4月大中城市房價8成上漲 調(diào)控高壓難抑樓市躁動

　　資料圖：專家指出，如果5、6月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大，很可能招致新一輪調(diào)控政策出臺。

　　?？诰W(wǎng)5月19日消息??樓市調(diào)控的高壓態(tài)勢和持續(xù)低迷的成交量并未抑制樓市躁動。18日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的有9個城市，持平的有5個，上漲的有56個城市。

　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家認為，與3月份相比，4月份環(huán)比價格上漲的城市在增加，這一趨勢逆轉(zhuǎn)了自1月以來環(huán)比上漲城市減少的態(tài)勢，但在目前樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，屬于異動。專家指出，如果5、6月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大，很可能招致新一輪調(diào)控政策出臺。

　　數(shù)據(jù)

　　成交持續(xù)低迷房價高位徘徊

　　統(tǒng)計顯示，與去年同月相比，4月，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，比3月份增加了1個；價格漲幅回落的城市有52個，比3月份增加了6個。4月份，同比價格漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有29個，比3月份增加了3個。二手住宅方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，持平的城市有13個。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，4月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合指數(shù)為100.31，也即新建商品住宅價格比3月份上漲了0 .31%，增幅提高了0.02個百分點。這一趨勢逆轉(zhuǎn)了自1月以來房價環(huán)比漲幅下滑的態(tài)勢，在樓市持續(xù)降溫、4月成交量明顯萎縮的背景下，這屬于異動，與市場實際感受相悖。

　　的確，自從“史上最嚴”的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，各地樓市表現(xiàn)出較強的抗跌性。成交量雖持續(xù)處于低位，但房價依然未現(xiàn)實質(zhì)性松動。據(jù)中原監(jiān)測的14個重點城市4月成交量數(shù)據(jù)顯示，成交總面積為642萬平方米，環(huán)比下滑5%，同比下降46%。值得注意的是，4月成交面積同比降幅比3月有所擴大，已連續(xù)第3個月保持較低水平。

　　國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國商品房銷售面積24898萬平方米，比去年同期增長6.3%，增幅較1至3月大幅回落8 .6個百分點，同比增幅較去年同期大幅下降26.5個百分點。其中，4月份，全國商品房銷售面積7255萬平方米，較1至3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。

　　楊紅旭說，按照一般的市場規(guī)律，春季成交量會有所反彈，尤其4月份會比3月份更高些，但今年表現(xiàn)反常，說明多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，同時，限購、限貸、房貸緊縮等政策，限制了部分購房需求。不過，他認為，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預期未來幾個月開發(fā)商將增加推盤量和加大促銷力度，預期三季度成交量將有所上升。

　　中原地產(chǎn)調(diào)研結(jié)果顯示，近期開發(fā)商雖偶有促銷，但試探性成分居多，尚未出現(xiàn)實質(zhì)性降價。據(jù)調(diào)研，全國20多個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折促銷優(yōu)惠，涵蓋現(xiàn)金優(yōu)惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多只是常規(guī)性優(yōu)惠，幅度僅在0至5%之間，僅?？诤秃贾莸恼劭郾壤^5%。

　　與此同時，中原地產(chǎn)調(diào)研顯示，購房者心態(tài)開始出現(xiàn)明顯分化。各地購房者對于該城市未來房價的判斷也有較大差異。隨著調(diào)控不斷升級，50%的被調(diào)研城市房價走勢不容樂觀，但長沙、昆明、惠州、東莞、珠海、中山、重慶、無錫、南京、常州、鄭州、濟南、石家莊、沈陽14個城市的購房者認為當?shù)胤績r依然看漲。

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　　繃緊

　　開發(fā)商資金鏈越繃越緊

　　在樓市成交低迷不斷加深的情況下，開發(fā)商面臨的資金壓力正成倍增加：通過銷售回款將愈加艱難，融資渠道全面收緊、融資成本明顯上升。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部表示，在連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，調(diào)控政策的廣度和深度都得以擴充。從土地，融資，保障房、限購以及連續(xù)10次上調(diào)存款準備率和4次上調(diào)利率，顯示央行緊縮市場流動性的意圖十分明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，1至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比1至3月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降42.5個百分點，本年資金來源同比增速在上月小幅回升后，再次轉(zhuǎn)入下行通道。

　　楊紅旭分析說，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正越繃越緊，預期隨著融資環(huán)境的繼續(xù)惡化，這一指標將繼續(xù)下行，估計增幅最低值將達10%左右。在資金鏈持續(xù)緊縮的壓力下，未來幾個月進行促銷的房企會越來越多。

　　他進一步指出，通過分析開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)，進入2011年以來，國內(nèi)貸款比重持續(xù)下降，由1至2月份的22 .0%下降到18.9%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1至2月份的34.4%上升到37.4%。這說明，隨著國內(nèi)信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)商被迫更多地利用自有資金。

