀態(tài)，可能這樣一個(gè)情況可以涵蓋大多數(shù)的城市。

　　輔助一個(gè)擾動(dòng)因子，就是反腐敗(星河灣代表下午提出反腐敗對(duì)星河灣影響很大)，作為我們開發(fā)商講，反腐敗對(duì)高端樓盤影響，事實(shí)上還是很大的。反腐敗對(duì)于高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個(gè)事直接或間接相連的包括產(chǎn)業(yè)、人、以及一批人對(duì)于持有高端樓盤的疑惑心理。各個(gè)城市不一樣，比如山西省，我們也關(guān)注了星河灣這個(gè)項(xiàng)目，他影響到了煤炭整個(gè)行業(yè)。我們?nèi)f科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多大14-15次，我們從一個(gè)樓盤配合調(diào)查的之密集(售價(jià)在4、5萬元每平)，其他開發(fā)商更貴的樓盤更不敢想想是什么情況。所以，起碼在近期的一段時(shí)間內(nèi)，反腐敗對(duì)房地產(chǎn)還是挺明顯的一個(gè)擾動(dòng)因子。

　　同時(shí)，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由于廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進(jìn)行溝通后，得到這么一個(gè)數(shù)據(jù)，尤其以鏈家為主(鏈家基本占了北京一半以上的市場)，他們的單門店的單日掛單量(單日掛單量是二手房市場很重要的一個(gè)數(shù)據(jù))從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優(yōu)惠，甚至于腰斬售價(jià)，可見這房子都不知道怎么來的，比如：其中以某省某地級(jí)市公安局局長在北京銷售的房子(此人已經(jīng)進(jìn)去了)，在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數(shù)量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時(shí)候不計(jì)成本，玩命甩。甩帶來的后果是二手房的銷售嚴(yán)重的減緩，這個(gè)情況大家可以到門店看看(我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現(xiàn)在是越等越賣不掉，經(jīng)紀(jì)人讓我降價(jià)，我告訴經(jīng)紀(jì)人，我是以成本價(jià)賣的，都沒計(jì)算利息，結(jié)局就是我不賣了，收租金)；

　　北京還有一個(gè)更復(fù)雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應(yīng)，對(duì)于一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價(jià)格，能買到房子的一種期房，但事實(shí)上這種期望也挺虛幻的，他的供應(yīng)量很有限，北京金隅嘉業(yè)，在北京有比較好的兩個(gè)地方，大概5000套房子，現(xiàn)在還沒開始銷售，排隊(duì)的申請(qǐng)者，剔除重復(fù)的，5000套房子，申請(qǐng)的家庭數(shù)量在25萬；不剔除重復(fù)的，申請(qǐng)的家庭數(shù)量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經(jīng)構(gòu)不成對(duì)于高端樓盤的支撐。這是我想表達(dá)的觀點(diǎn)，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點(diǎn)特別敏感。前段時(shí)間萬科在北京賣的房子(住總?cè)f科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項(xiàng)目，2.2萬每平)，在市場上引起軒然大波，這個(gè)項(xiàng)目是被建委要求價(jià)格合理一點(diǎn)，低一點(diǎn)，萬科提出有股東、合作伙伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價(jià)賣了以后，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價(jià)了，以至于現(xiàn)任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我干的，你還問我。情況就是4小時(shí)賣光。賣光的狀態(tài)：房價(jià)幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個(gè)樓盤，價(jià)格賣到2.8-2.9萬，購房者人數(shù)立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現(xiàn)在市場的價(jià)格承受空間和區(qū)間是非常明確的。我們有一個(gè)建委批了的3.6萬每平的項(xiàng)目，在北京的亦莊，開盤后賣了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項(xiàng)目，4銷售賣光，3.6萬的項(xiàng)目很慢。

　　目前就是北京和上海的情況好點(diǎn)，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數(shù)字說明：我們檢測的24個(gè)重點(diǎn)城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至于4月，我們認(rèn)為好不到哪去。24個(gè)重點(diǎn)城市的存消比的變化也是相當(dāng)大，當(dāng)然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

