樓市調(diào)控高壓不改 限購(gòu)擴(kuò)大至二三線城市

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　　?？诰W(wǎng)7月15日消息　堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，這是12日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議釋放出的下半年樓市調(diào)控信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面利用限購(gòu)等政策措施抑制投資投機(jī)需求，另一方面加大保障房供給、加強(qiáng)租賃市場(chǎng)規(guī)范化，供需兩頭雙管齊下，政府著力改善供求關(guān)系、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸的調(diào)控意圖非常明顯?？梢灶A(yù)期，下半年開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)峻的銷售壓力，價(jià)格調(diào)整可能勢(shì)在必行。

　　限購(gòu)擴(kuò)大至二、三線城市

　　盡管調(diào)控取得初步成效，但當(dāng)前樓市存在的問題仍不可忽視。從商品房市場(chǎng)來看，當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大?？傮w而言，2月以來，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅持續(xù)回落，但全國(guó)商品房成交均價(jià)仍偏高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲9.9%，較去年7.5%的全年漲幅有所上升，較1-5月上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅成交均價(jià)同比上漲9.1%，較1-5月增加2.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅成交均價(jià)明顯回升。

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　　值得注意的是，部分二、三線城市成為今年上半年全國(guó)樓市房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”，而投資投機(jī)需求向未限購(gòu)城市轉(zhuǎn)移是造成這一現(xiàn)象的重要原因。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、宜昌等3個(gè)城市近3個(gè)月新建住房?jī)r(jià)格月環(huán)比漲幅均超過0.5%。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，其監(jiān)測(cè)的8個(gè)重點(diǎn)城市中，上半年房?jī)r(jià)同比漲幅最大的城市是重慶，達(dá)到30.1%，而重慶是這8個(gè)城市中唯一一個(gè)未執(zhí)行限購(gòu)令的城市。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，5、6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持高速增長(zhǎng)，主要原因是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一大批資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)正逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導(dǎo)致二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，且有迅速向一線城市看齊的漲勢(shì)。

　　針對(duì)這一現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。

　　“隨著樓市明顯降溫，部分地方出現(xiàn)放松調(diào)控的苗頭。”上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示。因此，國(guó)務(wù)院此次重申和強(qiáng)調(diào)，旨在為地方政府敲警鐘，會(huì)議提出的五條措施主要是要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)既有政策。

　　楊紅旭分析認(rèn)為，二線城市主要是指5個(gè)計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，目前除了重慶之外基本已施行限購(gòu)，而佛山、三亞、溫州、蘇州、無錫等三線城市目前也已實(shí)行限購(gòu)，因此政策的重點(diǎn)是要求已限購(gòu)城市繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行，不要放松。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)范圍的擴(kuò)大將對(duì)二、三線城市成交量構(gòu)成直接沖擊。由于房地產(chǎn)新開工和投資的增量大多在二、三線城市，因此從三季度開始，房地產(chǎn)新開工及投資增速或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯回落。

　　擴(kuò)大供應(yīng)促房?jī)r(jià)回歸理性

　　在堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求的同時(shí)，加快保障房建設(shè)、加大普通商品房市場(chǎng)供應(yīng)，也是促進(jìn)樓市供求關(guān)系平衡、深化樓市調(diào)控效果的有效措施。從國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署的五項(xiàng)措施來看，有三條主要目的都在于加大市場(chǎng)供應(yīng)。

　　在保障房建設(shè)方面，會(huì)議要求加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)，并建立健全公開透明的分配制度和退出機(jī)制，確保保障性住房分配公平公正、管理科學(xué)有序。

　　在土地供應(yīng)方面，會(huì)議要求認(rèn)真落實(shí)今年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。根據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，2011年全國(guó)計(jì)劃供地21.8萬公頃，較去年實(shí)際供地面積增長(zhǎng)72.6%。今年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量較大，主要是為確保落實(shí)保障性安居工程建設(shè)用地任務(wù)。隨著今年土地市場(chǎng)供應(yīng)量的進(jìn)一步加大，土地價(jià)格下降預(yù)期明顯，這也暗示著房?jī)r(jià)在今年有可能出現(xiàn)小幅下降的情況。

　　另外，會(huì)議還特別提到規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，要求抑制租金過快上漲，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管。實(shí)際上，最近有關(guān)部門已經(jīng)在采取行動(dòng)。近日，住建部和國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求各地采取多種措施，控制住房租金上漲過快。另外，上海、北京等地也出臺(tái)了《居住房屋租賃管理辦法》。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)家將租賃市場(chǎng)的規(guī)范納入樓市調(diào)控政策體系內(nèi)，是希望通過將一部分住房需求疏導(dǎo)至租賃市場(chǎng)，起到平衡市場(chǎng)供求關(guān)系、平抑房?jī)r(jià)的作用。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，下半年樓市調(diào)控的方向和力度已經(jīng)明確，在抑投資、保供應(yīng)的政策基調(diào)下，下半年開發(fā)商將面臨更為嚴(yán)峻的銷售壓力，價(jià)格調(diào)整勢(shì)在必行，新房銷售市場(chǎng)優(yōu)惠力度或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。不過，政策效果還需取決于落實(shí)程度，尤其是限購(gòu)政策將擴(kuò)大到多少城市、能否嚴(yán)格執(zhí)行、保障房建設(shè)任務(wù)能否保質(zhì)保量按時(shí)完成等，這些都還有待觀察。

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