溫州泡沫破裂房價暴跌：9萬單價腰斬跌過半

??? 長三角珠三角

　　經濟探微

　　編者按：長三角和珠三角是中國經濟最活躍的兩大地區(qū)，在中國經濟面臨結構轉型的當下，這兩大地區(qū)在經歷怎樣的變化？這里的企業(yè)生存狀況怎么樣？為此，羊城晚報記者近期走訪長三角和珠三角，為您帶來現場報道。

　　超強臺風“蘇力”已經登陸，溫州依然處于晴雨交錯的天氣之中，位于甌江邊上的鹿城廣場人煙稀少。這里，是溫州標志性豪宅，也是房價最高的地方。

　　“最貴的時候，這里能賣出將近9萬元1平方米的價格?！边B路過的的士司機，都忍不住感嘆，“現在售價連一半都不到了?！眱r格大跌的并不只是鹿城廣場，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項目，價格也都大幅回落。

　　于是，“去泡沫化”是溫州人給自己的標簽——

　　曾經領漲現在領跌

　　在鹿城廣場不遠處，黃燕方(化名)所在的房產中介公司并不起眼。抬頭望著那些精致的樓盤，他只是感嘆：“房價掉得狠著呢?！?011年溫州樓市最風光的時候，這里幾乎都是每平方米八九萬元的叫價，“現在均價大概4萬元左右。真是一夜回到開盤價啊?！?/p>

　　明碼標價跌了一半，還不是最厲害的。“前陣子聽說有個老板為了套現，每平米3.2萬元的價格出掉了一套。”黃艷方向羊城晚報記者透露。不過，3.2萬一平方米也不是一個小數目，這套賣掉的房子面積高達800平方米，一套現就是2500多萬元?！斑@里都是豪宅，一梯兩戶，差不多400平方米一套，這個老板放掉的應該是頂樓的復式。如果不是急著等錢用，一般不會低到這個價格。”

　　溫州人愛炒房，也許是從自己門口開始的。數據顯示，2006年，溫州市區(qū)住宅銷售均價為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內溫州房價上漲超過200%。

　　黃燕方在樓市“江湖”的時間不長，他認為最瘋狂的莫過于2008年。“那時候溫州老板手里有的是錢，一個新樓盤一開盤就馬上售罄。”給黃燕方留下了深刻印象的不只是價格當年，一個出名的樓盤開盤時領的銷售號，可以炒到三五十萬?！澳菚r候，溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地產投資，我們行業(yè)內都知道，好些出名的企業(yè)家們或公或私，聯(lián)合起來投資房地產?！睖刂輼莾r一度直超國內一線城市的平均房價，最高沖到2011年上半年的每平方米34674元。

　　漲得快，意味著跌得更痛。

　　僅僅4年后，2012年溫州的樓價開始暴跌，黃龍、江濱路等優(yōu)勢地段出現了“跳水價”。浙江省溫州市物價局監(jiān)測預警分局公布的監(jiān)測數據顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價格指數和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%；同時，土地平均樓面地價處于近5年來最低值。今年3月份，溫州房價運行顯得有些特立獨行。在全國各大中城市房價漲勢如潮的情況下，溫州卻成為70個大中城市中唯一出現房價環(huán)比下跌的城市。而上個月出爐的中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數顯示，2013年5月，全國百城中只有13個城市住宅價格同比下跌，排第一位的就是溫州，跌幅在10%-20%之間。

　　“香緹半島(在鹿城廣場附近)的房子開盤的時候單價炒到5萬多，現在才3萬左右，低過開盤價?！秉S燕方對記者坦言，“現在還不到抄底的時候。國家對房價調控越來越嚴，溫州老板現金流越來越少，這里被炒到天價的房子依然會一天天跌價。”

　　租金暴漲商鋪轉手瘋狂

　　跟商品房房價“跳水”狀態(tài)相反，商鋪的租賃價格卻節(jié)節(jié)飆升。

　　今年4月，溫州永中最熱鬧的商業(yè)街爆出一夜數十家商鋪齊齊貼出“店面轉讓”的新聞震驚業(yè)界。跟大多數商業(yè)街一樣，這條羅東街經營的大多數為珠寶店、服裝店、小飾品店和蛋糕店，但4月時，這百余米的路段就有幾十家店面陸陸續(xù)續(xù)貼出了“轉讓”的紙條。而轉讓的很大原因便是租金太貴?！疤澆黄?，只好轉讓?！绷_東街上服裝店老板都在哭訴，據悉，一家面積為25平方米左右的店面，去年一年租金已經超過了23萬元。

