多地房?jī)r(jià)目標(biāo)恐落空 4季度調(diào)控或加碼

????剛剛出爐的9月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，又著實(shí)讓小伙伴們驚呆了一回。

????數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)的上漲幅度繼續(xù)領(lǐng)跑。其中，北京以20.6%的同比漲幅位列“榜首”，而溫州則成為70個(gè)城市中房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降的唯一城市。

????在“漲聲”激烈的情況下，卻傳來(lái)了北京樓市存量跌至年內(nèi)低點(diǎn)的消息。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、土地供應(yīng)緊張、供求矛盾尖銳等多重因素，助推了房?jī)r(jià)的上漲。與此同時(shí)，各方對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)倍加期待。

“金九銀十”的銷售旺季，使得各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

????昨日（10月22日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，69城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)上漲，僅溫州價(jià)格下降，北上廣深同比漲幅均超過(guò)20%。其中，北京同比漲幅20.6%，居全國(guó)之首。

????此外，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的有2個(gè)，持平的有3個(gè)，上漲的有65個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.9%。四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%。

????中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)（微博）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，9月份的數(shù)據(jù)顯示，住宅銷售價(jià)格大多處于上升態(tài)勢(shì)，其中一線城市領(lǐng)漲明顯。

????另一方面，陳國(guó)強(qiáng)還表示，出現(xiàn)這種局面也與去年同期相比基數(shù)較低相關(guān)。并且由于房?jī)r(jià)漲幅較高，年內(nèi)完不成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是必然的事情。

????上海易居報(bào)告稱，雖然四季度有三中全會(huì)的因素，也可能出臺(tái)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制文件，但短期仍難以改變房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。

69個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲

????據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算，9月份，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%，天津等31個(gè)二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個(gè)三線城市平均上漲0.6%。

????從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，四個(gè)一線城市的商品房?jī)r(jià)漲幅均超20%。其中，北京同比漲幅20.6%，環(huán)比漲幅1.2%，同比漲幅居全國(guó)之首；上海、廣州、深圳同比漲幅分別為20.4%、20.2%、20.1%。

????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，同比漲幅較高既是去年10月以來(lái)各月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲累積的結(jié)果，也與去年同期房?jī)r(jià)下降、基數(shù)較低有直接關(guān)系。

????有數(shù)據(jù)佐證，去年9月，四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格同比分別下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。據(jù)測(cè)算，去年9月其他51個(gè)同比下降的城市新建商品住宅價(jià)格同比平均下降1.8%。

9月，北京以同比漲幅20.6%的幅度領(lǐng)漲全國(guó)。中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，9月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，而北京的這一價(jià)格為30497元/平方米。

????北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴表示，北京房?jī)r(jià)居高不下的主要原因在于公眾對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。自去年下半年以來(lái)，這種預(yù)期一直存在，使得購(gòu)房者快速進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)繼而上漲。此外，需求的旺盛也是房?jī)r(jià)上漲原因之一。

????于秀琴認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是土地資源還是每年能提供的住房數(shù)量，都是有限的，但從需求的角度看，廣義來(lái)講是無(wú)限的。從狹義的需求來(lái)看，單就具備購(gòu)房資格的人購(gòu)買北京的住房，供需矛盾依然是極其突出的，這種矛盾繼而又推升了房?jī)r(jià)。

各地調(diào)控目標(biāo)恐難完成

????今年初，不少城市公布了今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，大多為“房?jī)r(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”。現(xiàn)在離年底只剩下不到2個(gè)多月的時(shí)間，有分析人士指出，綜合前三季度的房?jī)r(jià)指數(shù)，且預(yù)計(jì)接下來(lái)房?jī)r(jià)仍將保持上漲的態(tài)勢(shì)，各地的調(diào)控目標(biāo)難以完成。

????以廣州為例，今年初該市制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是，至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。在今年廣州“兩會(huì)”上，該市上述兩項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)期分別是10%和11%，其后該市GDP目標(biāo)調(diào)高到11%。

????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1~9月，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.1%、13.7%、15.5%、16.5%、17.4%，19.0%和20.2%。若按11%的目標(biāo)計(jì)算，目前該市要完成控制目標(biāo)幾無(wú)可能。

????深圳今年3月出臺(tái)的“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則顯示，今年該市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為，2013年全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度。今年初深圳市政府工作報(bào)告提出，居民人均可支配收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長(zhǎng)。

????今年深圳GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為10.5%，從數(shù)字來(lái)看，目前該市房?jī)r(jià)的漲幅高出了預(yù)期目標(biāo)9.6個(gè)百分點(diǎn)。

