京津間現怪異新鬼城：購買率100%入住率僅10%

　　因為一紙藍印戶口，武清區(qū)成為天津市房地產最火熱的區(qū)域。

　　近日，北京新華聯恒業(yè)有限公司擊敗6家競爭對手，最終以5億元（人民幣，下同）的價格，摘得天津市武清區(qū)高村鄉(xiāng)一幅掛牌底價為2.14億元的住宅用地，溢價率達到驚人的134%，這只是武清區(qū)房地產市場火熱的一相關公司股票走勢

另有統計數據表明，武清區(qū)已經成為天津房地產的主力市場，2012年武清區(qū)住宅銷售面積108.84萬平方米，占天津市銷售總量的12.24%，位居全市首位。

　　近日，《中國經營報》記者通過實地調查獲悉，在武清區(qū)購買房屋的人群中，80%左右的人群都是以天津市藍印戶口為訴求的周邊城市人群，因為這種藍印戶口可以解決小孩在天津的讀書、高考等難題；他們多數買了房但并不居住，因此造成武清區(qū)的“空城”現象。

　　記者還發(fā)現，入駐武清區(qū)的多個開發(fā)商還存在“超常規(guī)”拿地、售房行為，有的還存在在未獲得銷售許可證的情況下，提前銷售的行為。有專家認為，藍印戶口助推城市化進程無可厚非，但是作為取消戶籍制度的一個過渡政策，如果成為拉動房地產市場的政策，是不合時宜的；如果拉動作用太大，將會帶來人戶分離、空置率畸高等負面影響。

　　40萬元“藍印房”的誘惑

　　擁有藍印戶口的人員，在教育、計劃生育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、申領營業(yè)執(zhí)照等方面享受天津常住城鎮(zhèn)居民戶口人員同等待遇。

　　武清區(qū)地處環(huán)渤海經濟區(qū)中心地帶、“京津走廊”的中段，距離北京東南五環(huán)僅有70公里，恰是北京市亦莊開發(fā)區(qū)和天津市泰達開發(fā)區(qū)的中心，因此成為京津“雙城生活”的重要環(huán)節(jié)。

　　初冬時節(jié)的天津，溫度還未接近零度，但早晚的溫差讓人感到些許寒意?？稍诘诌_武清區(qū)之后，特別是在京津區(qū)域最大的奧特萊斯之一—佛羅倫薩小鎮(zhèn)，看到漫天的樓盤宣傳單見縫插針地被遞到手中，記者感受到武清區(qū)房地產的熱力。

　　據武清區(qū)本地的王女士介紹，天津本地人到武清區(qū)買房的很少，購房客多半都是來自河北、山西、北京等地，為的就是弄到一個天津的藍印戶口。

　　藍印戶口是什么？“藍印戶口是天津市的特有產物。這是一種介于正式和暫住之間的戶籍，因公安機關加蓋藍色印章而得名?！碧旖蛞患曳康禺a開發(fā)商的負責人告訴記者。

　　根據天津的管理政策，藍印戶口申辦條件是在市內六區(qū)和塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）購買80萬元以上的房子；在環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)，需購買60萬元以上的房子；在寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣則要購買40萬元以上的房子；所購買房屋必須一次性交納全部房款，且具備契稅完稅證明。

　　擁有藍印戶口的人員，在教育、計劃生育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)、申領營業(yè)執(zhí)照等方面享受天津常住城鎮(zhèn)居民戶口人員同等待遇。由此，天津催生了特有的“藍印房”市場。

　　據知情人士透露，多數購買“藍印房”的主要原因還是天津市的高考制度；根據天津市歷年高考平均分數線統計，普通本科分數線400余分，一類本科500余分，比河北、山東、山西、河南等地低了100分左右。

