房地產(chǎn)私募基金悄然集結(jié) 千億外資伏擊國(guó)內(nèi)樓市

　　當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的融資渠道逐一被“設(shè)限”后，“另一扇窗”正在被敲開(kāi)。擁有“海外關(guān)系”的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始利用外資布局國(guó)內(nèi)樓市。2010年下半年以來(lái)，海外資金與國(guó)內(nèi)房企合作、注資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的案例大量浮出水面。保守估計(jì)，去年進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過(guò)1500億元。

　　“走FDI途徑、實(shí)行基金化運(yùn)作，是外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，而外資投資的項(xiàng)目絕大部分是商業(yè)地產(chǎn)?！标?yáng)光股份（000608）副總裁楊寧在接受中國(guó)證券報(bào)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示。

　　通過(guò)將資金分解到國(guó)內(nèi)各省市外商直投項(xiàng)目的額度內(nèi)，或者通過(guò)境外紅籌公司的票據(jù)融資，包括主權(quán)基金在內(nèi)的海外資金正在潛入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。這類(lèi)外資多數(shù)以有限合伙人的身份出現(xiàn)，并投資于一二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！盀榉窒碇袊?guó)城市化和人民幣升值的雙重收益，這類(lèi)外資沉淀的期限很長(zhǎng)，而國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商也都在試圖打通這一私募融資的渠道。”業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　“合謀”主權(quán)基金

　　“境外資金尤其是東南亞的主權(quán)基金，很看好中國(guó)的持有型房地產(chǎn)物業(yè)。2003年以來(lái)，包括新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司(GIC)在內(nèi)的多只主權(quán)基金已紛紛進(jìn)入?！睏顚幗榻B。

　　謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的外資與“求錢(qián)若渴”的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商一拍即合。與Pre-IPO時(shí)的財(cái)務(wù)投資不同，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資在股權(quán)層面更側(cè)重于控股權(quán)。

　　2007年4月，新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司設(shè)立特殊目的公司（SPV）Reco Shine Pte Ltd，認(rèn)購(gòu)陽(yáng)光股份非公開(kāi)發(fā)行的1.2億股股票，獲得29.12%的持股比例，成為陽(yáng)光股份的控股股東。隨后，陽(yáng)光股份與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司在土地開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上開(kāi)始“出雙入對(duì)”。2008年以來(lái)，陽(yáng)光股份共斥資逾30億元相繼收購(gòu)家世界18個(gè)物業(yè)組成的資產(chǎn)包等項(xiàng)目，其相當(dāng)一部分資金來(lái)源于新加坡政府投資公司。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前，單與主權(quán)基金有合作的國(guó)內(nèi)房企就有10余家。新加坡政府投資公司的角色類(lèi)似于中國(guó)的中投公司，主要負(fù)責(zé)運(yùn)用部分政府的外匯儲(chǔ)備進(jìn)行對(duì)外投資。目前，作為境外戰(zhàn)略投資者，新加坡政府投資公司除了與陽(yáng)光股份合作外，還與首創(chuàng)置業(yè)、凱德置地等公司有合作。

　　“在具體項(xiàng)目的運(yùn)作上，我們和新加坡政府投資共同出資設(shè)立公司，我們負(fù)責(zé)實(shí)際運(yùn)營(yíng)，因此充當(dāng)GP（普通合伙人）的角色，而新加坡政府投資則充當(dāng)LP(有限合伙人)。收益方面，除了按股權(quán)比例分成外，我們還享有商業(yè)管理收入?！睏顚幗榻B。

　　在陽(yáng)光股份目前運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目中，除北京地區(qū)的6個(gè)項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目大部分由新加坡政府投資控股。以家世界資產(chǎn)包中位于天津的5個(gè)項(xiàng)目為例，新加坡政府投資的持股比例達(dá)到了90%。

　　“外資通過(guò)當(dāng)?shù)氐腇DI額度進(jìn)來(lái)，分解成5個(gè)項(xiàng)目公司用來(lái)收購(gòu)具體項(xiàng)目。我們則認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目中的部分股權(quán)。但項(xiàng)目公司的具體運(yùn)營(yíng)則由我們?nèi)珯?quán)負(fù)責(zé)。”楊寧表示。2010年上半年，陽(yáng)光股份商業(yè)物業(yè)租賃收入達(dá)1.11億元，資產(chǎn)交易服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)收入1871.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)顯著。

　　目前，新加坡、菲律賓、馬來(lái)西亞等政府投資基金均通過(guò)類(lèi)似途徑進(jìn)入中國(guó)。而萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、富力、金地、龍湖等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)房企的項(xiàng)目中也都有外資的身影。

　　外商直投激增

　　“2010年，包括主權(quán)基金在內(nèi)的各路外資，進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)呈加速趨勢(shì)，F(xiàn)DI中有近四分之一進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域?！鄙虅?wù)部一位官員近期透露。