　　申銀萬國研究報告也指出，2011年4月全國房地產(chǎn)資金來源6094億元，同比增長13 .9%，增速較上月22.7%環(huán)比有所下降，且仍遠低于去年同期的55.5%和全年26.9%，也低于開發(fā)投資額，這顯示房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力進一步增大。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認為，對開發(fā)商來說，近期一線城市土地市場表現(xiàn)，正好反映開發(fā)商資金鏈狀況。

　　國土資源部土地利用管理司有關負責人在最近的一次發(fā)布會后接受記者采訪時透露，對15家大型房企拿地情況的監(jiān)測顯示，剛剛過去的4月份，這些大型房企在一線城市均未拿地。

　　記者了解到，在國內(nèi)信貸緊縮的背景下，相當一部分開發(fā)商在謹慎拿地的同時，開始加緊融資步伐。世聯(lián)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至4月11日，開發(fā)商通過海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，20余家開發(fā)商累計融資額超過了620億元。

　　“海外融資的成本非常高，這實際上是開發(fā)商在目前形勢下的一種自救行為。這種情況將加速開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)變策略?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。

　　本周一，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以代價5億美元(約38.75億港元)，向華人置業(yè)出售江蘇省啟東一幅地塊49%股權。有業(yè)內(nèi)人士認為，恒大將土地股權出售變現(xiàn)，是在融資成本增加和現(xiàn)金流收緊的雙重壓力之下，緩解資金壓力之舉。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓認為，除了上述可能外，恒大地產(chǎn)此舉也可能是在成交低迷的形勢下，轉(zhuǎn)而尋求賣地利潤。

　　陳國強表示，隨著調(diào)控政策持續(xù)實施，將有更多的企業(yè)基于資金等方面的考慮以及對市場預期的判斷，采取更加務實的策略，通過“以價換量”的方式打破市場僵局。

　　破局

　　房價僵持現(xiàn)狀有望打破

　　在正視市場現(xiàn)實的同時，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面臨調(diào)控政策將持續(xù)甚至有可能更嚴厲的狀況。專家普遍認為，信貸、土地甚至行政手段等調(diào)控措施還可能進一步出臺。在政策收緊預期之下，房價僵持的現(xiàn)狀有望打破。

　　最近一段時間，有關主管部門頻頻釋放政策從緊信號，進一步強化了緊縮預期。上周，國土資源部有關負責人在2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點工作進展情況新聞通氣會上明確，國土資源部將繼續(xù)按照積極主動服務、嚴格規(guī)范管理的要求，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松。

　　同天，消息披露，發(fā)改委發(fā)布《關于開展商品房銷售明碼標價專項檢查的通知》，要求各地價格主管部門立即組織開展專項檢查，對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在銷售的商品房實行拉網(wǎng)式排查。

　　在信貸政策方面，陳國強表示，雖然目前上調(diào)首套房首付額度、利率水平只是少數(shù)銀行的做法，但接下來，這種情況可能只會增加不會減少。

　　在市場成交整體低迷、政策從緊預期不斷強化的形勢之下，業(yè)內(nèi)預測，未來一段時間內(nèi)，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，價格下調(diào)跡象將趨于明顯。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩分析說，在第三輪調(diào)控后，業(yè)主掛牌價及成交量都出現(xiàn)下降。而此次價格下降在成交量、掛牌價“領跌”后，符合“跟跌”趨勢，雖然目前的下滑幅度較小，但屬于符合市場規(guī)律的實降。未來在成交量未明顯回暖前，價格將隨之呈現(xiàn)逐漸下降的緩跌趨勢。林倩預計，北京二手房價格未來9個月將創(chuàng)10年最大降幅，回落15%，城八區(qū)二手房今后的降幅將在7%至8%以內(nèi)。

　　林倩說，如無政策從寬的信號，未來8個月即到2011年年底，乃至2012年3月份春節(jié)之前，北京二手房月成交量難超11000套，2011年8月份之前，月度成交恐難超過8500套，若扣除歷年春節(jié)所在的農(nóng)歷正月份，當前成交量創(chuàng)下2009年3月份以來共23個月的月度成交最低。

　　對于未來的房價走勢，陳國強認為，目前，價格漲幅趨緩甚至價格下降的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，接下來的三四季度，穩(wěn)中有降的價格變動特征將更加明顯。

　　中原地產(chǎn)認為，一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，最近兩個月北京、廣州、深圳的知名發(fā)展商都出現(xiàn)了實質(zhì)性降價的案例。

　　對于二線的發(fā)達城市來說，中原地產(chǎn)預計，繼一線城市之后，這些城市的降價促銷現(xiàn)象也將逐漸增加。

　　不過，楊紅旭強調(diào)，如果5至6月房價環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大，很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺。

　　國家統(tǒng)計局18日公布了4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，仍然有80%的城市房價在上漲，雖然環(huán)比價格漲幅均小于1%。全國70個大中城市，新建商品住宅價格下降的城市有9個，比如南京、成都、三亞等，持平的城市有5個不過與3月份相比，無論是上漲還是下降，幅度都很小。

