臨近“五一”調(diào)控加碼 樓市僵局遲早打破

　　“五一”臨近，第三輪調(diào)控“新國(guó)八條”實(shí)施至今也已滿3個(gè)月，但樓市調(diào)控效果似乎仍不太理想?！靶聡?guó)八條”頒布后，樓市迅速進(jìn)入了觀望期，成交大幅跌落，部分一線城市成交量甚至遭到“腰斬”，但房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象卻仍不明顯。

　　部分業(yè)內(nèi)人士指出，政策發(fā)揮效應(yīng)有一定的滯后性，調(diào)控的效果隨著時(shí)間的推移會(huì)越來(lái)越明顯；但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控政策已經(jīng)被市場(chǎng)逐漸消化，這從近期京滬杭等地方樓市出現(xiàn)的強(qiáng)勢(shì)回暖勢(shì)頭可見一斑。

　　眾說(shuō)紛紜之下，“五一”這個(gè)傳統(tǒng)的銷售旺季成了觀察樓市后市發(fā)展的一個(gè)重要窗口。樓市“量跌價(jià)滯”的僵局會(huì)否被打破？房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)很多人期待的下調(diào)？“五一”前后政府、市場(chǎng)等層面釋放的各種信號(hào)又將意味著什么？

　　■政策層面

　　政策儲(chǔ)備充足　調(diào)控將加碼

　　究竟還要不要出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策？日前國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督察組的調(diào)研結(jié)果或?qū)⒊蔀橹醒霙Q策的重要參考。正如國(guó)務(wù)院總理溫家寶本月再次強(qiáng)調(diào)中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的。而住建部政策研究中心主任陳淮日前也明確表示，以限購(gòu)為代表的樓市調(diào)控沒(méi)有明確的停止時(shí)間表，調(diào)控還將繼續(xù)加碼。

　　國(guó)務(wù)院督察組“告誡”地方政府

　　4月10日至4月21日，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(區(qū)、市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展了督查。目前，督查組已先后返京，正在匯總情況，隨后將酌情對(duì)社會(huì)公布調(diào)查結(jié)果。

　　在樓市敏感的4月，國(guó)務(wù)院派出如此高規(guī)格、大規(guī)模的督察組，傳遞出中央對(duì)樓市調(diào)控政策效果的擔(dān)憂。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月全國(guó)70個(gè)大城市中，12個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，比2月份增加4個(gè)城市；而環(huán)比上漲的城市仍多達(dá)50個(gè)。整體市場(chǎng)仍處于量跌價(jià)滯的膠著狀態(tài)。

　　4月13日，溫家寶總理表示：當(dāng)前市場(chǎng)仍處于相持階段，普通商品住房?jī)r(jià)格與調(diào)控目標(biāo)和群眾期待相比仍有較大差距，特別是有的城市房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快局面沒(méi)有根本改變，有的地方落實(shí)中央調(diào)控政策的措施也不夠有力，總的調(diào)控效果還有待鞏固和加強(qiáng)。

　　實(shí)際上，在督察中，督察組已經(jīng)直接向各地方政府傳達(dá)了中央高層對(duì)樓市調(diào)控的看法。帶隊(duì)督察廣東的國(guó)家發(fā)改委副主任穆虹在調(diào)研時(shí)就表示，當(dāng)前我國(guó)各地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的任務(wù)十分艱巨，但中央的態(tài)度是很堅(jiān)決的。現(xiàn)在有些地方還持觀望情緒，希望各地不要抱不切實(shí)際的幻想。

　　“這些都可以理解為一種暗示，也可以理解為是對(duì)地方政府的告誡?！敝槿耸客嘎?，在督查的過(guò)程中，的確發(fā)現(xiàn)了一些突出問(wèn)題，如一些地方本年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)較為寬松，與人民群眾的預(yù)期還有一定距離等。

　　多部委不斷發(fā)出調(diào)控加碼信號(hào)

　　國(guó)務(wù)院督察組的行動(dòng)對(duì)各地方政府的確起到一些作用。調(diào)研期間，西安市就調(diào)低了2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)：新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度低于當(dāng)年城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)幅度3.5個(gè)百分點(diǎn)。而不在此次督查之列的呼和浩特，也出臺(tái)了“遲到”的限購(gòu)令。

