南京7塊地到限價(jià)要搖號(hào)定買家 全面進(jìn)入現(xiàn)房銷售時(shí)代

　　昨天是南京為期四天的“網(wǎng)絡(luò)土拍”次日，共有7幅住宅地塊公開(kāi)拍賣。繼江寧的正方新城住宅用地在土拍首日達(dá)到最高限價(jià)需搖號(hào)決定買家后，昨天這7幅宅地也全部“復(fù)制”這一模式，且必須現(xiàn)房銷售。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，本次網(wǎng)絡(luò)土拍推出的20幅住宅用地有可能全都達(dá)到最高限價(jià)而銷售現(xiàn)房，南京樓市將全面進(jìn)入“現(xiàn)房銷售”時(shí)代。

　　昨日土拍結(jié)果

　　昨日共計(jì)交易7幅地塊，7幅地塊均達(dá)到最高限價(jià)，需9月23日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人。7幅地塊總起始價(jià)為86.1億元，成交總價(jià)143.2億元，溢價(jià)57.1億。

　　搶地實(shí)錄

　　鐵心橋G45地塊：42家房企搶一塊地，將搖號(hào)定歸屬

　　G45地塊是昨天的首拍，位于雨花臺(tái)區(qū)鐵心橋街道，這是一幅純住宅用地，出讓面積為近4萬(wàn)平方米，容積率為2.2，是軟件大道上并不多見(jiàn)的宅地。根據(jù)官方公告，該地塊起拍價(jià)為15.6億元，最高限價(jià)為25億。

　　昨天上午9點(diǎn)30分網(wǎng)拍剛啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)商們應(yīng)價(jià)的速度簡(jiǎn)直可以用“飛快”來(lái)形容，1分鐘之內(nèi)已經(jīng)狂飆了40多輪，不到3分鐘時(shí)間，開(kāi)發(fā)商的出價(jià)已經(jīng)達(dá)到“現(xiàn)房銷售”的標(biāo)準(zhǔn)，網(wǎng)站上也顯示出“現(xiàn)房銷售待確認(rèn)”的字眼。10分鐘的冷靜期結(jié)束后，地價(jià)繼續(xù)飆漲至25億元，即達(dá)到了最高限價(jià)，網(wǎng)絡(luò)拍賣隨即停止，將進(jìn)入搖號(hào)階段，最終的結(jié)果需等9月23日搖號(hào)后方可得知。

　　此時(shí)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商參與搖號(hào)的電腦頁(yè)面上顯示，“共有42家房企參加搖號(hào)”，不少業(yè)內(nèi)人士將電腦截圖在微信朋友圈里發(fā)了出來(lái)，連連感嘆“簡(jiǎn)直比買房還難”。確實(shí)如此，如今樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)買房人面對(duì)的大都是3人搶1套房或是4人搶1套房，特別搶手的也不超過(guò)10:1，而這幅地塊竟然42家房企搶1塊地，難度陡增，一些購(gòu)房者也調(diào)侃說(shuō)，“（買不到房）這仇總算是報(bào)了”。

　　根據(jù)G45地塊25億元的最高限價(jià)推算，該地塊的樓面價(jià)高達(dá)28977元/㎡，而此前鐵心橋區(qū)域的地塊最高價(jià)是世茂拿下的12000多元/㎡，地價(jià)漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期，而且近3萬(wàn)元的樓面價(jià)已經(jīng)與周邊房?jī)r(jià)水平相當(dāng)。無(wú)論哪家房企拿地，將來(lái)售價(jià)勢(shì)必要超過(guò)40000元/㎡，這將會(huì)直接拉抬周邊的房?jī)r(jià)。

　　江北G47、G48、G49地塊：毫無(wú)懸念拍至最高限價(jià)

　　位于江北的G47和G48地塊緊挨在一起，分別是江浦街道白馬2號(hào)、白馬3號(hào)地塊，也是前一次土地拍賣時(shí)遭遇“熔斷”而流拍的住宅地塊。兩地塊的出讓面積分別為5萬(wàn)平方米和6.5萬(wàn)平方米，容積率分別是1.5和1.4，項(xiàng)目靠近銀城白馬瀾山樓盤(pán)，附近也有地鐵10號(hào)線等配套，在開(kāi)拍前就被不少房企看好。

　　結(jié)果不出所料，這兩幅宅地分別經(jīng)過(guò)66輪和79輪競(jìng)拍，雙雙達(dá)到最高限價(jià)，分別為16.5億元和20.3億元，樓面地價(jià)都超過(guò)22000元/㎡，與目前的江北宅地最高價(jià)相當(dāng)，其周邊樓盤(pán)房?jī)r(jià)在25000元-30000元/㎡之間。根據(jù)開(kāi)發(fā)商透露的信息，G47地塊有38家房企參與搖號(hào)，G48地塊則有42家房企參與搖號(hào)。