　　還有幾個(gè)比較重要的數(shù)據(jù)，我們分為1000億級(jí)的城市，分為：北京、天津、沈陽、青島(北方城市為樣板)，1000億級(jí)的城市商品房的供應(yīng)面積，同比下降，北京是23%(好多企業(yè)現(xiàn)在是不賣，政府不批還限價(jià))；天津上漲環(huán)比106%，同比上漲8%；沈陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

　　商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟(jì)南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

　　批售比，大量的城市都是大于1的，北京是1.2，青島是1.9，煙臺(tái)1.4，這些數(shù)據(jù)看來都是在惡化的狀態(tài)上。

　　我們同時(shí)也看了商品房的上市，對(duì)比土地的成交面積來看，如果小于1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、沈陽、青島、大連等等，全部小于1，就證明了土地淤積在開發(fā)商手里的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什么情況呢，大于1的話，說明已上市的部分已經(jīng)開始積壓，比如天津，商品房上市對(duì)比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經(jīng)到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經(jīng)開始積壓了；

　　我們?cè)倏匆鐑r(jià)房價(jià)差，我們判斷，如果小于5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個(gè)城市，這里面只有北京是10824元，天津是8419元，沈陽4847元(沈陽現(xiàn)在想賺錢已經(jīng)很難了)，青島7000元，大連8000元，濟(jì)南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

　　3年新增庫存的存消比，多數(shù)城市，僅新增的庫存就已達(dá)到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴(yán)重的，如：天津17，沈陽7，青島16，煙臺(tái)38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個(gè)比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬于比較大的，好歹很多企業(yè)沒進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設(shè)導(dǎo)入人口幾乎沒有增長，城市的基本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數(shù)是政府壟斷和國有，少有的幾個(gè)大礦也是和政府勾著，調(diào)查唐山的有錢人很多，但是再看，發(fā)現(xiàn)有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點(diǎn)中學(xué)也沒有，三甲醫(yī)院就2個(gè)，是一個(gè)很傳統(tǒng)的北方城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，政府壟斷的經(jīng)濟(jì)體，民營資本和民營企業(yè)幾乎都沒有發(fā)展起來，再加上搞環(huán)保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉(zhuǎn)不動(dòng)了，停止?fàn)顟B(tài)。這樣的城市在國內(nèi)不在少數(shù)，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財(cái)政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處于急劇惡化的速度狀態(tài)。

　　現(xiàn)在庫存的問題事實(shí)上是挺尖銳的，萬科也做了統(tǒng)計(jì)，與往年的3月去化加快不同，27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個(gè)城市超過12個(gè)月，9個(gè)城市超過24個(gè)月，比如：廣深區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、成都區(qū)域來看，深圳存消比29個(gè)月，長沙24個(gè)月(我們是以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線，但每個(gè)公司的看法不同，萬科對(duì)自己公司的管理，萬科是按照每個(gè)公司資金來源的成本和我們基本對(duì)我們股東的收益率進(jìn)行倒算，我們對(duì)于一個(gè)城市的存消比到了多少以后可以忍受，高過以后就有危險(xiǎn)了)，每個(gè)公司算法和衡量不同，無錫在上海區(qū)域中，57個(gè)月，很嚴(yán)重，寧波36個(gè)月，杭州33個(gè)月，上海33個(gè)月，天津39個(gè)月，唐山28個(gè)月(唐山整個(gè)城市加起來計(jì)算，已超過100個(gè)月，28個(gè)月是城區(qū)里)，沈陽23個(gè)月，西安30個(gè)月，鄭州23個(gè)月。

