數(shù)十萬候鳥老人來過冬 推動海南養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

　　時光不知不覺流轉，歲月悄無聲息交替。

　　人口老齡化，這個似乎離我們很遙遠的事情，已經(jīng)成為我們身邊的現(xiàn)實。

　　1999年，中國開始進入老齡化社會；2001年，海南省進入人口老齡化社會；2013年，我國60歲以上的老年人口將達到2億人；未來，老齡化浪潮將不可阻擋。

　　養(yǎng)老，這個沉沉的社會話題，卻蘊含著巨大的商業(yè)機會。

　　養(yǎng)老業(yè)，這個曾經(jīng)被人忽視的產(chǎn)業(yè)，越來越受到人們關注。特別是今年9月，《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的正式發(fā)布，推動了這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個內容，在中國，在海南，有風起云涌之勢。它的現(xiàn)狀如何？問題有哪些？如何完善，以使其更健康更蓬勃地發(fā)展？記者對此進行了專門采訪。

　　1 風起云涌

　　這是一間約40平方米的屋子，屋子四周擺滿了造型各異的根雕。

　　“這像不像烏龜？這像不像兔子？這像不像駱駝？”10月19日上午，在瓊海天來泉老年大學一樓的根雕室，67歲的劉志偉高興地帶著記者“檢閱”他的寶貝們。

　　來自哈爾濱，退休前從事金融工作的劉志偉，以“驢友”著名，并以此特征時常被媒體采訪。

　　2006年，習慣了利用各種交通工具滿世界“折騰”的劉志偉，卻被這個叫天來泉的社區(qū)牢牢吸引，并在這里購買了房子，從此停留下來。

　　“這里空氣好、水好、治安好，人很純樸。”劉志偉說，“更重要的是，我在這里找到了自己想要的一種養(yǎng)老的生活方式?！?/p>

　　在天來泉，劉志偉和老伴每個月的生活費只需要500元，平時吃肉少，吃魚多?！凹依锍缘聂~都是我去萬泉河撈的?！眲⒅緜ツ樕涎b滿了笑。

　　劉志偉喜歡在海邊、萬泉河邊散步，看到扔掉的船木或枯木，撿回來，經(jīng)過打磨，便成了一個個具有生命的根雕，擺在小區(qū)老年大學的這間屋子里，與其他老人分享。老年大學除了他的根雕室，還有棋牌室、舞蹈室、外語教室等等。

　　累了，劉志偉和老伴可以在小區(qū)溫泉泡池放松；病了，劉志偉和老伴可以在小區(qū)配套的醫(yī)療中心得到治療。音樂廳、體育館、餐廳……“老年人所需要的服務，在這里隨時都能得到滿足。”劉志偉說，“3年了，我和老伴全年待在這里，沒有回過老家?！?/p>

　　讓劉志偉樂不思蜀的天來泉，完整的名字叫海南天來泉養(yǎng)生俱樂部，坊間又叫它養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老地產(chǎn)的。類似的叫法，在海南已不鮮見，甚至有風起云涌之勢。

　　記者上網(wǎng)大致檢索，目前在海南的地產(chǎn)里有養(yǎng)老養(yǎng)生之說的就有定安牧嶼云天、屯昌木色湖養(yǎng)生項目、澄邁四季康城、官塘萬泉河溫泉小鎮(zhèn)等等。

　　聽聞一些大企業(yè)瞄上海南養(yǎng)老地產(chǎn)，記者采訪了其中一家叫泰康人壽的公司，得到的答復是：泰康的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在只在北京、上海落地，其他地區(qū)還沒有，但海南肯定是其關注并有預期的地方。

　　沿東線一路下來，寫有養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的廣告牌不時從眼前閃過。記者隨意按其中一個廣告牌上留的電話打過去，還沒張口，對方第一句話就是：“這里是專門針對老人設計建造的，所有配套都按老人的需求而定?！?/p>

　　而記者到訪過的樓盤，如三亞清平樂等，都告訴記者這里有為老人準備的一切……

　　養(yǎng)老，成為海南許多地產(chǎn)必不可少的元素。

　　2 幾種模式

　　根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，一個國家65歲及以上人口占全國人口的比率在7%-14%之間稱為老齡化國家，若該比率超過14%就稱為老齡國家，超過21%時稱為超老齡國家。

　　明天，在哪里養(yǎng)老？如何養(yǎng)老？

　　隨著我國在1999年開始進入老齡化社會，海南省在2001年進入人口老齡化社會，以上問題便在約2億老人們腦中盤旋。

　　據(jù)了解，我國老齡化的特征是基數(shù)大、增長快、空巢化、家庭規(guī)模小型化等。

　　總體上，我國養(yǎng)老服務業(yè)還處于發(fā)展初期，養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足的問題十分突出。