　　除主權(quán)基金外，境外其他私募基金也紛紛搶灘國(guó)內(nèi)樓市。2010年9月，美國(guó)私募股權(quán)基金黑石宣布聯(lián)手香港鷹君集團(tuán)，共同開(kāi)發(fā)大連高端酒店和住宅項(xiàng)目。11月，荷蘭GTC在中國(guó)的首家商業(yè)綜合體——成都凱丹廣場(chǎng)落成運(yùn)營(yíng)。12月中旬，中遠(yuǎn)集團(tuán)應(yīng)國(guó)資委要求，將所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)全部出售；而接盤(pán)資金除香港南豐集團(tuán)外，還有一家匯豐旗下的外資基金。12月底，嘉里置業(yè)、豐益國(guó)際、香格里拉(中國(guó))公司等3家境外企業(yè)聯(lián)手組建合資公司，將在東北一些城市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等綜合業(yè)務(wù)。

　　由于境外資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的主要途徑是FDI，2010年房地產(chǎn)領(lǐng)域的FDI大幅增長(zhǎng)。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，去年全年全國(guó)非金融領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長(zhǎng)17.4%；其中房地產(chǎn)成為吸金大戶(hù)，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過(guò)40%。照此計(jì)算，去年流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達(dá)240億美元，約合人民幣1590億元。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，去年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)10.3%；利用外資增長(zhǎng)66%，利用外資的增幅高出國(guó)內(nèi)貸款55.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“從外商投資的標(biāo)的看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占比突出?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾表示。世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2010年，我國(guó)境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購(gòu)交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長(zhǎng)40%；其中外資(含港澳臺(tái))440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，綜合、商辦類(lèi)物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類(lèi)成交金額占比達(dá)92%。

　　新加坡淡馬錫近期透露，其全資子公司豐樹(shù)集團(tuán)將在今年啟動(dòng)一只新基金，從國(guó)際市場(chǎng)上募集資金，規(guī)模在10億美元左右，依然專(zhuān)注于中國(guó)境內(nèi)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)，“如果可以找到很好的投資機(jī)會(huì)，資金規(guī)?？赡苓€會(huì)更大?！?/p>

　　地產(chǎn)私募基金日趨活躍

　　為了更直接地參與境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多外資機(jī)構(gòu)都已把在境內(nèi)設(shè)立人民幣私募基金提上了日程?！澳壳耙呀?jīng)設(shè)立并運(yùn)作的人民幣私募基金還非常少，但可以看到的確有這樣一個(gè)趨勢(shì)?！敝俾?lián)量行一位投資總監(jiān)坦言。

　　“通過(guò)設(shè)立人民幣私募基金，外資可以先把錢(qián)倒進(jìn)來(lái)，然后再去尋找項(xiàng)目。而目前的模式，是先得有項(xiàng)目，然后才能募集外幣資金?！标?yáng)光股份總裁助理吳爽表示。

　　據(jù)權(quán)威消息，上海將率先試點(diǎn)經(jīng)許可的國(guó)外投資者投資中國(guó)的人民幣私募股權(quán)和風(fēng)投基金，初期規(guī)模為30億美元。其中，允許設(shè)立中外合伙制股權(quán)投資企業(yè)，同時(shí)允許境外PE先結(jié)匯再投資。

　　與之相呼應(yīng)，外幣房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)風(fēng)生水起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已出現(xiàn)金地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、上海復(fù)地、盛世神州、中國(guó)海外發(fā)展等內(nèi)資機(jī)構(gòu)發(fā)起外幣私募基金；而AXA、MPGA、PAG等外資機(jī)構(gòu)也在與內(nèi)地合作參與發(fā)起私募基金。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-11月，國(guó)內(nèi)共有10只房地產(chǎn)私募基金成功募集18.59億美元，基金數(shù)量與金額分別為2009年全年水平的5倍和3.4倍。

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克曾表示，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)有兩個(gè)發(fā)展方向，“一個(gè)是向上游發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)私募基金；另一個(gè)是向下游發(fā)展，做產(chǎn)品線(xiàn)，比如老年公寓、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等?！?/p>

　　陽(yáng)光股份旗下陽(yáng)光厚土基金已開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。楊寧介紹，在相對(duì)成熟的市場(chǎng)，基金一般分為核心基金、增值基金以及機(jī)會(huì)基金。核心基金持有具有穩(wěn)定租金收益的物業(yè)，在收益率方面要求較低；增值基金持有現(xiàn)金流物業(yè)，并通過(guò)管理或再開(kāi)發(fā)提升其價(jià)值，其回報(bào)要求較高；而機(jī)會(huì)基金主要投資于開(kāi)發(fā)領(lǐng)域或者公司上市前的股權(quán)，其要求的回報(bào)最高。陽(yáng)光厚土定位為核心基金，側(cè)重于投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)及管理獲得穩(wěn)定租金和物業(yè)升值收益，這是一種類(lèi)似于資產(chǎn)管理模式，以職業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)為核心競(jìng)爭(zhēng)力。從長(zhǎng)期來(lái)看，回報(bào)周期較長(zhǎng)但回報(bào)率穩(wěn)定的綜合商業(yè)項(xiàng)目將逐漸成為核心基金投資的目標(biāo)?！睏顚幈硎?。（林喆）