9月樓市整體回暖 央行“雙降”樓市或迎暖冬

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的9月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依舊延續(xù)回暖勢(shì)頭。尤其是北上廣深四個(gè)一線城市，房?jī)r(jià)繼續(xù)上攻并且漲幅較大。不過，無論新建商品住宅還是二手住宅，價(jià)格環(huán)比漲幅都有所回落。另外，三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑。在央行降息降準(zhǔn)的大背景下，樓市的走向倍受關(guān)注。

　　9月樓市整體回暖

　　我們梳理發(fā)現(xiàn)，9月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有兩大特點(diǎn)。第一個(gè)特點(diǎn)是整體繼續(xù)回暖。從漲價(jià)幅度來看，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均漲幅分別比8月份擴(kuò)大1.9%和1.7%。

　　樓市有“金九銀十”的說法。那么，從9月份的數(shù)據(jù)來看，這種回暖是因?yàn)椤敖鹁陪y十”的提振作用，還是因?yàn)闃鞘凶陨淼钠蠓€(wěn)回升呢？國(guó)務(wù)院參事室特約研究員姚景源認(rèn)為是后者。

　　姚景源：現(xiàn)在樓市略有回升，還不是單純“金九銀十”這樣一個(gè)因素。主要還是因?yàn)?，房地產(chǎn)從去年一月份開始一路負(fù)增長(zhǎng)。我們看剛剛公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市，39個(gè)是上漲的，所以應(yīng)當(dāng)講房地產(chǎn)一路下行的狀態(tài)現(xiàn)在開始趨穩(wěn)。

　　分化：一線城市全上漲，三線城市全下跌

　　另外一個(gè)特點(diǎn)就是樓市的分化還在加劇。四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)都是同比上漲，而且漲幅相對(duì)較大；二線城市則是同比漲跌互現(xiàn)；三線城市新建商品住宅價(jià)格同比仍然全部下跌。

　　先來看一線城市。北京、上海、廣州的環(huán)比漲幅都在1%左右，同比漲幅也都沒有達(dá)到兩位數(shù)。唯獨(dú)深圳，環(huán)比漲幅高達(dá)4%，同比漲幅更是高達(dá)37.6%，接近四成。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭用“非常罕見”來形容深圳房?jī)r(jià)的暴漲。

　　楊紅旭：深圳的房?jī)r(jià)暴漲在中國(guó)樓市歷史上是一個(gè)非常罕見的現(xiàn)象。至于原因的話，包括股市火爆對(duì)深圳這樣一個(gè)資本市場(chǎng)的利好，包括創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的國(guó)家政策利好，包括廣東自貿(mào)區(qū)在深圳的落地，都使深圳在需求層面有一個(gè)集中的爆發(fā)。

　　二線城市的房?jī)r(jià)漲跌幅度普遍不是太明顯，鄭州等中部省會(huì)城市環(huán)比上漲，而沈陽、大連、長(zhǎng)春等東三省重鎮(zhèn)，則繼續(xù)環(huán)比下跌。三四線城市環(huán)比跌多漲少，同比更是全部下跌。丹東、湛江等城市的同比跌幅都超過了7%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從供需的角度看，這些城市房?jī)r(jià)下跌是必然現(xiàn)象，而且可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　張大偉：我們現(xiàn)在看房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)最主要看的指標(biāo)還是人口凈流入量。像東北的這些城市，現(xiàn)在可能還處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，目前的人口可能處于正增長(zhǎng)接近于0的這么一個(gè)狀態(tài)。價(jià)格下行是自然而然的，而且可能會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

　　央行雙降 樓市或迎暖冬

　　而對(duì)于全國(guó)樓市的走向，依然有值得繼續(xù)樂觀的因素，比如央行的降準(zhǔn)降息。從昨天起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，降準(zhǔn)降息所釋放的流動(dòng)性，將刺激樓市的交易。

　　張大偉：對(duì)于房地產(chǎn)來說，這些政策肯定是利好，肯定會(huì)帶來購房者降低一定程度的購房壓力，對(duì)于開放商來說，也可以緩解一些資金成本壓力，刺激未來的市場(chǎng)在十一、十二月份開始，還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)相對(duì)而言的暖冬。但是經(jīng)過這么多次的窗口期的消耗，目前的需求想爆發(fā)的可能性很小。

　　當(dāng)然，在有的觀點(diǎn)看來，降準(zhǔn)降息對(duì)樓市來說，并不全是利好：雙降有可能加劇人民幣的貶值預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致外資回流，拋售房產(chǎn)等人民幣資產(chǎn)。不過楊紅旭預(yù)測(cè)，這種影響并不顯著。

　　楊紅旭：我們?cè)俅谓迪⒅?，可能?huì)使人民幣有進(jìn)一步貶值的壓力，但是我認(rèn)為對(duì)樓市的影響非常之小。這個(gè)主要因?yàn)槲覀儤鞘挟?dāng)中的外資量非常小，即便是有些外資從樓市當(dāng)中撤出了，它不會(huì)對(duì)中國(guó)樓市構(gòu)成本質(zhì)的影響。

　　多位專家的看法相對(duì)一致，未來樓市仍將以穩(wěn)為主，波動(dòng)將趨向于溫和。數(shù)據(jù)方面也有支撐：環(huán)比來看，9月份70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅分別回落0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。另外，深圳9月份新房成交4060套，環(huán)比微漲0.1%，二手房均價(jià)環(huán)比下降1.6%，顯示深圳樓市已經(jīng)見頂，價(jià)格回調(diào)可能在所難免。

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