土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn) 保護(hù)地價(jià)成多地政府救市思路

????????通過(guò)松動(dòng)“限購(gòu)”刺激樓市上漲，保護(hù)地價(jià)成多地政府“救市”思路

????????房?jī)r(jià)松動(dòng)？

????????最新出爐的上市房企一季度報(bào)業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀，在杭州、長(zhǎng)沙等地紛紛傳出“松綁”限購(gòu)之聲，讓“救市”之說(shuō)甚囂塵上。

????????中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共有103家上市房企披露了一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，受毛利率下滑等因素影響，有55家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損，而103家房企的合計(jì)凈利潤(rùn)為79億元，同比下降27%，環(huán)比則出現(xiàn)了70家企業(yè)利潤(rùn)降低。

????????對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，隨著土地價(jià)格的快速上漲，以及財(cái)務(wù)和人力等成本的增加，未來(lái)房企的利潤(rùn)率仍存下降空間。

????????利潤(rùn)率下滑

????????曾經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的“推動(dòng)器”之一的房地產(chǎn)，在一季度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中拖了后腿。

????????國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積20111萬(wàn)平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降5.7%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額13263億元，同比下降5.2%，其中住宅銷(xiāo)售額下降7.7%。

????????其中，行業(yè)巨頭的下滑尤其顯示了現(xiàn)實(shí)的嚴(yán)峻。

????????萬(wàn)科發(fā)布一季度報(bào)告稱(chēng)，今年前三個(gè)月，受到結(jié)算規(guī)模減少等影響，該公司的營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)同比雙雙下滑。一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16%和5.23%。

????????此前公布業(yè)績(jī)的招商地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入72.51億元，同比增長(zhǎng)18%；但實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為7.55億元，同比下降6.82%。

????????金地集團(tuán)的一季報(bào)顯示，該公司今年1至3月凈利潤(rùn)為4934.38萬(wàn)元，同比下滑73.65%。期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入為31.5億元，同比下滑25.91%。

????????千億元規(guī)模的房企尚且如此，規(guī)模更小的房企自然也倍感承壓。

????????“在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，百億元房企和中小房企，正在經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙地分化，中小型房企將愈發(fā)艱難。特別是立足三四線(xiàn)城市的很多企業(yè)，在不斷上升的庫(kù)存壓力下，或?qū)⒊霈F(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難?！?中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

????????其中一個(gè)直接的壓力來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利水平下滑。

????????《2014中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》指出，由于政府對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的持續(xù)關(guān)注，且房?jī)r(jià)大幅上漲越來(lái)越難以得到需求方的支持，單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的機(jī)會(huì)利潤(rùn)將難以持續(xù)，2013年500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利效率低于2011年的水平，未來(lái)這一水平將持續(xù)下降。

????????除此以外，不斷收緊的銀行信貸也成為房企利潤(rùn)被擠壓的一個(gè)原因。

????????在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)銷(xiāo)售量趨于平淡，對(duì)于大型企業(yè)來(lái)講，勢(shì)必會(huì)先知先覺(jué)，盡早采取措施以先發(fā)制人。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，北京、常州、杭州、成都、無(wú)錫、廣州等樓盤(pán)大幅降價(jià)的背后都出現(xiàn)了大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的身影。

????????限購(gòu)政策“分類(lèi)調(diào)控”開(kāi)啟？

????????然而，開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”的策略似乎并沒(méi)有讓市場(chǎng)回歸到“量”的軌道。

????????萬(wàn)科副總裁毛大慶近日表示，房企以剛需盤(pán)拿地，卻以“高價(jià)房”入市的情況成為供求關(guān)系難以平衡的一個(gè)原因。

????????毛大慶告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)上有兩種類(lèi)型的房企，一種是以萬(wàn)科為代表的企業(yè)，集中在2011年和2013年拿地的企業(yè)，土地溢價(jià)率在15%以上，開(kāi)盤(pán)價(jià)一般在1.5萬(wàn)~2萬(wàn)/平方米，另一種情況就是2013年集中拿地的房企，由于地價(jià)較高，其開(kāi)盤(pán)價(jià)都在4萬(wàn)~5萬(wàn)/平方米，目前這兩類(lèi)企業(yè)今年入市的項(xiàng)目差不多有30~40個(gè)，按照每個(gè)項(xiàng)目500套房源計(jì)算，差不多有兩萬(wàn)套的房子推向市場(chǎng)。

????????“本來(lái)兩萬(wàn)套的房源，可以緩沖剛需壓力，但對(duì)于2013年拿地的房企來(lái)說(shuō)，地價(jià)高導(dǎo)致的開(kāi)盤(pán)價(jià)也較高，但盤(pán)是剛需盤(pán)，從收入水平看，4萬(wàn)~5萬(wàn)/平方米的價(jià)格，很少有人能達(dá)到這個(gè)購(gòu)買(mǎi)力，在不降價(jià)的情況下，短期內(nèi)很難清盤(pán)?！泵髴c說(shuō)。

????????上述測(cè)評(píng)報(bào)告指出，一季度一線(xiàn)城市成交同比下降31%，二線(xiàn)城市同比下降28%。

????????“當(dāng)前部分地方政府因?yàn)闃鞘谐霈F(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)，土地財(cái)政出現(xiàn)了潛在風(fēng)險(xiǎn)，的確有松動(dòng)調(diào)控的意愿和積極性。這種情況下，通過(guò)松動(dòng)政策達(dá)到再刺激樓市上漲，保護(hù)土地價(jià)格的可能性非常大?！睆埓髠ケ硎?。

????????財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，一季度我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入1.95萬(wàn)億元，“賣(mài)地”收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1：1.7。

????????房市走軟，地方政府“救市”似乎也有跡可循。

????????4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱(chēng)，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)人民政府關(guān)于促進(jìn)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)放開(kāi)發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合《廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)同城化發(fā)展推進(jìn)方案》精神，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。

????????同日，在濱海新區(qū)房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上天津?yàn)I海新區(qū)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，濱海新區(qū)將實(shí)施差別化限購(gòu)，只要濱海范圍內(nèi)無(wú)房即可在新區(qū)購(gòu)房；并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，交一成首付就能先住房。

????????還有媒體稱(chēng)常州市包括武進(jìn)區(qū)、天寧區(qū)等各區(qū)的購(gòu)房補(bǔ)貼措施正在醞釀之中。鄭州則計(jì)劃出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)村人口到縣城買(mǎi)房落戶(hù)的政策。

????????從已公布的“松綁”路線(xiàn)看，購(gòu)房資格中戶(hù)籍放松和限購(gòu)范圍松動(dòng)都是限購(gòu)政策調(diào)整的手段。

????????今年《政府工作報(bào)告中》，首度未提房?jī)r(jià)調(diào)控，取而代之的是針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控。

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