　　“目前，養(yǎng)老的主要形式還是居家養(yǎng)老?！笔±淆g辦副主任謝池春對海南日報記者說，根據(jù)調查，80%左右的老人愿意住在家庭里面，由家庭成員和社區(qū)提供服務，只有不多的老人愿意到養(yǎng)老機構去。以居家為基礎，社區(qū)為依托，機構為支撐覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務體系戰(zhàn)略，是中國未來養(yǎng)老的發(fā)展方向。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機無限。一些企業(yè)嗅覺靈敏、反應迅速。

　　據(jù)報道，不但萬科、綠城、保利、首創(chuàng)、華潤等大型房企紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)，更有泰康、新華等險企出手打造養(yǎng)老社區(qū)，甚至連中石化都宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

　　海南作為中國最富養(yǎng)生養(yǎng)老資源的地區(qū)，理所當然成為兵家必爭之地。

　　“海南最近幾年申請的地產(chǎn)項目，很多都提出要做養(yǎng)老地產(chǎn)?！笔镰h(huán)境資源廳有關人士對海南日報記者說。

　　根據(jù)海南日報記者最近在海口、瓊海、陵水、三亞等市縣調查發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)和即將亮相的養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要有以下幾種模式：純養(yǎng)老機構運營型、混合型養(yǎng)老地產(chǎn)型、純地產(chǎn)銷售型。

　　純地產(chǎn)銷售型項目是目前海南養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主要形式，是在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)的基礎上，將客戶群定位于中老年人，作為主要銷售對象。

　　純養(yǎng)老機構運營型。在運營過程中，開發(fā)商建好房子后，不出售產(chǎn)權，只是將使用權出租，強調運營能力。針對老人的養(yǎng)老需求，開發(fā)商配套老人急需的醫(yī)療、保健、娛樂等綜合服務，以提供服務來獲取利潤。?？诠Ш驮返软椖渴谴?。

　　混合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)時，開發(fā)商通過出售房產(chǎn)快速回籠資金，再將利潤部分反哺到養(yǎng)老服務配套上，解決純養(yǎng)老運營型項目缺資金的問題。產(chǎn)品形態(tài)上，項目一部分是純粹的地產(chǎn)項目，靠賣房來營利；另一部分則是提供養(yǎng)老服務運營，進一步滿足老人的養(yǎng)老需求，提升老年生活的幸福感、滿意度。以瓊海天來泉為代表。

　　“海南軟硬設施和服務體系稱得上養(yǎng)老的地產(chǎn)，天來泉算一個。”謝池春說。

　　3 警惕吃紅利

　　“天來泉不是養(yǎng)老地產(chǎn)，只是在當初設計時，多了一份關愛老人之心?！碧靵砣瘓F的投資人吳又明對海南日報記者說。

　　天來泉項目2006年啟動，第一期是純房地產(chǎn)項目，當時銷售8個月就全部售罄。

　　2007年做二期之前，吳去了一趟英國。一到英國，首先沖擊他的就是當?shù)氐酿B(yǎng)老院?！澳抢锏睦先颂腋Ａ??！眳钦f，他們每天讀書、看報、聽音樂、喝茶、做義工，“活得很有尊嚴?！?/p>

　　吳強烈地希望把這份幸福和尊嚴帶回國，于是有了天來泉二期，有了方便輪椅進出、老年人使用、各種適合老年人活動、互動、健康和安全的公共設施配套，有了天來泉健康服務管理體系。

　　“什么叫養(yǎng)老地產(chǎn)？”吳說，“這基本上是一個偽命題?！彼J為，國際上并沒有“養(yǎng)老地產(chǎn)”的說法。“養(yǎng)老”是一個龐大的產(chǎn)業(yè)，涵蓋了從政府、社會、企業(yè)等多個層面，涉及到服務、醫(yī)療、用品等配套產(chǎn)業(yè)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)很多，以固化物質形態(tài)看，有老年社區(qū)、養(yǎng)老院、居家養(yǎng)老、老年公寓等；以產(chǎn)品形態(tài)看，涉及到老年人使用的食品、用品等。“所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，就是適用老年人的居住用品?！?/p>

　　吳說，養(yǎng)老地產(chǎn)不是非要建大量的房子，重要的是做到一份對老年人的呵護。不論什么小區(qū)、什么房子，經(jīng)過改造適合老人居住，并能為其提供相應的服務，都可以叫養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，養(yǎng)老地產(chǎn)應兼具兩個方面的功能，即地產(chǎn)的居住功能和養(yǎng)老功能。市場上，很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目只實現(xiàn)了居住功能，養(yǎng)老功能缺失，“養(yǎng)老”實際上是賣房的廣告營銷噱頭，而出現(xiàn)這種情況的根本原因是目前沒有任何層面的規(guī)范和標準。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)是建立在對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關注上?！庇嘘P人士認為，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不等于養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)不等于圈地蓋房?！?/p>

