鏈家陷"金融風(fēng)暴":被指為首付做杠桿配資拉抬房價

　　如今，房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)早已超越了傳統(tǒng)的房屋買賣、租賃業(yè)務(wù)。以“鏈家”為代表的房地產(chǎn)中介變得越來越像金融公司?！笆赘顿J”、“全款貸”、“換房貸”、“監(jiān)管貸”、“理房通”……一系列眼花繚亂的金融衍生品服務(wù)讓你仿佛置身于一家銀行。近日，鏈家地產(chǎn)上海公司卷入違規(guī)放貸風(fēng)波。上海鏈家的衍生金融被推向了風(fēng)口浪尖。北京青年報記者調(diào)查了解到，多數(shù)地產(chǎn)中介均涉及金融衍生服務(wù)，但市場卻極不規(guī)范?！版溂沂录闭凵涑龅禺a(chǎn)中介金融的監(jiān)管困局。

　　事件

　　上海鏈家遭調(diào)查背后的涉金融業(yè)務(wù)

　　2月23日，上海市消費者保護委員會在通報會上點名鏈家，通過鏈家購房的消費者講述了鏈家中介服務(wù)存在的一些問題。此后，上海市住建委介入調(diào)查。上海市住建委2月24日回應(yīng)表示，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開正式調(diào)查，處理結(jié)果將及時向社會公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門店所有廣告窗貼。

　　在上海消保委披露的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易。

　　在另一案例中的莊先生則表示，自己支付了定金后在簽訂正式協(xié)議前才被告知，房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產(chǎn)的。

　　在復(fù)雜的劇情背后，鏈家的衍生金融被擺到臺前—在居間合同中故意隱瞞重要信息，然后利用衍生金融服務(wù)阻礙買賣雙方正常交易，繼而為用戶提供各種“解決方案”，比如月利率高達2%的墊付融資服務(wù)，金融服務(wù)已成了鏈家最賺錢的業(yè)務(wù)之一。

　　目前，鏈家的金融版圖主要有三塊： 2006年開始的融信按揭（北京中融信擔(dān)保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。

　　在上海市消保委列舉的兩個案例中，為促成交易，鏈家門店為購房者提供了短期借款產(chǎn)品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。據(jù)鏈家理財發(fā)布的一份2015年報告顯示，鏈家理財業(yè)務(wù)模式為“房產(chǎn)買賣—銀行按揭—資金托管—產(chǎn)權(quán)服務(wù)—過橋融資—金融理財”的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。

　　針對外界關(guān)于上海鏈家金融業(yè)務(wù)暫停的質(zhì)疑，鏈家方面表示，目前上海鏈家只是暫不承接新的金融業(yè)務(wù)，目的在于集中精力對作業(yè)過程中經(jīng)紀(jì)人是否存在違反業(yè)務(wù)規(guī)范流程的操作行為進行全面核查。一旦核查結(jié)束，鏈家將盡快恢復(fù)該項服務(wù)。正在辦理中的金融業(yè)務(wù)不受影響。

　　探訪

　　地產(chǎn)中介還是金融公司？

　　過去幾年鏈家門店發(fā)展非常迅猛。在北京一些熱點區(qū)域的密集生活區(qū)，幾乎不到兩三公里就能看到一家鏈家地產(chǎn)中介，其綠色的標(biāo)志極為顯眼。靠金融輸血，鏈家過去一年間在全國范圍實現(xiàn)了“大躍進”，特別是在北京、上海等一線城市牢牢占據(jù)了老大的位置。

　　2月26日，石佛營東路，朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心附近的一家鏈家門店內(nèi)，北青報記者在一份工作人員提供的宣傳資料上看到，鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務(wù)包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通。

　　據(jù)工作人員介紹，贖樓貸幫助業(yè)主還清房屋欠款，使房屋可以正常交易、過戶；全款貸是幫助賣房業(yè)主提前拿到全款；換房貸可以零首付換房；個人借款包括房屋抵押貸款、個人消費貸款、企業(yè)經(jīng)營貸；首付貸為首付資金不足的購房者提供融資方案；監(jiān)管貸主要是為過戶過程中所需監(jiān)管資金墊資。