“完不成指標(biāo)是必然的事情。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅與之前制定的年度調(diào)控目標(biāo)相比，恐怕是沒(méi)辦法退回去。9月，北上廣深新建商品住宅漲幅都超過(guò)20%，二手房漲幅也超過(guò)10%，要將數(shù)據(jù)退回壓低到10%或者以下，顯然不可能。

????事實(shí)上，此前多地為了完成今年房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)，紛紛加大了調(diào)控力度。

????北京市按照“老項(xiàng)目不高于前期、新項(xiàng)目不高于周邊”的原則引導(dǎo)企業(yè)合理定價(jià)，同時(shí)在房?jī)r(jià)較高、上漲過(guò)快的區(qū)域加大“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊供應(yīng)力度；廣州對(duì)部分高價(jià)項(xiàng)目暫停發(fā)放預(yù)售許可、限制銷售價(jià)格；深圳則采取了限制高價(jià)住房網(wǎng)簽等措施。

“無(wú)論出臺(tái)什么樣的政策，未必能夠在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)能夠帶來(lái)比較直接的影響?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。

長(zhǎng)效機(jī)制或難解近憂

????有業(yè)界分析人士呼吁中央加快推出更多的可持續(xù)性措施，而不是依賴限購(gòu)令等行政手段來(lái)遏制房?jī)r(jià)的上漲。

????中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三中全會(huì)即將召開，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制將有望出臺(tái)，如房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、土地制度改革等將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響。

????據(jù)韓長(zhǎng)吉判斷，在四季度，政策將保持一定的穩(wěn)定性，宏觀市場(chǎng)“不寬松不緊縮”的狀態(tài)將持續(xù)，房貸收緊對(duì)住房需求有一定的抑制作用。

????陳國(guó)強(qiáng)表示，方向上將來(lái)要增加長(zhǎng)效的手段、經(jīng)濟(jì)的手段、市場(chǎng)的手段。但是短期內(nèi)，限購(gòu)、限貸，包括限價(jià)這些做法還會(huì)有空間，不可能短期就退出。

????一位不愿具名的人士向記者表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控既可以說(shuō)是進(jìn)入了真空期，也可以說(shuō)是進(jìn)入無(wú)力期，前期的行政調(diào)控已經(jīng)出臺(tái)很多，房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入反彈階段，而長(zhǎng)效機(jī)制難解近憂。

????近日，有消息稱，住建部、國(guó)家發(fā)改委等多部委將建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)記錄的“黑名單”共享系統(tǒng)。一旦系統(tǒng)共享實(shí)現(xiàn)，任何有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的違規(guī)問(wèn)題，都將在系統(tǒng)中顯現(xiàn)出來(lái)。

????事實(shí)上，類似黑名單、通報(bào)等辦法并非首次出現(xiàn)，此前國(guó)土部對(duì)于囤地企業(yè)也有類似的手段跟進(jìn)，但最后都沒(méi)有成為影響市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的決定性因素。

????鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，雖然個(gè)別城市開始微調(diào)，但從全國(guó)范圍來(lái)看，政策基調(diào)依然比較穩(wěn)定，尚未出現(xiàn)較為明顯的統(tǒng)一調(diào)控信號(hào)。個(gè)別一線城市的價(jià)格快速上漲并未對(duì)其他城市產(chǎn)生帶動(dòng)作用。

????而在房?jī)r(jià)的未來(lái)判斷上，張旭認(rèn)為，價(jià)格走勢(shì)依然會(huì)保持在環(huán)比微漲。另外，考慮到同比漲幅基數(shù)較低因素的持續(xù)影響，同比漲幅還將持續(xù)上行。

????上述不愿具名的人士認(rèn)為，就像地王會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期一樣，盡管房產(chǎn)稅等措施不會(huì)馬上產(chǎn)生效果，但是也會(huì)改變市場(chǎng)預(yù)期，長(zhǎng)效機(jī)制加速出臺(tái)也是十分必要的。

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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局22日數(shù)據(jù)顯示，9月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格同比上漲。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市同比漲幅均超過(guò)20%，這是該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)自2005年開始發(fā)布以來(lái)首次出現(xiàn)這種情況。

分析人士表示，房?jī)r(jià)快速上漲超預(yù)期，可能引發(fā)新的調(diào)控政策，四季度可能迎來(lái)政策窗口期，熱點(diǎn)城市可能密集出臺(tái)微調(diào)政策，中央層面可能推出新的調(diào)控措施。盡管樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在醞釀，但從當(dāng)前態(tài)勢(shì)看，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段短期內(nèi)可能不會(huì)退出，甚至有加碼可能。