　　不過(guò)正如穆虹所強(qiáng)調(diào)的，此次督察的最主要目的是盡可能搜集真實(shí)的市場(chǎng)信息和樓市調(diào)控的效果，為到底要不要出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策提供參考。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，此前幾輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)前，國(guó)務(wù)院或住建部、國(guó)土部等部委都曾派出調(diào)研、督察組赴全國(guó)調(diào)研樓市情況，穆虹的表述可理解為樓市調(diào)控升級(jí)的信號(hào)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，如果地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策上仍“陽(yáng)奉陰違”，則中央政府肯定會(huì)加以督促，或者直接出臺(tái)文件統(tǒng)一步調(diào)，“例如房?jī)r(jià)控制指標(biāo)問(wèn)題，如果地方政府仍是‘只漲不降’，中央就可能直接再明確一下地方的任務(wù)”。

　　而在督察組進(jìn)行調(diào)研的4月，各部委也動(dòng)作頻頻：銀監(jiān)會(huì)要求銀行開展新一輪房貸壓力測(cè)試；國(guó)土部將于近期下發(fā)有關(guān)“保障房供地計(jì)劃”和“完善土地招拍掛制度”的文件；國(guó)家發(fā)改委近日也已部署各地價(jià)格主管部門加強(qiáng)“五一”期間市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)商品房明碼標(biāo)價(jià)落實(shí)情況的監(jiān)管。此外國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林也透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能保持在合理水平。

　　可能從限貸、限購(gòu)加碼至限價(jià)、限售

　　知名地產(chǎn)研究人士楊紅旭也表示，目前政策儲(chǔ)備很豐富。一方面，中央可以要求地方對(duì)限貸、限購(gòu)、限價(jià)等政策進(jìn)行升級(jí)；另一方面，在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面，可能還有新措施備用。此番調(diào)控，可以說(shuō)不達(dá)目標(biāo)不罷休。

　　今后調(diào)控政策將會(huì)如何演變？業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場(chǎng)反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控：

　　首先是加大政策執(zhí)行力度，之前沒(méi)有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會(huì)繼續(xù)落實(shí)、嚴(yán)格執(zhí)行，比如嚴(yán)格征收土地增值稅；

　　其次，政策力度會(huì)加強(qiáng)：如購(gòu)置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50％或更高；

　　第三，政策范圍擴(kuò)大：如限購(gòu)城市未來(lái)很有可能繼續(xù)增多；

　　第四，新政策的出臺(tái)：如目前僅僅出臺(tái)了限貸、限購(gòu)和限價(jià)政策，未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步“限售”，即個(gè)人購(gòu)買商品房之后五年內(nèi)不允許出售。

　　■市場(chǎng)層面

　　開發(fā)商銷售定價(jià)策略醞釀?wù){(diào)整

　　作為傳統(tǒng)的旺季，開發(fā)商對(duì)“紅五月”仍有所期待，各主要城市新開盤數(shù)量將明顯增加，供求關(guān)系正在發(fā)生微妙的變化。而作為觀察后市的一個(gè)重要窗口，“五一”樓市的交投情況很可能成為決定市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。

　　5月新開盤數(shù)量大增

　　一季度，北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市的成交量環(huán)比下降了四成左右。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)城市，持平的有8個(gè)城市，兩者合計(jì)比上月增加了6個(gè)，顯示樓市雖然正在逐漸“退燒”。不過(guò)，“量跌價(jià)滯”的僵局顯然仍未打破，依然有50個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　更有甚者，3月底至今，部分城市出現(xiàn)了明顯的回暖勢(shì)頭。上周，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市中，量?jī)r(jià)齊升的城市達(dá)到17個(gè)，逼近半數(shù)之多。其中21個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，26個(gè)城市均價(jià)環(huán)比上漲。其中，杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲十大重點(diǎn)城市成交；而上海更是在成交漲幅超過(guò)30%的同時(shí)，創(chuàng)下了周均價(jià)破3萬(wàn)元/平方米的歷史新高。

　　一季度的滯銷以及3月底以來(lái)的局部“回暖”讓不少資金面逐漸吃緊的開發(fā)商加大了對(duì)“紅五月”的期待，紛紛增加了新開盤數(shù)量。如在上海，4月新開盤只有17個(gè)，遠(yuǎn)低于3月的43個(gè)，但預(yù)計(jì)5月將有52個(gè)項(xiàng)目開盤，比去年5月份實(shí)際開盤量增加11%；在廣州，4月新盤數(shù)僅有19個(gè)，創(chuàng)近年同期最低，但到了5月將有56個(gè)新盤集中入市，合富輝煌市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)廣州十區(qū)“五一”新貨約1.2萬(wàn)套。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海濱指出，“五一”如果推出樓盤多，在入市價(jià)格合理的前提下，購(gòu)房者的熱情將會(huì)被提起，有利于促進(jìn)交易完成。但從市場(chǎng)需求來(lái)看，也許情況并不會(huì)如開發(fā)商期待的樂(lè)觀。

