我國擬商品房反暴利 房產利潤國際慣例不超5%

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楊佳寧

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　　?？诰W4月30日消息? “我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。”溫家寶總理今年2月27日與網友在線交流時對房地產商的這番話引發(fā)社會廣泛關注。

　　國家發(fā)改委擬對商品房實施反暴利規(guī)定

　　昨天，國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林表示，發(fā)改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規(guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　政策：反暴利準星鎖定房地產

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　　5月1日起，《商品房銷售明碼標價規(guī)定》將正式實施，對此，許昆林表示，在規(guī)定實施之后，政府還會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產行業(yè)價格行為的政策措施。這當中，實施反暴利規(guī)定是最重要的措施之一。

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　　但對今年能否實施反暴利規(guī)定的問題，許昆林表示，目前仍處于研究階段。

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　　根據我國《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》的規(guī)定，對于與國民經濟和社會發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切聯系的商品和服務，國務院價格主管部門可將其列入制止牟取暴利的項目，并實施利潤率控制。

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　　許昆林說：“我們正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為?！?/span>

　　嚴重違規(guī)者將從重處罰

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　　許昆林表示，在《商品房銷售明碼標價規(guī)定》實施后，發(fā)改委將對重點地區(qū)、重點企業(yè)銷售商品房的明碼標價情況進行專項檢查。

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　　重點查處經營者銷售商品房不明碼標價、不一套一標、不按照申報價格明碼標價、不按規(guī)定內容明碼標價和公示相關收費的行為，在標價和公示的收費之外加價、收取未予以標明費用的行為，以及利用虛假的或者使人誤解的標價方式或價格手段進行價格欺詐等違法行為?！皩η楣?jié)惡劣、影響較壞、社會反響大的典型違法案件，要依法從重處罰，并予以公開曝光，以儆效尤。”許昆林說。

　　觀點：雙管齊下 增供給限利潤

　　商務部國際貿易經濟合作研究院專家梅新育表示，中國房地產開發(fā)行業(yè)暴利驚人，除增加保障房供給外，用反暴利規(guī)定約束房地產市場也是有用的思路。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為“一房一價”政策使開發(fā)商失去了價格操控余地，在抑制價格的同時合理控制開發(fā)商利潤，利于防止開發(fā)商暴利。

　　清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明認為，房地產調控是系統(tǒng)工程，除防止開發(fā)商暴利，還需通過稅收手段讓炒房者無利可圖，大力發(fā)展房屋租賃市場的建設。在他看來，德國樓市調控經驗值得借鑒。德國政府一直強化房屋的消費品角色、弱化其資本屬性；強化房地產行業(yè)的福利性質、弱化其盈利性。而在中國房地產市場，房屋已成為不少人的投機產品，導致房地產需求過度，不僅影響了宏觀經濟，也綁架了地方財政，要想終結房地產暴利局面，房地產必須回歸其居住的本質屬性。

　　連鎖反應 房價推高物價

　　有專家表示，住房問題是關乎國計民生的要害問題。目前部分城市房價過高、上漲過快的局面未根本改變，必須鞏固和擴大樓市調控成效。這是轉變經濟發(fā)展方式、構建和諧社會、保持經濟健康發(fā)展的需要。

　　3月物價總水平上漲，居住價格上漲是重要原因之一。商品房價持續(xù)過快上漲，帶動房租上漲，增加了商貿業(yè)店鋪房租成本，進而將增加房價增長過快地區(qū)生產和生活成本。上月，北京一些店鋪、健身房在業(yè)主提高房租后紛紛通過漲價等手段向消費者轉嫁房租上漲壓力。部分在京工作者盡管月收入五六千元，但迫于生活壓力等原因，紛紛辭職離開北京。

　　個例：

　　房地產業(yè)利潤率到底多少，難以確定，不同項目差距頗大。

　　售價1.2萬元 每平米賺595

　　位于北京南部豐臺區(qū)域2008年某成交項目，其樓面地價為6505元/㎡（含3%的契稅），加上2300元/㎡的建設費用、500元/㎡的市政配套費用、500元/㎡的營銷管理費用、300元/㎡的前期費用和1100元/㎡的各項稅費，還有財務費用200元/㎡。其單位平米的成本達11405元，按照12000元的銷售均價，該項目每平米所獲利潤在595元。

