調(diào)控政策發(fā)力 樓市“金九”秋意濃

　　9月初，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)意義的“金九”銷售旺季。不過由于月初住建部等系列調(diào)控政策的發(fā)布，市場(chǎng)成交反應(yīng)平淡，其中一線城市降溫明顯。12日，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，今年的金九并未出現(xiàn)往年的火爆開局。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，上周北京樓市出現(xiàn)環(huán)比雙降：新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽2692套，環(huán)比第36周下降15.6%；二手住宅共網(wǎng)簽6298套，環(huán)比下降4.6%。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，不考慮公寓類產(chǎn)品、自住型商品房，北京的新房市場(chǎng)實(shí)際上一直都在低溫徘徊，普通住宅的交易量更是很少過千。能夠在上周再回千套，說明新房市場(chǎng)還是有一定“金九銀十”效果。“不過，由于北京新房市場(chǎng)發(fā)展逐漸飽和、交易占比不斷下降，北京普通住宅未來的沖高機(jī)會(huì)并不多，如果公寓類產(chǎn)品、自住房沒有供應(yīng)和成交的增長(zhǎng)，新房市場(chǎng)交易持續(xù)低位或仍是常態(tài)”。

　　另一方面，在市場(chǎng)供給層面，今年的“金九”并未出現(xiàn)大量集中推盤現(xiàn)象。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，近兩年“金九銀十”的旺季光環(huán)已逐漸逝去，更多的開發(fā)商會(huì)選擇在年初即開始“趕”全年業(yè)績(jī)，今年上半年大量房企已按時(shí)甚至超額完成任務(wù)，下半年銷售壓力驟減，而在未來存貨以及新增存貨量明顯不足的情況下，下半年房企更多的是考慮提升利潤(rùn)率，而不是加快去化速度，因此進(jìn)入9月之后也并未出現(xiàn)供應(yīng)集中爆發(fā)現(xiàn)象。

　　事實(shí)上，樓市“金九”平淡開局不僅僅表現(xiàn)在北京市場(chǎng)。12日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周受監(jiān)測(cè)的25個(gè)一、二、三線城市樓市成交量總體平淡，其中一、三線城市代表城市明顯回落，二線城市環(huán)比微升。

　　中指院的數(shù)據(jù)顯示，整體來看，4個(gè)一線城市成交量環(huán)比有所下降，僅僅北京成交有所上升；同比也呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，其中深圳降幅最高。具體來看，上周北京成交面積18.3萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)73.3%，同比減少26.1%；廣州成交31.0萬平方米，環(huán)比減少6.1%，同比增加93.3%；深圳成交5.6萬平方米，環(huán)比減少35.2%，同比減少55.8%；上海成交34.7萬平方米，環(huán)比減少55.5%，同比減少30.1%。

　　二三線城市當(dāng)中，七成城市成交量回落。具體來看，16個(gè)二線城市成交面積環(huán)比上升22%， 5個(gè)三線代表城市成交總量環(huán)比出現(xiàn)回落，降幅為8.2%。中指院的數(shù)據(jù)顯示，上周二線城市當(dāng)中環(huán)比降幅最為明顯的是廈門和三亞。其中，廈門上周成交面積僅為2.47萬平方米，環(huán)比減少65.4%，同比減少52.8%。

　　值得一提的是，9月5日廈門市宣布重啟限購。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，受本次限購新政沖擊較大的為剛需市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“廈門作為首個(gè)二線城市出臺(tái)限購的城市，房?jī)r(jià)在7月份環(huán)比上漲4.6%，同比上漲了39.6%，均處于前列。所以調(diào)控的必要性非常強(qiáng)”。

　　張大偉告訴記者，另外同類型房?jī)r(jià)漲幅較快的還有：南京、合肥、杭州、天津、福州、惠州等城市。在他看來，“未來只要是這些房?jī)r(jià)上漲速度較快的城市，都有可能會(huì)出臺(tái)升級(jí)加碼的調(diào)控政策”。具體而言，他認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市，包括部分一二線及周邊輻射區(qū)域，都可能陸續(xù)出臺(tái)約束性政策，這些政策包括信貸收緊、限購政策等等。

　　9月6日，住建部表示將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當(dāng)日發(fā)布的政策內(nèi)容強(qiáng)調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城施策。堅(jiān)持加強(qiáng)政府調(diào)控和發(fā)揮市場(chǎng)作用相促進(jìn)，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和群眾居住需求相適應(yīng)。同時(shí)，建立全國(guó)房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測(cè)平臺(tái)，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制。

　　針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策趨勢(shì)，國(guó)金證券分析師胡華如分析指出，庫存分化決定量?jī)r(jià)分化、政策分化，后續(xù)不排除個(gè)別熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策進(jìn)一步收緊，但考慮大多數(shù)城市去庫存壓力依舊較大，分類調(diào)控、因城施策仍將是主基調(diào)。

　　胡華如表示，住建部強(qiáng)調(diào)政府調(diào)控和市場(chǎng)機(jī)制相互促進(jìn)，這意味著政策和市場(chǎng)的關(guān)系是彼此協(xié)調(diào)、互相適應(yīng)，不宜用對(duì)立的思維思考地產(chǎn)調(diào)控政策。在此基礎(chǔ)上，他認(rèn)為隨著市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。此外，他還進(jìn)一步指出，由于當(dāng)前土地價(jià)格上升已成為威脅房企盈利能力的核心因素?！巴恋貎r(jià)格過快上漲給土地的變現(xiàn)帶來很大的不確定性，土地增值稅等方面的改革突破可能是化解之道”。

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