　　總的狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個(gè)地方之外，其他城市土地成交已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險(xiǎn)性，但事實(shí)上，昨天下午(指恒大地產(chǎn)(03333.HK)子公司北京正浩置業(yè)有限公司以41.6億元總價(jià)，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價(jià)房的條件拿下大興區(qū)黃村DX00-0101-0201地塊，溢價(jià)率高達(dá)179.95%。，同日出讓的北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0801 等地塊C2商業(yè)金融用地，并沒有進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，被萬科(000002.SZ/200002.SZ)和首開聯(lián)合體以7.63億元的網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)拿下，溢價(jià)率僅為0.53%。樓面價(jià)為8048.85元/平方米，遠(yuǎn)低于恒大獲得的黃村地塊。)，兩塊地一街之隔，不知道恒大如何賣；但由于每一快地出來，都有一個(gè)這樣的企業(yè)出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態(tài)就是：價(jià)格還在飛快上漲。但是看現(xiàn)在拍賣土地的結(jié)構(gòu)，參與結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實(shí)，都在舉牌。但現(xiàn)在情況不同，現(xiàn)在基本報(bào)名企業(yè)數(shù)量已經(jīng)急劇衰減，但是總有這樣的企業(yè)，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最后，每次都能冒出這樣的一對(duì)冤家，到最后，甭管這兩個(gè)企業(yè)怎么舉的，但是價(jià)格就很高，所以總體看起來，從投標(biāo)、報(bào)名到拿地，事實(shí)上有這嚴(yán)重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時(shí)間在北京開發(fā)的企業(yè)，比方最早的首創(chuàng)、城建、住總、萬科等等，目前基本處于相對(duì)來講比較溫和的狀態(tài)。

　　目前可以說除了這些城市外，整個(gè)都在下行當(dāng)中，政策的強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在在轉(zhuǎn)型，從強(qiáng)行政干預(yù)轉(zhuǎn)向向分類調(diào)控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續(xù)收緊，加上宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了市場的信心不足，是現(xiàn)在比較明顯的現(xiàn)象。

　　今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個(gè)行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒任務(wù)，一季度房貸沒任務(wù)，以前都是有任務(wù)的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現(xiàn)象；第二，像大家都有不知道的時(shí)候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個(gè)部門，這個(gè)部門里面的人是從市場上找過來的并且做過房地產(chǎn)開發(fā)的人，到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項(xiàng)目去房貸，他們的目標(biāo)要瞄準(zhǔn)哪些項(xiàng)目去房貸，以前像以前北京銀行的一個(gè)分行，直接放就沒錯(cuò)，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恒大的項(xiàng)目一路之隔)，然后說這個(gè)項(xiàng)目列入黑名單風(fēng)險(xiǎn)，就是他們?cè)阢y行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項(xiàng)目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點(diǎn)像信托；第二個(gè)說明他們放貸沒有任務(wù)，沒有任務(wù)之后，他們想放點(diǎn)好的，他都挑。

　　關(guān)于負(fù)債率，萬科最近也在研究，據(jù)東方證券分析，2012年開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負(fù)債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負(fù)債率，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商，尤其土地價(jià)格高的城市的開發(fā)商，負(fù)債率有非常嚴(yán)重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負(fù)債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個(gè)打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權(quán)制抵押，有若干個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了實(shí)際拿地開發(fā)企業(yè)的真實(shí)股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項(xiàng)目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗(yàn)是未來一個(gè)很大的問題。

　　因此，有一個(gè)結(jié)論，宏觀大調(diào)控，2014年對(duì)房地產(chǎn)市場，確實(shí)有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩(wěn)增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)在艱難中復(fù)蘇，實(shí)際上也帶有不確定性，那么另外一個(gè)，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對(duì)市場的觀望，形成了一種虛擬供應(yīng)的形象。使得短期內(nèi)剛性需求都爬在自住房商品上了，不動(dòng)了，也是一個(gè)特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對(duì)北京市場到今年年底和明年年初的一個(gè)判斷：因?yàn)槲乙矃⑴c了市政府的一些會(huì)，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會(huì)要上市的時(shí)候，北京大概會(huì)出現(xiàn)42個(gè)樓面地價(jià)5萬-12萬之間的樓盤，這40多個(gè)樓盤分布的位置，那里都有，但是有一個(gè)現(xiàn)象，基本上沒一個(gè)在5環(huán)路里邊的，套數(shù)依據(jù)容積率估算，大致在4萬-5萬套數(shù)之間，但這里面還不包括商改住，如果恒大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因?yàn)楸本┰?013年賣的地，已經(jīng)有一半以上不是住宅用地了，是商業(yè)用地，但這些拿了商業(yè)地塊的企業(yè)，基本上沒什么想做商業(yè)，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓面價(jià)不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會(huì)有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價(jià)格區(qū)間的房子，將成為一個(gè)相當(dāng)大的一批量出現(xiàn)在市場上。我對(duì)這批房子，我本人是持一個(gè)相對(duì)悲觀的態(tài)度，因?yàn)槲矣X得，北京取消限購，幾乎無望，繼習(xí)大來了以后，親自制定了北京未來的發(fā)展方向，基本上對(duì)北京是一個(gè)嚴(yán)厲的限制政策，我不認(rèn)為在未來的3-5年內(nèi)，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這么多房子涌向市場，再加上反腐敗，我作為一個(gè)從業(yè)人士，是非?？粗氐摹，F(xiàn)在北京市年情好的時(shí)候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個(gè)穩(wěn)定數(shù)字。因此，如果突然間在這個(gè)市場中跑進(jìn)來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個(gè)剛需是什么人，剛到樓面地價(jià)都是5萬的人，我覺得我自己都不剛(指毛大慶本人)，不知道誰還那么剛，在做的有多少人覺得5萬元的價(jià)格很容易(會(huì)場有很多人都笑)，我個(gè)人認(rèn)為萬科的職工，在房地產(chǎn)圈里，收入還算可以，我看也沒有什么人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