　　換句話說，就是在武清城區(qū)花40多萬元，就可以獲得藍印戶口，而在天津參加高考的學生相比河北、山東、山西等地的考生，就可以少考100多分。

　　除此以外，“相比天津的市內六區(qū)和環(huán)城四區(qū)，五個遠郊區(qū)縣來說，在武清僅需一次性付款購買40萬元的房子便可獲得藍印戶口來說，性價比最劃算?！鄙鲜鲩_發(fā)商負責人表示，“而且40多萬元就可以有很多種樓盤供買房者選擇，比如60~80平方米的大一居或者小二居，范圍則包括老城和新城，現房、期房都有；有些房地產開發(fā)商甚至會根據購房者孩子年齡的不同和要求情況，為購房者詳細推薦與介紹。更有甚者，部分開發(fā)商還會出具藍印承諾書并且全程免費包辦藍印、學籍、學校等相關手續(xù)?！痹撊耸客嘎?。

　　恒大地產[簡介最新動態(tài)]的一位王姓銷售人員告訴記者，“目前來我們項目置業(yè)的購房者，60%來自于北京。我們對這些購房者做過調查，結果顯示購房者之所以愿意購買我們房子的原因，除了我們項目的總價低、生態(tài)好之外，很大一部分購房者是沖著我們的配套教育服務來的?！?/p>

　　在銷售人員帶領下，記者見到一位山東的購房者丁先生，在一同看房的過程中，丁先生告訴記者，獲得藍印兩年以后可轉紅印，也可繼續(xù)保留藍印戶口；如果是入住恒大[簡介最新動態(tài)]的業(yè)主，只要一次性全額支付房款，即可落戶直轄市享受同等錄取分數線。

　　“這是最吸引我的地方?！倍∠壬敛槐苤M地表示。

　　正是在這種背景之下，哪怕是在其他地區(qū)許多開發(fā)商都在為項目資金回籠愁得頭痛的時候，武清的房地產開發(fā)商卻取得了不俗的銷售業(yè)績。

　　根據一家房地產調研機構的統計數據，2012年武清區(qū)招拍掛216塊土地，成交面積1547.7萬平方米，占天津土地成交總面積的30%左右；更讓人吃驚的是，在2012年天津遠郊區(qū)縣141個在售新盤中，漲價樓盤只有37個，但武清區(qū)就占了其中的16個；同時，武清區(qū)也是2012年天津住宅單價漲幅最高的區(qū)域，漲幅達到1000元/平方米左右。

　　武清區(qū)副區(qū)長鐘學軍近日也公開表示，“近幾年武清區(qū)房地產發(fā)展勢頭強勁，不少品牌地產企業(yè)匯聚武清，推出了一批高端項目。2012年，武清區(qū)實現住宅銷售面積108.84萬平方米，占全市銷售總量的12.24%，位居全市首位?！?/p>

　　業(yè)內人士表示，武清以獨有的價格、交通、生態(tài)等多重優(yōu)勢，已經成為環(huán)京樓市的“黑馬”。

　　100%購買率VS 10%入住率

　　由于80%到武清買房的都是藍印戶口的需求者，所以很難實現人口的聚集，很多都是山東、河北、陜西的高考移民。

　　值得注意的是，與高購買率形成鮮明對比的卻是武清區(qū)房地產項目較為冷清的入住率。

　　據記者了解，武清很多買“藍印房”的業(yè)主并不居住，所以房屋本身的品質對他們來說并不重要，花有限的錢辦成藍印戶口成為最主要的訴求。

　　在采訪過程中，很多天津居民普遍表示，在天津五個遠郊區(qū)縣中，武清各方面的條件最好，又有很好的前景，自然是外地人購買“藍印房”的首選之地。

　　相對于旺盛的“藍印房”需求，武清區(qū)很多房地產項目配套落后，很多項目變成了“鬼城”“空城”，房子就廢在那兒。

　　“從目前的入住率來看，武清并不是最為冷清的；雖然有不少空置率，但還不至于說是空城?！眰I(yè)顧問集團天津公司總經理彥容在接受記者采訪時表示，因為無論從交通的便捷程度，還是整體的表現來看，目前的空置率還是處在可控范圍之內。

　　這種說法與實地調查的結果有較大出入，“在我們小區(qū)，本地購買者入住率還可以，能達到90%；但問題是90%的房子都賣給了藍印戶口的需求者，這些人買了房并不住，因此被當地人稱為空城。這些房源幾乎都是等個三年、四年，家里小孩高考考完，便會變成二手房出售，但至于賣不賣得出去，只能另當別論，從目前來看多半會爛在手里?！蔽淝鍏^(qū)一位本地買主告訴記者。