　　以廣東為例，一季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，廣東一季度商品房供需比達(dá)到了2.01：1，期末商品房待銷面積也達(dá)到2180.74萬(wàn)平方米，較去年年末增加了192.28萬(wàn)平方米，顯示市場(chǎng)購(gòu)買欲望仍處低迷。上周，在被視為“風(fēng)向標(biāo)”的珠三角房博會(huì)上，雖然參觀者不少，但絕大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)調(diào)控效果仍不滿意，表示將繼續(xù)觀望，出手購(gòu)買者甚少。分析認(rèn)為，供求的僵局短期很難打破，相信“五一”難以出現(xiàn)暢銷場(chǎng)面。

　　中海地產(chǎn)率先在深圳低價(jià)試水

　　中原地產(chǎn)的監(jiān)控顯示，多數(shù)開發(fā)商仍在定價(jià)問(wèn)題上顯得謹(jǐn)慎，大部分都“按兵不動(dòng)”，是否會(huì)大規(guī)模促銷，目前還沒(méi)有完全確定。因此分析人士指出，在僵持的市場(chǎng)格局下，“五一”樓市的數(shù)據(jù)非常有參考價(jià)值，它可能成為決定市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素，并進(jìn)一步改變開發(fā)商的銷售、定價(jià)戰(zhàn)略。

　　實(shí)際上，部分開發(fā)商已經(jīng)開始有所調(diào)整。如在深圳，近日中海地產(chǎn)率先以1000套低開的樓盤試水市場(chǎng)?！爸泻？党菄?guó)際”和“中海塞納時(shí)光”兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)1000套毛坯房和精裝房，價(jià)格在每平方米9000元至12000元之間，遠(yuǎn)低于此前的市場(chǎng)預(yù)期。雖然中海地產(chǎn)表示，此次低價(jià)開盤主要是響應(yīng)政府調(diào)控政策，并非源于市場(chǎng)壓力，但業(yè)內(nèi)人士分析，此舉已在深圳引發(fā)了一波樓市沖擊波，雖不會(huì)引發(fā)樓價(jià)格大面積下調(diào)，但可能引發(fā)其他開發(fā)商跟進(jìn)。

　　廣東省房協(xié)報(bào)告指出，短期內(nèi)成交量可能進(jìn)一步走低，進(jìn)一步加大房企資金壓力。出于戰(zhàn)略考慮，下一個(gè)階段部分開發(fā)商可能采取積極的適銷策略，相對(duì)一季度，二季度房?jī)r(jià)可能因?yàn)殚_發(fā)商營(yíng)銷策略的改變而有所回落。而僅從“五一”來(lái)看，開發(fā)商很可能還是會(huì)推出一定的促銷和折扣。

　　對(duì)于市場(chǎng)關(guān)心的樓市“拐點(diǎn)”，中原胡廣東認(rèn)為，至少要等到5月底，甚至兩三個(gè)月后才會(huì)明朗。開發(fā)商的新動(dòng)作或許能成為樓市動(dòng)向的征兆，屆時(shí)購(gòu)房者以之作為參考依據(jù)將更為科學(xué)。

　　■最新動(dòng)態(tài)

　　發(fā)改委：將商品房列入反暴利項(xiàng)目

　　國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林前晚透露，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

　　今年3月，國(guó)家發(fā)改委頒布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，要求商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，并不得隨意漲價(jià)。該規(guī)定將于5月1日起實(shí)施。許昆林表示，規(guī)定實(shí)施之后，官方還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格行為的政策措施。當(dāng)中，實(shí)施反暴利法規(guī)定是最重要的措施之一。

　　許昆林說(shuō)，“我們正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為?！?/p>

　　他表示，在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├某踔院驼吣繕?biāo)，就是要使商品住房?jī)r(jià)格能夠保持在一個(gè)合理水平，包括合理的成本、合理的利潤(rùn)和合理的價(jià)格?！拔覀兿Ｍ軌蛲ㄟ^(guò)不斷完善房地產(chǎn)價(jià)格政策，使房地產(chǎn)領(lǐng)域沒(méi)有欺詐，沒(méi)有暴利，以切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展?！?/p>

