村委會發(fā)包土地3年后漲租 海南法院判繼續(xù)履行原合同

　　海南省東方市三家鎮(zhèn)某村委會(以下簡稱村委會)將土地發(fā)包給海南某高新農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱農(nóng)業(yè)公司)經(jīng)營3年后，村委會以情勢變更為由，訴請法院提高土地租金。8月10日，記者了解到，近日，海南省第二中級人民法院作出終審判決，駁回村委會的訴訟請求。

　　農(nóng)業(yè)公司承包土地30年 村委會3年后漲租金

　　2012年7月11日，村委會與農(nóng)業(yè)公司簽訂《土地承包合同書》，約定將村委會740畝土地發(fā)包給農(nóng)業(yè)公司，期限30年，土地承包金為前十年50元/畝/年、第二個十年60元/畝/年、第三個十年70元/畝/年，每年支付一次。農(nóng)業(yè)公司按合同約定交納了土地承包金，進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。在簽訂合同之前，2011年10月13日，《東方市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范有序推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的意見》(以下簡稱《意見》)出臺，該《意見》要求土地承包流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價比雙方約定的價格高。

　　2015年9月6日，村委會向法院訴稱，合同約定的土地承包金明顯低于《意見》的指導(dǎo)價格，請求調(diào)整土地承包金為80元/畝/年，以后每隔5年遞增一次，每次遞增10%，農(nóng)業(yè)公司從2015年12月起按此標(biāo)準(zhǔn)繳納土地承包金。村委會調(diào)整土地承包金的訴訟請求得到一審法院的支持。宣判后，農(nóng)業(yè)公司不服，提出上訴。

　　不適用情勢變更原則 原合同有效應(yīng)繼續(xù)履行

　　海南二中院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂《土地承包合同書》約定土地承包金時，市政府的《意見》已出臺，土地承包金指導(dǎo)價450元/畝/年—500元/畝/年,村委會仍按50元/畝/年，每十年遞增10元與農(nóng)業(yè)公司簽訂合同，表明村委會意識到簽訂合同時土地承包金市場價格早已發(fā)生了變化，且對這個變化自愿承擔(dān)風(fēng)險，雙方當(dāng)事人自愿簽訂合同并經(jīng)鎮(zhèn)政府同意。時過三年，村委會以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致使合同的基礎(chǔ)動搖為由，訴訟請求變更合同，提高土地承包金。其訴訟請求不符合《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第二十六條關(guān)于適用情勢變更的原則，不予支持，遂作出撤銷一審法院判決，駁回村委會的訴訟請求。

　　村委會為何不能調(diào)整土地承包金? 法官說法

　　該案的主審法官介紹，情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致使合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或者解除合同。

　　適用情勢變更原則須同時具備五個條件：有情勢變更的事由;該情勢變更不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人;該情勢變更為不可預(yù)見;情勢變更的事實(shí)發(fā)生于合同成立之后，履行合同之前;維持合同原有效力并繼續(xù)履行顯失公平。因村委會的訴訟請求不完全具備情勢變更原則的條件，故不適用情勢變更原則，因此駁回村委會的訴訟請求。

　　加大土地政策宣傳 把好土地流轉(zhuǎn)關(guān)

　　近年來，農(nóng)村土地出租面積過大、租期過長、租金過低的“三過”現(xiàn)象屢見不鮮。法官提醒，村委會及村民在發(fā)包土地前，應(yīng)先學(xué)習(xí)了解相關(guān)政策，防止土地資產(chǎn)流失，保障集體和個人利益不受侵犯。建議政府有關(guān)部門強(qiáng)化土地管理，加大對土地政策的宣傳指導(dǎo)力度，幫助村委會和村民把好土地流轉(zhuǎn)關(guān)，激活閑置土地，發(fā)揮土地價值，讓更多的村民從集體土地資源中受益。

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