　　下面是我的另一個(gè)觀點(diǎn)，對(duì)于中國房地產(chǎn)未來，還是有一些值得我們小心的地方(個(gè)人在萬科內(nèi)部，一直都是分析劣勢和風(fēng)險(xiǎn))，觀點(diǎn)之一：住房供應(yīng)是不是還嚴(yán)重不足，過去一年多，我們一直在研究，對(duì)于這個(gè)問題，發(fā)達(dá)國家有一個(gè)數(shù)字，穩(wěn)定城市的房地產(chǎn)市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個(gè)市場比較穩(wěn)定。這個(gè)戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現(xiàn)在的庫存都算上，事實(shí)上已經(jīng)很足了，這是一個(gè)值得觀察的數(shù)據(jù)。那么這個(gè)數(shù)據(jù)用什么尺子來量呢，我們現(xiàn)在有一個(gè)尺子，叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應(yīng)容量，它是國際上用來衡量的一個(gè)重要指標(biāo)(會(huì)場沒有一家企業(yè)用此尺子衡量)。在此給大家分下：中國千人建設(shè)套數(shù)，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們?nèi)鐣?huì)住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設(shè)1627萬套，千人的建設(shè)套數(shù)為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數(shù)801萬套，千人的套數(shù)為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數(shù)相當(dāng)于其他國家的峰值水平，已經(jīng)觸頂，但尚可接受，這個(gè)結(jié)論忽略兩個(gè)未考慮因素：一個(gè)我國目前的竣工遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開工，大量的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房并沒有統(tǒng)計(jì)在數(shù)據(jù)之內(nèi)，我們看了主要國家的經(jīng)歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進(jìn)程之中或者全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來，其實(shí)在不斷攀升，從世紀(jì)初的5(2000年的5)到2011年已經(jīng)突破20，近年來的保障房，如果加在一起計(jì)算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產(chǎn)權(quán)房、私人建房等等，2011年中國的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套，這是人類歷史上從未出現(xiàn)過的高端，說明我們的建設(shè)量和未來的再投資源從量上講，是相當(dāng)不少的。

　　從分城市類型來看，一線城市相對(duì)來講還比較合理，在10-15相對(duì)較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實(shí)是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面。我們將城市做了一個(gè)列表，比較嚴(yán)重的有呼和浩特，近3年的平均數(shù)已經(jīng)達(dá)到了70，沈陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數(shù)26個(gè)三、四線城市中2006年只有一半高于15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高于15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個(gè)城市叫營口，千人開工套數(shù)瘋狂增長，近3年平均平均高達(dá)93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應(yīng)不足的情況，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么過去3年，中國住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類歷史上的高位。對(duì)于能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數(shù)在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀(jì)初普遍處于這個(gè)水平，個(gè)別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關(guān)注的，可能會(huì)超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導(dǎo)向能力不如二線城市，以上是幾個(gè)要點(diǎn)。