　　房價數(shù)據(jù)引發(fā)了網(wǎng)民對房地產(chǎn)調(diào)控效果的熱議，有網(wǎng)民認為統(tǒng)計局的統(tǒng)計方式出現(xiàn)偏差，否則就意味著調(diào)控效果正在弱化；也有網(wǎng)民對下半年房價是否大幅下降，以及是否出臺新一輪調(diào)控措施看法不一。但多數(shù)網(wǎng)民都表達了對房價上漲的擔憂。

　　統(tǒng)計局數(shù)據(jù)存偏差？

　　署名楊紅旭的微博說“我認為這回是統(tǒng)計局出現(xiàn)了失誤，硬生生的逆轉(zhuǎn)了房價趨勢。4月份，一線城市新 建 住 宅 價 格 漲 幅 最 大 ，為0 .45%；三線城市漲幅最小，為0 .26%；二線城市漲幅為0 .35%。一線城市環(huán)比房價漲幅再次擴大，如果不是房價統(tǒng)計方式出現(xiàn)偏差，則意味著調(diào)控效果正在弱化，這點值得關注?！?/p>

　　有分析說，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市房價之日，是市場關注房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果之時。對于廣大網(wǎng)民來說，比起統(tǒng)計局如何統(tǒng)計房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來，房地產(chǎn)調(diào)控的效果才是最受關注的。署名“我就是我”的網(wǎng)民說，“其實無論哪種統(tǒng)計方法，老百姓(對房價)的切身感受無疑最為真實?！?/p>

　　署名“歡樂時光X H”的網(wǎng)民也認為，國家打壓房價，目的是讓更多沒房住的人買得起房子，可經(jīng)過密集調(diào)控之后，這部分居民的“首套房”夢，卻變得更加渺茫，原本應該享受調(diào)控成果的群體，卻成了本輪調(diào)控的最大受害者，是國家在實施調(diào)控中“倒洗澡水連孩子也倒掉了”。

　　房價真的會大幅下降？

　　對于房價的走勢，日前有官員語出驚人。據(jù)媒體報道，國家發(fā)改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授日前表示“今年房地產(chǎn)會走得差，甚至跌一半也很正常?！睋?jù)報道，國世平曾經(jīng)預測1997年香港房價會下跌30%，那時沒人當真，最后跌了80%。

　　有網(wǎng)民也看跌今年房價走勢，署名韓世同的微博說，“我堅持認為4月一線城市和部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房價隱性降價的態(tài)勢，而目前則已經(jīng)出現(xiàn)明顯降價的跡象?！?/p>

　　署名侯寧的微博也說，如果美元一直反彈“熱錢”加速流出，中國房地產(chǎn)市場的泡沫會加速破滅，但由于政府目前正在進行主動打壓，市場可能由“硬著陸”轉(zhuǎn)為“軟著陸”，預計全國房價會在年底前下跌30%至40%，而北京作為北方市場的“風向標”會同樣下跌。

　　不過，也有網(wǎng)民則不認為房價會大幅下降。署名“星期八戒”的微博說，房價不會大幅度下跌，影響面太大，20%以內(nèi)是可以的。

　　新一輪調(diào)控將至？

　　伴隨著4月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的出爐，網(wǎng)民對政府未來的調(diào)控措施表達了關注。署名楊紅旭的微博說，“如果統(tǒng)計方式?jīng)]有出現(xiàn)偏差，則這種價格漲幅擴大的態(tài)勢，對于調(diào)控效果非常不利，若5至6月環(huán)比漲幅仍然持續(xù)擴大，則很可能招致中央新一輪調(diào)控政策的出臺！”

　　韓世同的微博說，在(目前已經(jīng)出現(xiàn)明顯降價)這樣一個關鍵時期，不應該過急地推出新一輪調(diào)控政策，這樣會使前一輪新政的效果大打折扣。房價不僅不會進一步回落，反而會因為樓市陷入新一輪觀望而被高位凍結(jié)，導致房價越調(diào)越漲的結(jié)果。

　　而也有網(wǎng)民認為政府不會放松調(diào)控。署名“早霧蒙蒙”的網(wǎng)民說，雖然房價4月漲幅再放緩，有利穩(wěn)定市場預期，但龐大資金缺口令保障房建設舉步維艱。而伴隨著土地市場降溫，依賴“賣地求財”的地方政府恐將更加搖擺，都表明房價大幅下降或仍不可期。可以預見的是，在沒看見房價明顯下降抑或經(jīng)濟急速放緩，政府調(diào)控之手不會輕易放松。

　　然而，撇開對新一輪調(diào)控是否將至的爭論，眾多網(wǎng)民對房價上漲表達了擔憂，署名“K obeK ing”網(wǎng)民說，每一次房價調(diào)控，都會有效果。但是，之后就會出現(xiàn)報復性反彈。我們不怕房價高，就怕看不到頭。