　　“以‘養(yǎng)老地產(chǎn)’名義圈占資源的個別現(xiàn)象確實存在?！笔镰h(huán)境資源廳有關人土說。土地資源非常珍貴，按照國家規(guī)定，居住用地容積率不得低于1.0。有個別開發(fā)商以“養(yǎng)老地產(chǎn)”要地，動輒就是幾百畝、上千畝，目標都是海邊、湖邊、水庫邊，環(huán)境優(yōu)美，且容積率低于1.0，其實就是為了繞開國家限令，建低容積率的樓盤，賣房子而已。

　　“警惕上市公司吃紅利。”據(jù)有關人士介紹，一些企業(yè)之所以涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，主要是看中地產(chǎn)項目來錢快，稀有的土地資源溢價快，便于資產(chǎn)增值。以上市公司為例，如果憑借“養(yǎng)老”概念較優(yōu)惠地拿到地，馬上便可以獲得很高的土地溢價收益。土地資源作為一項資產(chǎn)，由于獲得高溢價，表現(xiàn)為上市公司的財務報表資產(chǎn)項大幅增加，會進一步增加投資者信心，拉升股價?！罢麄€過程中，企業(yè)能賺到土地溢價收入，享受股票上漲收益，成為資本市場中受投資者關注的優(yōu)質企業(yè)。憑借‘優(yōu)質’企業(yè)的身份，企業(yè)可以再去銀行融資或增發(fā)股票債券，圈回更多的錢?！?/p>

　　4 實實在在大餡餅

　　老齡化浪潮已不可阻擋。

　　據(jù)預測，2013年，我國60歲以上的老年人口將達到2億人，2025年將達到3億人，2033年將超過4億人。

　　海南省老齡化、高齡化的趨勢加快，據(jù)統(tǒng)計部門預測，到2015年，海南省80歲以上老年人口將達17萬人，占老年人總數(shù)14.66%，進入高齡化社會。此外，海南得天獨厚的自然資源吸引了眾多島外老人，據(jù)估計，海南省每年迎來數(shù)十萬過冬的候鳥老人。

　　據(jù)悉，海南省將加快建立三個層次的養(yǎng)老服務機構網(wǎng)絡：一是為農(nóng)村“五?！崩先恕⒊鞘小叭裏o”老人等提供供養(yǎng)服務的公辦福利型養(yǎng)老服務機構；二是為本地老年人提供養(yǎng)老服務的普惠型社區(qū)養(yǎng)老服務機構；三是為外地老年人提供休閑度假、保健康復等服務的養(yǎng)老服務機構。

　　“對迎面而來的老齡化，海南省社會保障制度和養(yǎng)老服務體系建設壓力巨大?！敝x池春說，“但換一個角度看，這卻是海南省養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的良機，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了想象空間?！?/p>

　　據(jù)他介紹，我國養(yǎng)老推行“9073”模式，90%的老年人通過自我照料和社會化服務實現(xiàn)居家養(yǎng)老，7%的老年人通過社區(qū)機構照料實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老，3%的老年人通過入住養(yǎng)老機構集中養(yǎng)老。

　　“更高質量的養(yǎng)老需求正在形成?！睂＜艺f，“居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老呼喚專為老年人設計、打造的老年公寓或專業(yè)化運營的養(yǎng)老地產(chǎn)?！?/p>

　　據(jù)介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)市場巨大，是一塊實實在在很大很誘人的“餡餅”。經(jīng)歷改革開放，很多老人有一定經(jīng)濟基礎，對老年生活要求更高，不僅要求老有所居，更看重老有所享、老有所樂。很多老人愿意住在養(yǎng)老地產(chǎn)中生活，享受社區(qū)提供的醫(yī)療、超市、老年大學、老年俱樂部等綜合配套設施，并仍希望對社會有所貢獻，希望更有尊嚴地生活。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)在海南屬于起步階段，因其氣候優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，它在海南的發(fā)展得天獨厚、前景廣闊。對此，首先政府要做好規(guī)劃，要有標準和規(guī)范?！焙Ｄ袭a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君說，什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，它的內涵和外延如何定義？它有什么指標和要求，一定要清楚明了，企業(yè)才會因此有方向。

　　有關人士建議，海南在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)時，應把重心放在普惠型社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項目上，此類地產(chǎn)項目應該靠近城區(qū)，最好是配套較齊全的生活區(qū)。度假休閑型養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量不用多，占地規(guī)模也不用太大。

