男子買房被告知送不小入戶花園？實為公用綠地

　　有些一樓單位因有大花園反而價格更高（圖文無關(guān)）。

　　近日，王先生看中增城一套一樓單位，開發(fā)商說可以贈送一個面積不小的入戶花園，讓房子有點別墅的感覺，王先生很心動，結(jié)果卻聽說一些業(yè)主得知贈送的花園是屬于所有業(yè)主共有的綠化用地，不算私家花園后，正準備去維權(quán)。購買這樣的物業(yè)究竟有沒有風(fēng)險，開發(fā)商贈送綠化用地是合法的嗎？對此，業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。消費者在作出購買決定前最好向規(guī)劃部門查詢所贈部分是否屬于小區(qū)共用部位。

　　共用部分被贈：

　　一樓綠地頂層露臺最多

　　將一樓綠地贈送給購買的業(yè)主并非個案，實際上，“買一樓送花園”、“買頂層送花園露臺”等宣傳很多買房人都見過。同樣的戶型面積，多了一個大花園和露臺，讓人覺得性價比高，有不少單位還因此比其他樓層單位售價更高，但由此產(chǎn)生矛盾和糾紛的也不少。有的一樓業(yè)主將花園圍閉改造，甚至種菜養(yǎng)雞，引起其他業(yè)主不滿投訴要求恢復(fù)原狀；有的頂樓業(yè)主在露臺種花種菜不許其他業(yè)主使用，引發(fā)矛盾……很多城市的樓盤都有類似的矛盾糾紛爆出，一樓和頂樓常常成為業(yè)主維權(quán)的重災(zāi)區(qū)。

　　律師：

　　全體業(yè)主同意贈送才有效

　　開發(fā)商贈送露臺、私家花園等承諾確實讓人心動，客觀上也成了頂樓、一樓的一大賣點，但并非所有類似的承諾都是合法有效的。廣東君厚律師事務(wù)所的盧律師表示，此類贈送屬于無權(quán)處分，也就是說贈送了不屬于自己的東西，除非全體業(yè)主予以追認，受贈人并不能取得相應(yīng)的權(quán)利。值得注意的是，如果只是口頭贈送，未寫進合同，也沒有其他證據(jù)，那么多付出代價的業(yè)主只能自食其果了。

　　如何甄別露臺花園贈送合法性？

　　發(fā)展商究竟能否將花園、露臺等部位贈送給業(yè)主呢？盧律師表示，這要看具體情況。即使面對發(fā)展商在購房合同中有贈送約定的，購房人也要嚴格甄別。

　　2016年實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定：辦理房屋所有權(quán)首次登記時，申請人應(yīng)當將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請登記為業(yè)主共有。

　　《物權(quán)法》規(guī)定：住宅小區(qū)的綠地、公用設(shè)施、其他公共場所和物業(yè)服務(wù)用房等，均屬于業(yè)主共有，任何個人不得隨意占用或改變其用途。

　　不可贈送：所謂的私家花園如果是屬于公共綠地，且規(guī)劃部門也出具了相應(yīng)的說明并且證實，那么，按物權(quán)法規(guī)定，這些綠地歸小區(qū)所有的業(yè)主共有。如果規(guī)劃沒有變更，且沒有經(jīng)過全體業(yè)主的同意，開發(fā)商無權(quán)私自變更其用途，甚至將其使用權(quán)給予部分業(yè)主“專用”。也就是說，對這些公共綠地，開發(fā)商無權(quán)將其賣給消費者，并在合同中予以約定。這樣的合同條款是無效的，對此進行的宣傳也屬于虛假宣傳。

　　不慎“購買”了共用部分如何維權(quán)？

　　要對發(fā)展商的贈送是否合法作出判斷，最簡單的辦法就是查詢規(guī)劃看看贈送部分是否屬于小區(qū)共用部分，一般可通過項目的建設(shè)規(guī)劃批準文件認定或咨詢規(guī)劃部門來確定。業(yè)主在購房時除了仔細查看購房合同約定外，還要要求開發(fā)商出示向有關(guān)部門報建的規(guī)劃設(shè)計。

　　如果是小區(qū)公共部分，作為開發(fā)商無權(quán)把這棟樓的公用面積單獨贈送給某一業(yè)主，不管是口頭或是書面上答應(yīng)的贈送都是無效的，后期業(yè)主在使用過程中容易因其他業(yè)主投訴等發(fā)生矛盾，并不能隨心所欲地使用花園。因不熟悉相關(guān)規(guī)定已經(jīng)購買了此類房產(chǎn)，并因此比其他業(yè)主多支付了成本的，可收集相關(guān)宣傳、承諾證據(jù)來維護自己的權(quán)益，這種情況下業(yè)主可以選擇退房，由開發(fā)商承擔相應(yīng)的損失，可以要求開發(fā)商對這種欺詐銷售行為進行賠償。

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