　　此外，5月1日后，國(guó)家發(fā)改委還將直接組織檢查組，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)企業(yè)銷售商品房的明碼標(biāo)價(jià)情況進(jìn)行專項(xiàng)檢查。重點(diǎn)查處經(jīng)營(yíng)者銷售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、不一套一標(biāo)、不按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)、不按規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)和公示相關(guān)收費(fèi)的行為，在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、收取未予以標(biāo)明費(fèi)用的行為，以及利用虛假的或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式或價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐。

　　■連線廣東

　　廣東將明確房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)范圍

　　樓市調(diào)控地方政府的責(zé)任落實(shí)一直強(qiáng)調(diào)要實(shí)施約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，但究竟在什么樣的情況，地方官員將面臨約談問(wèn)責(zé)一直并未明確。本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，《廣東省城市政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問(wèn)責(zé)暫行辦法》正在抓緊制定中，并計(jì)劃近期出臺(tái)實(shí)施，當(dāng)中明確了約談問(wèn)責(zé)的范圍。

　　據(jù)了解，廣東正著手建立住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問(wèn)責(zé)機(jī)制，并將定期對(duì)各地級(jí)以上城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。據(jù)了解，這份《廣東省城市政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問(wèn)責(zé)暫行辦法》正在由省住建廳抓緊制定之中，計(jì)劃于近期出臺(tái)實(shí)施。

　　根據(jù)初稿，約談問(wèn)責(zé)范圍包括：新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)、沒(méi)有按進(jìn)度要求完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，以及執(zhí)行差別化住房信貸稅收政策不到位、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等內(nèi)容。

　　■觀點(diǎn)PK

　　廣州“五一”樓市旺不旺？

　　合富置業(yè)黎文江：郊區(qū)可能打折 城區(qū)仍將堅(jiān)挺

　　我看好廣州“五一”樓市。首先從供應(yīng)上來(lái)看，廣州總計(jì)約1.2萬(wàn)套，算是比較充裕的量。其中有相當(dāng)一部分都是新貨，能夠吸引到買家。其次是市場(chǎng)的需求依然比較旺，尤其是剛需買家，看好了還是會(huì)出手的。另外，我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)52%的人還是看漲，所以，“五一”的交投依然會(huì)旺。

　　另外，“五一”期間開發(fā)商可能會(huì)推出一定的促銷和折扣，如外圍的南沙、增城、花都等地可能會(huì)有最低85折的折扣。但總體上降價(jià)幅度不會(huì)超過(guò)15%。中心城區(qū)的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

　　對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，看好了就要出手。雖然限購(gòu)還有一定的回旋余地，但限貸會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。因?yàn)閺哪壳暗那闆r來(lái)看，通脹的情況尚沒(méi)有好轉(zhuǎn)，中央會(huì)一直堅(jiān)持限貸，再往后不一定能貸到款。

　　中原地產(chǎn)胡廣東：供貨增加多數(shù)消費(fèi)者仍將觀望

　　今年“五一”樓市交投情況不會(huì)太好。首先供貨量翻了一番，“五一”期間廣州十區(qū)新貨有9000多套，其中番禺、花都、南沙平均各區(qū)都有2000多套，中心城區(qū)供應(yīng)量很少。供貨量漲了，消費(fèi)者則依然在觀望，調(diào)控政策收緊，限購(gòu)和限貸從購(gòu)買資格和資金上限制了入市門檻，因此，難以出現(xiàn)期望的搶購(gòu)場(chǎng)面。

　　價(jià)格方面，增城出臺(tái)了價(jià)格紅線，可能會(huì)出現(xiàn)比較大的價(jià)格松動(dòng)，鳳凰城新開盤項(xiàng)目打出六字頭的廣告價(jià)格，效果非常明顯，新貨接近1000套，但目前已經(jīng)有幾千個(gè)認(rèn)籌，在它的影響下，增城其他項(xiàng)目的價(jià)格壓力會(huì)比較大。其他地區(qū)的價(jià)格不會(huì)有太大變化，因此預(yù)計(jì)也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的搶購(gòu)現(xiàn)象，大部分消費(fèi)者會(huì)保持觀望。上半年樓市不會(huì)繼續(xù)緊縮或者明顯放松，至少還要等幾個(gè)月時(shí)間市場(chǎng)走向才會(huì)明朗。（盧軼　常仙鶴）