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要扶持，但是養(yǎng)老地產(chǎn)卻不能簡單扶持?！崩钊示f，提供普惠服務的養(yǎng)老地產(chǎn)，可以靠政策資金補貼支持。在政策資金的基礎上，適當引入民間資本，例如公建民營方式；高端養(yǎng)老，采用純粹競爭機制，讓社會資本自行進出，補貼后置。

　　從經(jīng)濟學來說，資源的配置要有效，尤其是政策資源。專家強調，養(yǎng)老地產(chǎn)需要補貼的領域，補貼最好后置，待企業(yè)將養(yǎng)老地產(chǎn)建設好之后，政府根據(jù)規(guī)劃、標準和規(guī)范，對產(chǎn)品進行驗收，驗收合格后，根據(jù)老年人的入住情況進行補貼，這樣才能讓補貼真正發(fā)揮作用。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)應該屬于現(xiàn)代服務業(yè)，建立完善的服務體系非常重要。”李仁君說，“我們要抓緊建設的不僅是房子，更是各種完善的設施和配套體系，以及精準到位的服務?！?/p>

　　看 世界

　　澳大利亞的分層機構養(yǎng)老

　　澳大利亞對老年人提供的服務主要有兩類。一類是院所照料，另一類是社區(qū)照料。

　　院所照料即機構照顧，是為一些由于疾病失去自立能力、親人喪亡、緊急情況等原因，在家庭中得不到幫助、生活料理困難的老年人設置的。主要分為老年公寓和老年護理院。這些養(yǎng)老機構以私立非營利機構為主，另外還有州政府舉辦的一些老年公寓和護理院。

　　社區(qū)照料是目前絕大部分澳洲老人采取的養(yǎng)老方式。1984年實行的“家庭和社區(qū)照料”計劃，拉開了由機構養(yǎng)老向社區(qū)養(yǎng)老轉變的序幕。

　　著名的哈克項目是其中最成功的案例。目的是“盡量用以家庭為中心的強化服務代替護理院和老年公寓的機構服務，改進在家生活的脆弱老年人照料服務范圍和質量、提高老年人的生活質量、控制服務費用的增長”。項目的服務內容有家庭護理、家庭照料、送餐、協(xié)助購買、暫休服務、交通、園藝、家庭維修、日間護理等等。服務的提供者一般是社區(qū)服務中心，大都屬于非營利機構。

　　美國的產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老

　　美國太陽城和CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)開發(fā)模式，是美國主要的兩種養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。

　　“太陽城”開發(fā)模式的特征是：屬于住宅開發(fā)性質；限定55歲以上的老人才能入??；為健康活躍老人提供會所和戶外運動設施；沒有醫(yī)療、護理等配套服務，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套，社區(qū)內沒有建設相應設施；一般都位于郊區(qū)區(qū)位，占地大、容積率低，建筑形態(tài)多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標準、拎包入住；房價便宜，“蘋果谷太陽城”在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內的1/3左右，對老年購房群體很有誘惑力；附近一般都配有專為社區(qū)服務的商業(yè)中心；兼有旅游度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅游度假客戶。

　　美國CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的概念就是，在一個綜合社區(qū)中，為老人提供相應的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務的要求，老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生1/3的幸福旅程。CCRC開發(fā)模式的特征是：社區(qū)內設有醫(yī)療室；設老人專屬食堂，給老人提供營養(yǎng)配餐；不設大會所，但化整為零，為老人提供豐富的活動設施；在經(jīng)營模式上：收取入門費+年費。只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產(chǎn)權。

　　日本的多元化養(yǎng)老

　　日本養(yǎng)老機構最突出的特點就是多元化養(yǎng)老服務，分為老年公寓、康復保健機構、特別養(yǎng)護之家、療養(yǎng)院(包括老年醫(yī)院、老年病房等)、癡呆老人生活小組、靜養(yǎng)關懷、日間托管服務等。其中，癡呆老人生活小組一般由數(shù)名癡呆老人組成，每個人都有家庭角色。

　　日本從上世紀80年代末90年代初開始修正偏重老人福利設施的傾向，而是把老人福利的重心轉移到居家福利模式上。

　　2000年，日本開始實施護理保險制度，其中一個主要內容就是對老年人提供居家服務。居家服務指的是加入保險的老年人可以大部分時間住在自己家里接受各種服務。服務種類大致有：上門護理(家庭服務員)、上門幫助洗浴、上門幫助康復、日托康復、居家療養(yǎng)指導、日托護理、短期入住設施、癡呆老人生活護理、收費老人福利院護理等。

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