　　更有意思的是，不少商鋪在轉讓過程中，還帶著巨額的轉讓費。以市中心最繁華的商業(yè)街五馬街(相當于廣州的北京路)中部位置的臨街大型店鋪為例，面積約700平方米月租為36000元，可是“急售”且轉讓費用高達60萬元！“這個商鋪很新，自上次裝修不滿1年”，中介張先生透露，這樣的轉讓費用在五馬一帶絕對算不上高的，由于是著急出讓，原本的租客單算轉讓費損失了40多萬，“商店原來做的也是服裝生意，從上一任轉過來已經花了100萬”。

　　營業(yè)不足一年，又為何急于再次轉手？中介含糊其辭，但在溝通中卻多次提及需“一次交付全年租金430萬”，最少也得預付半年租金，字里行間透露出的都是對于現錢的渴望。

　　不遠處，另一家位于府前街的店面卻打出了“轉讓費為零”。為何相隔不足千米，轉讓費卻大相徑庭？該店的房屋中介則直言是“原先的老板因為資金問題進了公安局，店面也已經被查封”，此種情況下，房東只得另尋租客。因為不好出手，原本相連的3間店面，既可以選擇整體出租也可以按照租客的需求分租。

　　有業(yè)內人士向記者坦言：“溫州商鋪近大半年來出現轉讓費高于租金的情況讓人擔憂，剛裝修不久，甚至是精裝修之后就轉讓，大多數都是老板出現資金鏈斷裂問題，不得不急忙高價轉租?！?/p>

　　現金流斷房價恐怕還要接著降

　　“現在有錢能投資什么？房地產是肯定不行的。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長周德文一句話道出了真相。

　　雖然房地產的暴漲一度吸引了大量的資金，但溫州房價高漲的背后，卻有一只看不見的手實業(yè)的發(fā)展?！胺康禺a行業(yè)需要實體經濟的強大支持才能保持穩(wěn)定。”曾有中小企業(yè)家向記者坦言，2010-2011年間，房地產行業(yè)就像一塊“肥豬肉”般吸引人，不少老板忍不住誘惑砸錢進軍房地產?！白鰧崢I(yè)實在太難也是重要的原因之一，那時候，外貿訂單開始減少，利潤大不如前，同行們的熱情遭到了打擊，就轉向金融行業(yè)，炒房?！痹撈髽I(yè)家向羊城晚報記者坦言，幸好自己堅守在實業(yè)運作中，不然，“接盤手隨時有可能是自己。”他自嘲，“現在銀行放貸太緊，不少老板迫不得已，只好忍著巨虧把手上的房子、豪車放掉，能盤活一點是一點?！?/p>

　　今年4月，溫州市委黨校與中國社會科學院社會學研究所合作推出的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》(以下簡稱“溫州藍皮書”)發(fā)布，編撰者溫州市委黨校經濟學教研部副教授金甌對媒體表示，2006年~2012年，溫州市區(qū)商品住宅年均銷售量約為60萬平方米，但2012年年末，市區(qū)卻有80萬平方米左右的商品住宅存量，大約需要1年零4個月來“消化”。他直言，目前溫州的房產庫存壓力較大，這意味著溫州房價或將持續(xù)下降。

　　《藍皮書》中的一組數據也顯示了溫商對房地產投資的熱情開始減退：2012年溫州完成工業(yè)投資469.29億元，同比增長42%，基礎設施投資628.65億元，增長48.3%，房地產開發(fā)投資687.50億元，僅增長1%。

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　　7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月房價數據，70個大中城市中，69個城市同比上漲，僅一個同比下降。