區(qū)域分化態(tài)勢(shì)明顯

9月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，持平的城市有3個(gè)，僅溫州和桂林2個(gè)城市環(huán)比下降。平均而言，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均環(huán)比上漲0.72%，繼續(xù)處于上漲通道中。

與去年同期相比，在70個(gè)大中城市中，僅溫州9月新建商品住宅價(jià)格下降，其余城市均同比上漲。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市9月房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，北京繼續(xù)成為領(lǐng)漲者。平均來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格9月平均同比上漲8.7%，創(chuàng)今年以來(lái)新高。

業(yè)內(nèi)人士表示，與2007年的一輪房?jī)r(jià)大漲相比，目前的房?jī)r(jià)上漲有所不同。2007年時(shí)，房?jī)r(jià)上漲較普遍，不同城市房?jī)r(jià)漲幅差距不大，而目前區(qū)域市場(chǎng)分化較明顯，在一線城市大幅領(lǐng)漲同時(shí)，部分二三線城市存在供應(yīng)壓力，房?jī)r(jià)上漲后續(xù)動(dòng)力不足。

中原地產(chǎn)報(bào)告顯示，9月，北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1.4%，天津等31個(gè)二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個(gè)三線城市平均上漲0.6%。一線城市與二三線城市漲幅差距正逐漸拉大。

市場(chǎng)人士表示，導(dǎo)致這種分化的主因是土地供應(yīng)。近年來(lái)，一線城市和部分二線城市土地供應(yīng)不足，但市場(chǎng)需求持續(xù)增加，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，而眾多三四線城市在土地財(cái)政驅(qū)動(dòng)下大量供地，給市場(chǎng)帶來(lái)消化壓力。

在房?jī)r(jià)快速上漲背景下，部分城市可能難以完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。9月，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，有15個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)10%，24個(gè)城市漲幅在8%-10%之間。

地王助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的原因中，供應(yīng)不足首當(dāng)其沖。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)（微博）認(rèn)為，近幾年北京商品房供地規(guī)模始終處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，雖然供地總規(guī)模不小，但剔除保障房和其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地后，純商品房用地面積不足，再加上配建制度將保障房用地成本轉(zhuǎn)嫁到商品房土地上，推高商品房地塊價(jià)格。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，9月下旬以來(lái)，北京樓市庫(kù)存已降至6萬(wàn)套以下的歷史最低水平。

預(yù)期管理失效進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià)漲勢(shì)。7月以來(lái)，一線城市頻繁出現(xiàn)“地王”，且“地王”潮逐漸蔓延至二線城市?！暗赝酢睅?lái)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度恐慌情緒，恐慌性需求加速入市又進(jìn)一步推漲房?jī)r(jià)。

近幾個(gè)月一線城市成交區(qū)域分布顯示，高價(jià)地對(duì)房?jī)r(jià)有明顯影響。近兩個(gè)月來(lái)，北京部分區(qū)域的土地價(jià)格均超過(guò)該區(qū)域歷史峰值，這些區(qū)域正是近期房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)區(qū)域。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前供需失衡和預(yù)期管理失效的背景下，要想在短期內(nèi)止住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭恐非易事。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，一二線城市集聚過(guò)多資源，房?jī)r(jià)易漲難跌。2012年以來(lái)過(guò)多的信貸供應(yīng)是房?jī)r(jià)上漲重要原因。這些影響房?jī)r(jià)上漲因素目前依然存在。由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)具有更強(qiáng)的上漲動(dòng)力，房企持續(xù)向熱點(diǎn)區(qū)域集中，可能助推房?jī)r(jià)上漲。

張大偉表示，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的現(xiàn)實(shí)正在促使房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制加速出臺(tái)。分析人士認(rèn)為，作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需重要手段，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍時(shí)點(diǎn)可能臨近。

分析人士認(rèn)為，樓市調(diào)控政策需加碼，從而在短期內(nèi)迅速抑制房?jī)r(jià)漲勢(shì)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士建議，熱點(diǎn)城市可適度上調(diào)二套房首付比例和貸款利率，限購(gòu)不嚴(yán)厲的城市需提高限購(gòu)門檻。在有關(guān)部門窗口指導(dǎo)下，部分城市已出臺(tái)微調(diào)政策。繼鄭州、南京先后收緊調(diào)控政策后，深圳近期推出穩(wěn)定房?jī)r(jià)8條措施。北京市有關(guān)部門近日宣布，明年將供應(yīng)超過(guò)5萬(wàn)套自住型限價(jià)商品房以平抑市場(chǎng)供需矛盾。

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