“打開已建成小區(qū)”將涉法律問題：物業(yè)費(fèi)怎樣調(diào)整

　　“每個月1500元的物業(yè)費(fèi)，帶來的是孩子可以嬉戲的露天游泳池、無論春夏都有修剪整齊的樹木以及永遠(yuǎn)干凈的石子路。如果開放我們的小區(qū)，這是否就意味著，未交費(fèi)的人可以與每月花費(fèi)1500元的人共享這些服務(wù)？”

　　問題的提出者是北京市民錢平，他家位于北京市朝陽區(qū)三里屯地區(qū)，小區(qū)平均房價已經(jīng)超過8.5萬元每平方米，物業(yè)費(fèi)為每平方米每月10元。

　　“當(dāng)初購買這所住宅就是看中了鬧中取靜的特點(diǎn)，綠化多。”在錢平看來，“住宅小區(qū)不封閉”可能會失去“鬧中取靜”的特點(diǎn)。

　　“的確像今天最高人民法院發(fā)言人所提到的，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物，國外很多國家都是開放小區(qū)。我的一些親戚朋友生活在國外，他們的小區(qū)的確如此?！卞X平說，不過，國外的開放小區(qū)歷史悠久，而我國目前的封閉小區(qū)一旦開放，是否會產(chǎn)生物權(quán)糾紛？

　　如果開放小區(qū)，有可能會遇到哪些法律問題？記者注意到，目前關(guān)于“逐步打開已建成住宅小區(qū)”，有人認(rèn)為，物權(quán)法規(guī)定小區(qū)內(nèi)的公共綠地和道路屬于業(yè)主共有，開放小區(qū)是否會侵犯業(yè)主權(quán)利？

　　“開發(fā)商在建造小區(qū)住宅以及業(yè)主在購買的過程中，已經(jīng)向國家支付了包含該土地在內(nèi)的土地出讓金，因此它的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸與業(yè)主。但根據(jù)我國物權(quán)法和城市土地管理法有關(guān)規(guī)定，如果政府為了公共利益可以按法定條件和程序，依法予以征收并且給予補(bǔ)償?！敝心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)社會發(fā)展研究中心主任喬新生對記者說，不過，如何征收、如何補(bǔ)償?shù)葐栴}需要有關(guān)部門出臺具體措施落實(shí)。

　　現(xiàn)有物權(quán)法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

　　“就是說，現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分，屬業(yè)主共有。要實(shí)現(xiàn)其內(nèi)部道路公共化，也須尊重其權(quán)利訴求，依照法定程序并建立利益補(bǔ)償保障機(jī)制?！眴绦律f，按物權(quán)法規(guī)定，在業(yè)主自治的背景下，物業(yè)管理方式由業(yè)主大會決定。即便按物權(quán)法第二十八條規(guī)定，因法院、仲裁委員會的法律文書或政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或政府的征收決定等生效時發(fā)生效力，也需合理補(bǔ)償。

　　“《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的是國有土地上建筑物補(bǔ)償，可是對于小區(qū)內(nèi)的綠地和公攤面積如何補(bǔ)償，目前來說仍是一個待解的法律問題，需要相關(guān)部門就有關(guān)問題作出司法解釋或制定法律法規(guī)。至于如何補(bǔ)償，可以根據(jù)土地已經(jīng)使用的年限、剩余的年限以及地塊估價的價值進(jìn)行確定?！眴绦律f。

　　中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認(rèn)為，從法律上講，政府部門要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會進(jìn)行協(xié)商并進(jìn)行補(bǔ)償。同時還要注意區(qū)別對待，“在一些地方道路資源稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào)；對于一些打開圍墻對緩解交通沒有實(shí)質(zhì)意義、有可能增加安全隱患的小區(qū)，應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能以及業(yè)主寧靜和安全的需求”。

　　“如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性設(shè)施，補(bǔ)償協(xié)議的達(dá)成還涉及賠償協(xié)商主體的問題?！眴绦律f，另外，如果打開圍墻，街區(qū)的道路、綠地、停車位的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)如何分配，還需要在法律上有明確規(guī)定和細(xì)分。

　　而這，又引發(fā)第二個問題，物業(yè)公司還有存在的必要嗎？

　　“現(xiàn)在的物業(yè)管理包括了整個小區(qū)區(qū)域內(nèi)的管理和樓道的管理。從理論上講，如果小區(qū)開放，小區(qū)公共部分應(yīng)由政府部門管理，物業(yè)管理的部分僅限于樓層內(nèi)。在這種情況下，對于物業(yè)公司收費(fèi)、物業(yè)服務(wù)都會帶來沖擊?！北本┞蓭熜飕搶τ浾哒f。

　　“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化?！北本┐髮W(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，因此，物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式發(fā)生變化。比如，過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)保安可能是在樓門口值守，開放后的道路則由警察巡邏。

　　既然服務(wù)會打“折扣”，那么物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否也要調(diào)整？

　　“當(dāng)小區(qū)封閉管理時，業(yè)主車輛可以自由停在小區(qū)的停車位內(nèi)，如果小區(qū)的道路打通了，業(yè)主想繼續(xù)停車是否應(yīng)繳費(fèi)？如果繳費(fèi)，應(yīng)向誰繳費(fèi)？從物權(quán)法的角度看，這些是在未來有可能面臨的問題?！眴绦律f，在未來開放小區(qū)后，應(yīng)優(yōu)先考慮保護(hù)公民合法權(quán)益。

　　北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授孟強(qiáng)表示，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地和其他空地屬于全體業(yè)主共有，因此，推廣街區(qū)制，將小區(qū)內(nèi)的道路逐步改成公共道路，法治保障和法治程序必不可少?！　跤浾呲w麗

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