　　值得一提的是，一線城市新建住宅同比漲幅全面超過14.4%，其中北京最高，漲幅為16.7%。

　　實際上，本報記者查看四大一線城市1-6月份的房價漲幅來看，房價同比均保持持續(xù)上漲的趨勢，照此計算，年度房價目標的完成壓力很大。

　　在此背景下，包括北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉在內的多位市場人士在接受本報記者采訪時表示，房價目標責任制的壓力下，下半年或升級樓市調控。

　　不過，一位接近住建部的人士在接受本報記者采訪時透露，目前各方還是在抓緊研究建設樓市調控的長效機制，在十八屆三中全會即10月之前，出臺新的樓市調控新政可能性不大。

　　限不了的高房價

　　根據國家統(tǒng)計局7月18日發(fā)布的數據，不管是新建商品住宅還是二手房，四大一線城市北、上、廣、深均“名列前茅”。

　　新建商品住宅中，北京同比上漲16.7%，廣州漲幅16.5%，深圳漲幅16%，上海漲幅14.4%。

　　二手住宅中，北京同比上漲14.1%，廣州漲幅10.4%，上海漲幅10.2%，深圳漲幅9.6%。

　　這已是四大一線城市連續(xù)六個月領漲全國，實際上本報記者查看國家統(tǒng)計局數據發(fā)現，四大一線城市的同比漲幅更呈現逐月攀升的趨勢。

　　值得一提的是，上述四大一線城市均采用了行政“限價”手段，官方或正式發(fā)文，或通過嚴控預售審批、價格備案、土地出讓環(huán)節(jié)源頭把控等手段來調節(jié)上市節(jié)奏和價格走勢，其中北京的版本最嚴。

　　然而，根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據來看，限價并不能限制房價上漲過快的漲幅。

　　張大偉表示，限價雖然能一定程度上限制房價過快上漲的趨勢，但并不是治本之舉，而且整體市場購房者的預期也未改變，包括北京在內的一線城市供需矛盾也十分突出。

　　以北京為例，根據中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示：6月單月北京新建住宅簽約套數為9811套，連續(xù)3個月不足萬套。但上半年合計新建住宅簽約套數達到了62295套。

　　另外，張大偉也表示，整體市場上

　　部分需求也因為沒有合適的期房房源，而轉而選擇價格比較高的現房，也一定程度上推漲了房價數據。

　　張大偉表示，假如根據成交總額除以面積折算北京房價環(huán)比、同比漲幅并沒有那么高。

　　“國家統(tǒng)計局的數據來源也是北京住建委的網簽數據?！睆埓髠ケ硎荆瑪祿碓匆粯?，但是統(tǒng)計口徑存在差異，國家統(tǒng)計局采用的是指數型的研究方式。

　　拷問房價調控目標

　　不管是采用什么樣的統(tǒng)計口徑，根據國家統(tǒng)計局的數據，包括北京在內的四大一線城市同比漲幅均呈現逐月攀升的趨勢。

　　以北京為例，北京1月新建商品住宅同比上漲4.3%，2月7.7%，平均下來，此后的三個月更是以超過10%的漲幅位于全國首位。

　　照此計算，張大偉表示，包括北京在內的四大一線城市年內完成房價調控目標的壓力非常大。

　　據悉，北京、上海2013年的房價目標均是趨穩(wěn)，“新國五條”和“京十九條”，都明文要求建立房價目標責任制，對完不成房價目標的城市將進行問責。

　　在嚴厲的問責制度下，不少業(yè)內人士向本報記者表示，如果房價持續(xù)大幅度上漲的背景下，或誘發(fā)新政出臺。

　　值得一提的是，日前，國稅總局也罕見表態(tài)，要研究個人房產稅試點擴大。

　　不過，一位接近住建部的人士表示，在十八屆三中全會之前，樓市調控不會有太大的變動，目前仍以長效機制的建設為主。

　　北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥表示，包括限購、限價等行政性調控措施已經很多，諸如國五條規(guī)定20%個稅等政策還未落地，在經濟增速放緩的背景下，能把現有的調控落地就已經很不錯了。

　　按照北京市住建委之前的口徑，限價要低于上一期和周邊同質商品房項目，并要求各樓盤簽署不漲價承諾書，但根據房產數據研究中心數據，2013年6月，北京百盤調查數據顯示，有3成房價上漲，漲幅最高的是通州區(qū)的自由筑，34.62%；漲價金額最高的是朝陽遠洋萬和公關，上漲1.7萬/平方米。