　　總的來說，中國商品房新開工已經(jīng)達(dá)到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認(rèn)為他的增長性還有潛力。至于住房的價(jià)格是否還有上漲的空間，對(duì)于庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出臺(tái)幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價(jià)，城市中心房價(jià)中位數(shù)排在前10位的香港、新加坡、倫敦、臺(tái)北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房價(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實(shí)際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價(jià)大概在6-7萬人民幣。

　　再看土地總價(jià)值，是監(jiān)測不動(dòng)產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，隨著地價(jià)的大幅上漲，我們看日本在房地產(chǎn)泡沫以前，其實(shí)他的土地總價(jià)值占GDP的一個(gè)比例關(guān)系，我們進(jìn)了分析，1990年，東京土地的價(jià)值是4.1萬億美元(土地價(jià)值計(jì)算有公式)，與美國全國的土地價(jià)值相當(dāng)，大約占美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價(jià)值在5.7萬億美元，約占美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價(jià)值約為10萬億美元，占美國同期GDP的61.6%，所以這是一個(gè)非?？膳碌臄?shù)字。

　　至于房價(jià)的收入比，都不用說，中國都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國房地產(chǎn)市場存在和日本、香港泡沫化類似的特征；那么從房價(jià)收入比、房價(jià)租金比的數(shù)據(jù)來看，北京、上海的攀升速度已經(jīng)達(dá)到或接近日東京、香港泡沫化時(shí)期的水平。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)非常明顯的周期性行業(yè)，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體歷史上發(fā)生過的事情，很可能在中國的未來重現(xiàn)，有必要了解他們?cè)诎l(fā)生泡沫化時(shí)期數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，便于我們來規(guī)避我們可能出現(xiàn)的情況。

　　最后我想說經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系、以及和人口結(jié)構(gòu)化值得關(guān)注的觀點(diǎn)，一個(gè)習(xí)和李，現(xiàn)在采取的經(jīng)濟(jì)解決方案的態(tài)度，我個(gè)人認(rèn)為從政治改革和經(jīng)濟(jì)措施兩點(diǎn)上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個(gè)根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態(tài)度，到對(duì)于經(jīng)濟(jì)措施手法的變化，基本上都是一個(gè)告別的態(tài)度，不能說決裂，但起碼是切斷關(guān)系的態(tài)度，這個(gè)態(tài)度是明顯的，或者說已經(jīng)明確的表達(dá)出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點(diǎn)時(shí)間，經(jīng)濟(jì)手段基本上以M2或貨幣刺激為主導(dǎo)的手段，這個(gè)手段加上我們沒有在創(chuàng)新領(lǐng)域或者投資引導(dǎo)上加以正確的引導(dǎo)，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產(chǎn)中，當(dāng)然包括基礎(chǔ)建設(shè)投資和固定資產(chǎn)投資，但是這些等等的東西都是不為未來創(chuàng)造價(jià)值的行業(yè)，都是一時(shí)快樂的行業(yè)，這個(gè)狀態(tài)，我想我們所有房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對(duì)國家就是健康的，個(gè)人是這么考慮問題的。這樣的一個(gè)狀態(tài)下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個(gè)毒品之后的狀態(tài)，當(dāng)然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財(cái)政。這有一個(gè)特別怪異的現(xiàn)象，這樣的一個(gè)情況，銀行還高利潤，這實(shí)際上經(jīng)濟(jì)有很多很多潛在的泡沫在里面，要和這個(gè)事情告別，采取一個(gè)紀(jì)律性的、有制約的金融手段，還是一個(gè)放縱的金融措施，對(duì)此，我們有大量的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，說國家還有很大的基礎(chǔ)建設(shè)投資，以這個(gè)來告訴大家GDP還有強(qiáng)大的動(dòng)力，但實(shí)際上毛病就出在國家一直對(duì)固定資產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施大力度的投資，但事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有支撐創(chuàng)造性企業(yè)、民營企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于社會(huì)投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對(duì)于國有企業(yè)、壟斷企業(yè)，對(duì)于這種固定資產(chǎn)投資的投資，是最產(chǎn)生不了對(duì)未來的創(chuàng)收作用，如果你對(duì)民營企業(yè)、自主創(chuàng)新企業(yè)進(jìn)行投資的話，那完全是另外一個(gè)局面，這些行業(yè)會(huì)自己找到他未來的生存空間，它的創(chuàng)造力很強(qiáng)，所以，是不是這一代人要在這一點(diǎn)上采取堅(jiān)決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什么上面去鼓勵(lì)和發(fā)展，所以，這個(gè)還是一個(gè)尾號(hào)。