　　鏈家工作人員解釋，這些金融產(chǎn)品主要是為買房者和賣房者提供過橋貸款，隨著房地產(chǎn)市場的升溫，首付貸和監(jiān)管貸這些帶有杠桿性質(zhì)的金融服務(wù)也日益受歡迎。北青報記者了解到，按20%的首付計算，購房的杠桿比例是1:5，在此基礎(chǔ)上再通過首付貸一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為1:10。

　　針對風(fēng)險問題，鏈家金融事業(yè)部一名風(fēng)控專員表示，鏈家內(nèi)部定期會對這些金融服務(wù)進行風(fēng)險排查，鏈家金融產(chǎn)品的風(fēng)險在可控范圍之內(nèi)。另外，借款的安全性還通過房產(chǎn)抵押、個人征信報告、房產(chǎn)評估等方式體現(xiàn)。

　　但有業(yè)內(nèi)專家質(zhì)疑，只要房價還在上漲，這些金融杠桿業(yè)務(wù)就相對安全，一旦房價停止上漲或者下跌，風(fēng)險就可能失控。

　　北青報記者在上述鏈家門店看到，包括工商銀行、招商銀行、光大銀行、北京銀行已經(jīng)在門店內(nèi)設(shè)有專屬席位，一家公證單位也駐場辦公。作為房地產(chǎn)中介的鏈家更像是一家金融公司。

　　質(zhì)疑

　　風(fēng)暴中的鏈家金融

　　在此次“鏈家事件”當(dāng)中，市場質(zhì)疑最多的還是鏈家的理財業(yè)務(wù)。根據(jù)鏈家方面的資料，目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計可貢獻20%的收入。

　　鏈家為借款人和投資用戶設(shè)計的P2P產(chǎn)品主要承載平臺被稱為鏈家理財，該平臺隸屬于北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。鏈家理財官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，鏈家理財平臺累計投資金額已達到180億元，已發(fā)放收益1.78億元，投資用戶人數(shù)超過了31萬人，人均投資金額超16萬元。

　　由于家多寶背后的借款人借款期限是固定的，但是投資方所對應(yīng)的定期寶產(chǎn)品卻按照時間分為60天、半年期、一年期三類。資金兩端一一匹配在鏈家理財平臺上并沒有出現(xiàn)。一位網(wǎng)貸行業(yè)人士表示，這樣的產(chǎn)品設(shè)置很難保證不存在期限錯配、資金錯配的行業(yè)頑疾。

　　另外，在與理財客戶的交易中，鏈家用北京中融信擔(dān)保有限公司（下稱“中融信”）來做擔(dān)保。不過，它也是鏈家旗下的企業(yè)，唯一股東是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，法定代表人為左暉，即鏈家地產(chǎn)董事長。通俗的解釋就是，鏈家是自己在為自己擔(dān)保。

　　而中融信的經(jīng)營范圍顯示，其只是一般的經(jīng)營合同擔(dān)保公司，不是融資性擔(dān)保公司。多名業(yè)內(nèi)人士指出，鏈家實際上是自設(shè)了“資金池”，而從鏈家持有的牌照來看，是沒有資格做類似資金池業(yè)務(wù)的，況且，資金池的存在給鏈家?guī)砹司薮蟮娘L(fēng)險。

　　根據(jù)北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)顯示，目前中融信擔(dān)保的注冊資金為5億元人民幣，實收資本卻仍為1000萬元。如果以去年平均每月鏈家理財存量資金10億來計算，中融信擔(dān)保的月度杠桿平均高達100倍。

　　另外，鏈家的第三方支付“理房通”也被指存在凍結(jié)資金使用不透明的問題。鏈家金融平臺端、支付端、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端，都是鏈家自己設(shè)立或是直接管理單位，這暴露了其互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)混同經(jīng)營風(fēng)險。