　　中原地產一位人士表示，由于80%到武清買房的都是藍印戶口的需求者，所以很難實現人口的聚集，很多都是山東、河北、陜西的高考移民，房子往往只持有幾年，很難把這些人轉化為當地人口。

　　“對于武清來說，剛性需求者寥寥無幾，更多的只是在藍印戶口下的擇校需求?！辨溂业禺a一位人士告訴記者，尤其是在藍印戶口政策不斷有利好釋放，武清房地產更受追捧。

　　天津最新的藍印政策是，購房入戶門檻由原來的100萬元大幅下降，各區(qū)縣分別降至80萬元、60萬元、40萬元不等；其中，寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣(薊縣、寧河縣、靜海縣)申辦藍印戶口購房門檻降幅最大，為40萬元。

　　“藍印戶口確實對天津房地產銷量產生了很大刺激作用?！蔽淝鍏^(qū)一家房地產開發(fā)商負責人表示，尤其是在2009年2月購買門檻降低以后，“藍印房”成為天津房地產市場的“強心劑”。

　　價格因素也起到了助推作用。記者在武清調查時發(fā)現，在武清的保利[簡介最新動態(tài)]·海棠灣，一套大約是300平方米的聯排別墅，總價約為250萬元左右；若是在北京，這個總價只夠在五環(huán)附近購買一套100平方米以內的普通住宅。因此，武清也吸引了沒有北京戶口的“藍印房”需求者。

　　“因為武清實體性產業(yè)很少，因此對外來人口也有很強的‘擠出效應’。在購房者中，購買聯排別墅或者花園洋房的，天津人占10%；北京人也能占10%，其余80%的人群多是周邊城市的藍印戶口需求人群。因此，武清的購房者大多數情況都是第二套房或者第三套房，真正的常住人口只占10%?！币患曳康禺a市場專門調研機構的人士表示。

　　藍印戶口政策收緊之憂

　　從2014年起，武清區(qū)每年藍印考生名額將限制在6000人以后，而且購房者必須辦理居住證才能具備藍印考生資格，“如果真是按照這個政策執(zhí)行，‘藍印房’需求越來越緊是一定的?！?/p>

　　對于武清房地產市場來說，藍印戶口已經成為不可或缺的支撐；而藍印政策變化的可能性，或許將導致武清房地產泡沫的破滅。

　　統計數據顯示，2012年武清是天津商品住宅供應量最大的區(qū)域，供應面積達186.12萬平方米，占全市的16%、遠郊區(qū)縣的51%；2012年武清的商品住宅成交面積為108.41萬平方米，消化量僅有58%；而到了2013年6月，武清新增住宅供應面積創(chuàng)下新高達到29.3萬平方米，占天津市供應總量的33%，高居天津各區(qū)縣榜首。

　　“由于有首都經濟圈和藍印政策的利好支撐，即使如此大的供應量，武清也不會變成第二個鄂爾多斯。”一些業(yè)主表示。

　　但有房地產領域的專家表示，天津武清實際上就是一個三線城市，對周邊人口的吸引力不大，開發(fā)量卻很大，倘若藍印戶口政策一旦剔除，對武清房地產市場將是一個災難。

　　接近天津市政府的消息人士向記者透露，從2014年起，武清區(qū)每年藍印考生名額將限制在6000人以后，而且購房者必須辦理居住證才能具備藍印考生資格，“如果真是按照這個政策執(zhí)行，‘藍印房’需求越來越緊是一定的?！?/p>

　　來自天津戶籍管理中心的最新消息也顯示，天津市藍印戶口政策已經有收緊的趨勢。

　　地產評論人馬躍成認為，藍印戶口助推城市化進程無可厚非，但是作為取消戶籍制度的一個過渡政策，如果成為拉動房地產市場的政策，是不合時宜的；如果拉動作用太大，將會帶來人戶分離、空置率畸高等負面影響。

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