　　第二個(gè)就是中國現(xiàn)在面臨一個(gè)很著急的問題，就是我們?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個(gè)和萬科以及房地產(chǎn)行業(yè)貌似沒什么關(guān)系的研究，我們接了一個(gè)課題，我們7個(gè)博士，接了一個(gè)課題，給中央某個(gè)機(jī)關(guān)，在十八界三中全會(huì)前面快1年的時(shí)候，研究中國的人口結(jié)構(gòu)變化問題，這個(gè)7個(gè)人是7個(gè)行業(yè)的，分別作了7個(gè)報(bào)告，最后匯總在一起，最后讓我得到了挺一個(gè)驚心動(dòng)魄的數(shù)字，在此分享幾個(gè)數(shù)，一個(gè)是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會(huì)達(dá)到3.9---4.4億，我們?nèi)〈髷?shù)4億，60歲以上人口，大約會(huì)在2033年左右會(huì)出現(xiàn)，加上2.7億被撫養(yǎng)的人口，也就是大數(shù)6.7億被撫養(yǎng)的人口，這個(gè)時(shí)候的中國，將真正接近撫養(yǎng)比1:1的狀態(tài)，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然后我們接著研究剩余的7億多人口，意味著我們有7億的撫養(yǎng)人群要對(duì)6.7億的被撫養(yǎng)人口進(jìn)行撫養(yǎng)，這7億多人，我們又做了一個(gè)更詳細(xì)的人口分類，再取一個(gè)系數(shù)0.6(即一個(gè)人能撫養(yǎng)一個(gè)及多個(gè)能力的人)，也就是說未來將面臨5億多人口撫養(yǎng)9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養(yǎng)5億人的局面，所以，在18年間，這個(gè)數(shù)字將有一個(gè)明確的倒轉(zhuǎn)，這個(gè)倒轉(zhuǎn)之后，會(huì)帶來什么嚴(yán)峻的問題，所有撫養(yǎng)比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個(gè)特征：經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速減緩，就業(yè)崗位縮減，國家負(fù)擔(dān)加重，用延長退休年齡來延緩對(duì)國家社會(huì)福利造成的壓力，進(jìn)一步帶來了企業(yè)里論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現(xiàn)象，創(chuàng)新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養(yǎng)幾千萬人，日本在1997年開始進(jìn)入撫養(yǎng)比這個(gè)狀態(tài)之后，經(jīng)濟(jì)開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經(jīng)濟(jì)不增長，但老百姓的生活質(zhì)量并有下降，他的原因在于1991年他老化的時(shí)候，日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比今天的中國合理很多，日本在91年時(shí)候，GDP增長拉動(dòng)力的十大因素中，60%是科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進(jìn)入老齡化設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)減緩之后，日本的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于今天的中國。我們做了一個(gè)模型，幾乎不敢想象到2030年GDP的增長是由科技轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力產(chǎn)生的，如果不是的，這個(gè)國家將比較麻煩。因此，中國房地產(chǎn)的天花板實(shí)際上在這18年間，一定是達(dá)到的，不要幻想持續(xù)發(fā)展到2030年，房價(jià)可以永遠(yuǎn)上漲。

　　最后說一句，我感受到了一絲涼意，對(duì)于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會(huì)帶來這個(gè)城市房地產(chǎn)長時(shí)間處在難以反彈的局面，有可能長時(shí)間就會(huì)這樣一直下去，如果這個(gè)城市長時(shí)間沒有人口的導(dǎo)入，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒有明顯的變化，幾乎看不見這個(gè)城市憑什么房價(jià)在貴，但這不是北京，北京另當(dāng)別論，北京這個(gè)城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

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