　　據(jù)一名國有銀行的風(fēng)控專家介紹，嚴(yán)格的做法是，鏈家“理房通”的托管資金應(yīng)與鏈家理財或其他業(yè)務(wù)相隔離，作為第三方支付機構(gòu)托管的資金不能用于理財，也不能用于發(fā)放貸款融資等業(yè)務(wù)。

　　追問

　　誰來監(jiān)管地產(chǎn)中介金融產(chǎn)品？

　　上海鏈家“金融危機”背后凸顯的是監(jiān)管的缺失。這次上?！版溂沂录弊钤绗F(xiàn)身的并不是金融監(jiān)管機構(gòu)，而是上海消費者保護委員會。在 2月23日舉辦的上海市消保委新聞發(fā)布會上，地產(chǎn)中介鏈家被指存在隱匿房源信息，提供“高息短借”等問題，并且鏈家的相關(guān)短借行為超過同期同檔銀行固定資產(chǎn)貸款利率4倍，明顯涉嫌違規(guī)。

　　不過，按照中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的要求，如果要推出一款借貸功能的金融產(chǎn)品，必須要進行備案，否則屬于違法經(jīng)營。在上海市消保委和住建委的約談中，鏈家未能提供任何備案內(nèi)容，其合法性也尚未得到相關(guān)部門明確答復(fù)。雖然上海市住建委約談了鏈家公司負責(zé)人。但住建委的監(jiān)管更多是集中在房屋交易領(lǐng)域，金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管既非其所長也在其職能范圍之外。

　　上海住建系統(tǒng)的相關(guān)工作人員告訴北青報記者，針對房地產(chǎn)中介的金融監(jiān)管問題，建委方面是鞭長莫及，即使發(fā)現(xiàn)了問題，也缺乏執(zhí)法依據(jù)。像這次“鏈家事件”，住建委能夠做的事情非常有限，只能局限在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而這些地產(chǎn)中介的金融產(chǎn)品設(shè)計復(fù)雜，需要更專業(yè)的金融監(jiān)管的介入才能厘清。

　　一名業(yè)內(nèi)人士稱，鏈家快速發(fā)展金融業(yè)務(wù)，給客戶提供豐富的業(yè)務(wù)品種本身并沒有錯。可怕的是金融監(jiān)管的缺失，如果法律法規(guī)缺失、政府監(jiān)管不到位，企業(yè)金融創(chuàng)新的商業(yè)模式難免觸礁。

　　那么銀監(jiān)部門應(yīng)該管理此事嗎？對此，北青報記者咨詢多名銀行業(yè)人士，他們均表示，對于像鏈家金融這樣的項目，按照以前的思路，應(yīng)該是住建部門來管，但是現(xiàn)在地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)已經(jīng)遠遠超越了住房領(lǐng)域，這需要我們金融監(jiān)管的頂層設(shè)計，重新思考監(jiān)管的邊界。

　　也有市場人士認(rèn)為，鏈家的資金池本質(zhì)上就是基金，應(yīng)受制于基金業(yè)的法律、法規(guī)。實踐中，相關(guān)部門對這些業(yè)務(wù)的監(jiān)管是缺位的，這是目前市場不規(guī)范的主要原因。

　　聚焦

　　“鏈家”為首付做杠桿配資拉抬房價？

　　根據(jù)《第一財經(jīng)日報》的報道，鏈家通過自己的房源壟斷能力，將房源鎖定到自己手中，然后就開始哄抬房價。一些中介甚至將房東房屋提前購買過來，然后自己再轉(zhuǎn)手加價賣掉來抬高房價。上海房價上漲的背后除了市場本身的因素，中介也在暗中助力。

　　對此，一名地產(chǎn)資深觀察人士指出，撬動許多城市房價上漲的購買力，類似于2014年下半年至2015年6月的股市，帶有明顯的杠桿特征。相當(dāng)部分房產(chǎn)中介等利用房市高度不對稱的信息優(yōu)勢，通過建議業(yè)主加價和毀約以及借助互聯(lián)網(wǎng)金融等其他融資渠道提供首付貸等，對一線城市房價的上漲起到了推波助瀾的作用。

