“打折風”從南到北全面席卷 樓市深度演變在眼前

　　留意近期與房地產(chǎn)相關(guān)的信息，被稱為“最堅硬泡沫”的中國樓市正在發(fā)生微妙而深刻的變化。

　　打折風潮正從南到北全面席卷中國樓市，京深滬等十大重點調(diào)控城市8月住宅均價環(huán)比下降0.41%，是一年來的首次下降。中秋假期前兩天，北京商品房網(wǎng)簽總量與去年同期相比下跌45%。假期間，滬、深、穗等地樓市可用慘淡來形容，市場仿佛一下子掉進了冰窟窿。深圳的蘭亭國際名園降幅超過20%。北京“直降萬元”的樓盤集中出現(xiàn)。溫州從8月起全城勁掀“拋房風潮”，“資金周轉(zhuǎn)急賣”、“白菜價”等極刺眼的文字以整版篇幅出現(xiàn)在當?shù)孛襟w，這一切看上去都充滿戲劇性，因為這里曾是中國炒樓的發(fā)源地和大本營。在南京，5萬誠意金抵20萬的降價促銷不一而足。熱點城市是樓市的“風向標”，房價松動折射出政策的累積效應，市場的深度演變亦在發(fā)酵中。

　　樓市降溫的同時，土地市場亦紅燈高懸。今年全國土地出讓金不足去年一半。在經(jīng)歷了去年近3萬億的暴飲暴食后，地方在與政策博弈中表現(xiàn)出觀望心態(tài)，擠牙膏式地供地，希望通過縮量來穩(wěn)定價格，期待政策寬松后繼續(xù)拉高價格。但市場難以逆轉(zhuǎn)，審計署報告顯示，許多地方融資平臺公司資產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低、盈利狀況差。遼寧近九成的融資平臺公司收入不足以償還到期債務(wù)本息，而海南等多個省份負有償債率在70—90%的高風險區(qū)間。土地財政的高風險度倒逼決策者必須作出理性負責任的抉擇。

　　中國樓市泡沫膨脹，無外乎貨幣超發(fā)和土地財政依賴。有人說，這注定了“中國樓市的泡沫是鋼做的”，但鋼做的“堅硬泡沫”難抵決策者調(diào)控的堅定決心。經(jīng)過近兩年持續(xù)的銀根收緊，開發(fā)貸款幾乎枯竭，另辟蹊徑的地產(chǎn)信托“過把癮就死”，資本市場對地產(chǎn)融資大門徹底關(guān)閉，而在終端環(huán)節(jié)，利率上調(diào)使購房成本激增，投機者撤離樓市，緊縮甚至使普通房貸額度都已告罄，8月份以來多家銀行已經(jīng)停辦房貸。對于高度資金依賴型的房企，“兩頭扎口”式的緊縮使得推動房價上漲的貨幣基礎(chǔ)被削弱，樓市的“涼意襲人”并不奇怪。

　　這一輪調(diào)控已歷時兩年多，終于在時近2011年底市場發(fā)生變化，也是政策組合效應的顯現(xiàn)。為抑制海外熱錢、境內(nèi)游資的旺盛投機性需求，限購政策及時出臺，雖飽受信奉自由市場人士的非議，但為應對中國式的樓市高燒，限購的作用不可否認。大中城市限購的本質(zhì)是對過熱市場實行嚴格的資本管制，因為大中城市的樓價早已與本地普通居民的購買力相脫節(jié)。萬科的報告稱，北京只有不到3%的本地人能買得起房子，絕大部分房子是山西和鄂爾多斯的煤老板、演藝界人士在炒。全中國的富人都想在上海擁有豪宅，北方一個縣里的煤炭局長在京滬海南等地坐擁數(shù)十套豪宅就是明證。限購用近乎“宵禁”的非常規(guī)手段，冷卻沸騰的市場，讓充斥樓市的“動物精神”冷靜下來。就像面對高燒的病人，首先要為他降溫，再找病灶對癥下藥開方子。限購的同時，保障房建設(shè)以史無前例的規(guī)模全面鋪開，財政體制改革進一步深化，物業(yè)稅試點加緊推開又將起到敲山震虎的作用，通過以時間換空間，后續(xù)相關(guān)政策到位后，限購的負效應也會降到最小。

　　一年多來，管理層以釜底抽薪的高壓姿態(tài)，努力化解房地產(chǎn)系統(tǒng)性風險的努力正在起到一定效果，市場正在向理性的方向演變，但就此說樓市出現(xiàn)“拐點”尚為時過早。中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控是一場持久戰(zhàn)，鑒于貨幣政策的有限性，如何抓住這一寶貴的“窗口期”，通過財稅政策的完善和配套改革，如在上海、重慶試點基礎(chǔ)上，盡快完善推開物業(yè)稅和房產(chǎn)投資資本利得稅，通過貨幣政策和財政政策雙管齊下來引導市場預期，值得考慮。

　　9月1日，溫總理在《求是》雜志撰文，再次強調(diào)要堅定不移地把房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落到實處，這傳出明確而強烈的信號。房地產(chǎn)商過去面對調(diào)控特別“能扛”，而隨著博弈的深入，現(xiàn)在該輪到出牌者來扛了，要下大決心、頂?shù)米「鞣綁毫?，特別是各種利益集團的壓力，只要決心不動搖，方向不改變，力度不放松，就能化解房地產(chǎn)泡沫，在一定程度上緩解中國經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性矛盾。(陳志龍)

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