　　中國住宅及房地產研究會副會長顧云昌也稱，房價調整的關鍵在于長效機制的建設，配合財稅、金融、土地等方面的改革實現，目前房產稅試點擴大、不動產登記、個人住房信息聯(lián)網等亦都在穩(wěn)步推進。（21世紀經濟報道）

　　住建部面臨人民住有所居的期望，遏制房價的非理性增長，讓人民買得起房。房地產領域已經成為中國中產階層最不滿的領域，因為高房價正在吞噬他們的“中國夢”。

　　中國夢是民族的夢，是每一個人的夢，是人民的夢。中國夢已經成為目前中國的最強音和最熱詞。在憧憬和暢想中國夢愿景時，我們有許多積極有利向上的因素，我們有各族人民凝聚成的中國力量，任何時候都沒有現在離中國夢如此之近。

　　但同時，我們也必須分析實現中國夢道路上存在的不利因素，特別是作為中國夢組成部分的每一個人、每一個階層中國夢的阻礙因素。

　　中產階層是一個國家最主要的組成部分，對于社會政治經濟都具有及其重要的作用。特別是對于一國經濟來說，中產階層富足穩(wěn)定、壓力小、負擔輕，關乎著一國經濟健康發(fā)展的持續(xù)力和后勁。成熟市場經濟的發(fā)達國家消費是經濟的主要拉動力，往往占到7成以上。而中產階層是消費拉動力的主力。因為，低收入階層消費傾向強，但無能力消費；高收入階層有能力消費，但消費意愿較弱。只有中產階層既有能力消費，消費意愿傾向又強。擴大中產階層比例幾乎是所有國家共同致力于的一項經濟大事。中產階層范圍擴大又是社會的穩(wěn)定基石。

　　改革開放以后，中國的中產階層在迅速擴大，不但支撐著國內消費，而且是社會的穩(wěn)定器。然而，近十幾年來，一個高房價正在使得中產階層背負巨大壓力，不但擠占中產階層的消費動力，對啟動消費構成打壓，而且正在削弱中國經濟發(fā)展的持續(xù)力和后勁，正在扭曲中國經濟動力結構，還使得社會穩(wěn)定基石正在出現晃動。更加重要的是，一個高房價正在擊碎中產階層的中國夢，正在成為中產階層實現屬于自己中國夢的攔路虎和絆腳石。

　　一個現實是，低收入者的安居問題，政府正在大力建設保障性住房來解決。高收入者對于高房價承受力較強，通過商品房市場解決自己住房問題不會帶來負擔。而中產階層，收入中等，不高不低，政府建設的保障房夠不上條件，一個畸高房價又使得其根本買不起商品房。無奈只有采取高負債買房?；虻姐y行按揭貸款，或從父母、爺爺輩以及親戚朋友那里借錢買房。像北上廣深房[簡介最新動態(tài)]價都在每平方米4—5萬元，100平方米需要四五百萬元。一個中產階層家庭年收入20萬元，不吃不喝需要25年以上才能還清貸款本息?？梢哉f，背負一生高房價債務，從黑頭發(fā)還到白頭發(fā)，何談實現中國夢？

　　中產階層的中國夢被高房價吞噬絕不是危言聳聽。高房價不但吞噬中產階層的中國夢，而且吞噬了中國的消費潛力，吞噬了中國經濟發(fā)展后勁，吞噬了中國經濟最具活力的消費拉動力。

　　因此，必須硬著頭皮繼續(xù)調控，不達成功決不罷兵，已經沒有選擇、沒有退路。當務之急是，住建部、央行、銀監(jiān)會、財政部等職能部門要盡快將國五條細則落地，進入執(zhí)行階段，使其盡快開花結果。各地方政府應該盡快出臺具體實施辦法，絕不能讓已經出臺20多天的國五條細則被架空在那里。

　　總之，不遏制住暴漲的房價，包括中產階層在內的大多數人就很難圓其中國夢，中國經濟就可能重蹈日本覆轍，這絕不是危言聳聽。(東方財富網)