　　首付貸大量出現(xiàn)，客觀上降低了動輒數(shù)百萬商品房的資金規(guī)?；I集難度，而降息和減稅等則顯著降低了商品房炒作的交易成本和待售費用，使這一輪房市行情帶有典型的短期交易型特征。

　　一名理財機構(gòu)的分析師指出，以鏈家為代表的地產(chǎn)中介通過P2P將短期資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)，同時通過首付貸等方式給購房者或者炒房者提供杠桿，大大推動了投機資金進入房地產(chǎn)的熱情。比如一套價值500萬元的房子，如果首付需要150萬元，通過首付貸，或許購房者只需要出50萬就能買下這套房子，幾個月以后再出手，按照上海、深圳近期的行情，賺個100多萬元很正常?！巴顿Y這些理財產(chǎn)品，實際上是將錢投給了炒房客。”

　　而鏈家圍繞這套房子的金融開發(fā)還沒有結(jié)束，鏈家可以繼續(xù)將首付款或者尾款做成P2P產(chǎn)品，賣給其他投資者，通過“資金池”循環(huán)，鏈家金融扮演了銀行的角色。對此，該分析人士指出，一旦房價下跌，這些產(chǎn)品很容易產(chǎn)生兌付危機?？陀^形勢將會促使這些地產(chǎn)中介想法抬升房價。

　　財經(jīng)觀察

　　設(shè)立消費者金融保護局有望破解監(jiān)管難題

　　上海“鏈家事件”發(fā)生后，在地產(chǎn)自媒體中也引發(fā)了熱議。一種觀點認(rèn)為這是“鏈家模式的原罪”，也有地產(chǎn)界人士認(rèn)為“鏈家只是樹大招風(fēng)”。北青報記者在多方采訪中發(fā)現(xiàn)，即使最嚴(yán)厲指責(zé)鏈家的人，也沒有對其一棍子打死的意思。

　　知名樓市觀察者、易居中國執(zhí)行總裁認(rèn)為，黑中介長期存在，鏈家相比已經(jīng)很“白”了，但基層人員的素質(zhì)有待提高?；ヂ?lián)網(wǎng)金融是當(dāng)前監(jiān)察的重點，新行業(yè)難免有漏洞，大家都在摸索逐漸完善。高速擴張過程中出現(xiàn)的問題受到社會的監(jiān)督，對鏈家和整個中介行業(yè)來說或許都是好事。

　　北青報記者的很多朋友都曾在買房和租房的時候飽受黑中介之苦，房地產(chǎn)中介市場的規(guī)范關(guān)系到每一位需要與房子打交道的市民的切身利益。在此類事件當(dāng)中，最應(yīng)該受到市民關(guān)心的，應(yīng)該是消費者權(quán)益的保護。

　　本次“鏈家事件”最早由上海市消費者保護委員會爆出，其實是一個很好的開端。金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，職能體系滯后，但這些產(chǎn)品最終都會落到消費者手中。何不從消費者權(quán)益著手去實施監(jiān)管呢？

　　2008年前后，美國房地產(chǎn)市場的降溫引發(fā)了次貸危機。由于此前華爾街不負責(zé)任地向普通消費者兜售各種金融衍生品，美國普通民眾高杠桿進入樓市。次貸危機中美國的金融消費者大量破產(chǎn)，美國次貸危機被認(rèn)為是監(jiān)管機制的缺失導(dǎo)致。

　　此后，美國痛定思痛，在2010年出臺了大蕭條以來規(guī)模最大的金融監(jiān)管改革法案，該法案被稱為《多德弗蘭克法案—華爾街改革與消費者保護法案》，法案的核心內(nèi)容就是在金融系統(tǒng)當(dāng)中保護消費者。法案規(guī)定：設(shè)立新的消費者金融保護局，賦予其超越監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)力，全面保護消費者合法權(quán)益。

　　近來，互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，在金融業(yè)務(wù)方面損害消費者利益的事件與日俱增。傳統(tǒng)的監(jiān)管邊界已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)有的復(fù)雜金融市場，我們是否可以也考慮在國家層面設(shè)立消費者金融保護局？

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