　　均價飆升兩萬 被舉報“暴利”

　　去年5月21日，律師李雪森依據《價格法》向國家發(fā)改委和北京市發(fā)改委進行實名舉報：朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)一樓盤涉嫌牟取暴利。舉報的理由是，該樓盤2008年開盤時的價格是9000多元/平方米，然而2009年11月到2010年4月，均價從14690元/平方米暴漲到36000元/平方米。

　　李雪森認為，土地成本沒有增加，鋼材水泥的成本也沒有較大的漲幅，房價卻在短期內迅速增長，讓人難以理解這是正常合理的經營行為，“涉嫌牟取暴利”。

　　焦點暴利：房地產利潤國際慣例不超5％

　　中國房地產利潤率究竟多少，至今并無權威統(tǒng)計。中國社科院去年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2010-2011）》分析認為，眾多企業(yè)集中投資房地產的一個重要原因就是相對較高的行業(yè)毛利率。2009年，我國房地產業(yè)平均毛利率為55.72%。

　　2009年全國“兩會”期間，全國工商聯向全國政協(xié)遞交的《我國房價何以居高不下——房地產開發(fā)的總費用支出一半流向政府》大會發(fā)言稿稱，全國9城市“房地產企業(yè)開發(fā)費用”調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。

　　一位地產界人士表示，房地產利潤合理區(qū)間，國際慣例通常是不超5％。

　　富豪排行榜驗證房地產暴利

　　商務部國際貿易經濟合作研究院專家梅新育表示，中國房地產市場暴利“眾所周知”，“在中國大陸的各類富豪榜上，房地產富豪們始終占據著顯赫的地位?！泵沸掠f，在“福布斯2005中國富豪榜”上，前50人中有15人以房地產為主業(yè)或主業(yè)之一。

　　梅新育曾在2003年對北京地區(qū)房地產業(yè)的利潤率做過間接估算，以玉泉路周邊地區(qū)商品房為例，其銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率則高達138.8%。

　　房地產企業(yè)普遍存在的涉稅問題進一步提高了其實際利潤率?！?004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”前300名內無一家地產商。

　　界定“暴利”操作有難度

　　中國房地產學會副會長陳國強稱，各項目成本和利潤情況不同，即便是相鄰地塊，如定位不同，開發(fā)商投資成本也不一樣。土地成本也許可比，但設計費、建設成本等環(huán)節(jié)差異很大，“暴利”如何界定有難度。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡錦暉說，根據近年上市房企年報，其年均毛利率為35%左右，除去稅收、管理成本，凈利率16%左右，是否屬于“暴利”值得商榷。此外，一些年頭長的二手房，增值大，只能規(guī)定年均增長幅度，但多少合適？同時，“反暴利”成本可能轉嫁買方。

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　　房地產暴利已是過去時

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　　“從自有資金角度看，中國房地產行業(yè)是絕對暴利?！敝袊康禺a學會執(zhí)行主席陳貴說，中國房地產市場化初期，一個自有資金千萬的人，可以利用政府和銀行的錢拿地，然后用土地抵押獲得更多開發(fā)資金。幾個項目后，身家就飆升至上億元。不過，國八條、國十條后，這個行業(yè)的門檻已經提高，加上信貸、物價的提高，行業(yè)洗牌，中小企業(yè)會逐步退出，暴利已經終結，現在這個行業(yè)已經不再是暴利行業(yè)。

　　法律依據《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》

　　對商品房采取反暴利規(guī)定的法律依據源自國務院1995年頒布的《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》。該規(guī)定適用于對國民經濟和社會發(fā)展有重大影響的和與居民生活有密切關系的商品和服務，目的是維護社會主義市場經濟秩序，制止牟取暴利，保護消費者合法權益。

　　《規(guī)定》要求，某一商品或者服務的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監(jiān)督檢查機構責令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

　　商品或服務的市場平均價格、平均差價率、平均利潤率以其社會平均成本為基礎測定，其合理幅度按其與國民經濟和社會發(fā)展的關系或與居民生活的密切程度，市場供求狀況和不同行業(yè)、不同環(huán)節(jié)、不同商品或服務特點規(guī)定。