　　江北的G49住宅用地位于環(huán)北路南側(cè)和江淼路北側(cè)，靠近青奧公園，出讓面積為5.6萬(wàn)多平方米，容積率2.5，起拍價(jià)為20億元，最高限價(jià)31.6億元。59輪過(guò)后，該地塊已達(dá)到最高限價(jià)，將通過(guò)搖號(hào)決出買家，地塊的樓面地價(jià)同樣超過(guò)22000元/㎡，周邊樓盤(pán)如保利西江月的售價(jià)在27000元-28000元/㎡左右。

　　江寧G46地塊：樓面價(jià)創(chuàng)下區(qū)域新高

　　江寧G46地塊靠近火車南站，坐落于樓盤(pán)左鄰右里的北側(cè)，是一幅商住混合用地，地塊面積為2.3萬(wàn)平方米，臨近地鐵1號(hào)線與3號(hào)線，地塊起拍價(jià)11.5億元，最高限價(jià)20.2億元。88輪競(jìng)拍過(guò)后，有9家開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)達(dá)到20.2億元的最高限價(jià)，將通過(guò)搖號(hào)決出買主。依據(jù)地價(jià)推算，該地塊的樓面價(jià)高達(dá)27034元/㎡，成為江寧板塊的地價(jià)新高，周邊房?jī)r(jià)在30000元/㎡左右，二手房?jī)r(jià)則在20000元-25000元/㎡之間。

　　還有兩幅江北的G50、G51住宅用地也都達(dá)到最高限價(jià)，兩地塊位于泰馮路、寧六公路附近，容積率均為2.1。經(jīng)過(guò)86輪和39輪競(jìng)拍，兩幅地塊的價(jià)格分別達(dá)到19.3億和9.5億，將搖號(hào)決定歸屬，參與搖號(hào)房企分別有19家和17家。兩地塊的樓面價(jià)均接近16000元/㎡，相當(dāng)于周邊的樓盤(pán)房?jī)r(jià)。

　　4大焦點(diǎn)問(wèn)題

　　1

　　南京樓市“現(xiàn)房”時(shí)代來(lái)臨？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⑷娆F(xiàn)房銷售

　　土拍首日的江寧G44地塊達(dá)到最高限價(jià)，意味著南京迎來(lái)首幅現(xiàn)房銷售地塊，而昨日一下子涌現(xiàn)出7幅達(dá)到最高限價(jià)的住宅用地，這些項(xiàng)目上市時(shí)必須實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，顯然南京的“現(xiàn)房”時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

　　兩天土拍涉及到的住宅地塊全都達(dá)到最高限價(jià)，而市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商的土地“饑渴癥”持續(xù)難以緩解，僧多粥少局面之下，房企肯定“拼命”搶地。來(lái)自多家房企的競(jìng)地信息顯示，江寧九龍湖、仙林湖等板塊的宅地也將迎來(lái)三四十家開(kāi)發(fā)商報(bào)名，屆時(shí)地塊也很可能達(dá)到最高限價(jià)，從而實(shí)行現(xiàn)房銷售。

　　2

　　現(xiàn)房銷售會(huì)導(dǎo)致“房荒”嗎？

　　兩年內(nèi)新房供應(yīng)量或減少

　　“現(xiàn)房銷售”本是抑制房企拿地沖動(dòng)的調(diào)控政策，沒(méi)想到開(kāi)發(fā)商卻毫不畏懼，紛紛使出“擠破頭”的勁頭在南京土地市場(chǎng)拼殺，一旦住宅地塊全都變?yōu)楝F(xiàn)房銷售，那么其副作用很快就將顯現(xiàn)——兩年內(nèi)供應(yīng)斷檔。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)定是，工程進(jìn)度完成1/4就可以申領(lǐng)預(yù)售許可證，高層住宅蓋到七八層就能上市回款，因此市場(chǎng)上有不少樓盤(pán)拿地半年就開(kāi)賣，實(shí)現(xiàn)了資金的高周轉(zhuǎn)。如果現(xiàn)房銷售的話，也就意味著開(kāi)發(fā)商必須拿到竣工備案表，通常會(huì)比現(xiàn)在延期一年或更長(zhǎng)，精裝房還會(huì)拖得更久。

　　打個(gè)比方，今年拍的地，2017年開(kāi)始銷售，2019年交付，這是正常的開(kāi)發(fā)流程。若是現(xiàn)房銷售，從拿地到竣工至少兩年多的時(shí)間，除了小區(qū)綠化可以緩做，建筑的主體必須達(dá)到可以交付的條件。這意味著今年拍下的地兩年后才能上市，如果這次土拍拍賣的宅地都需要現(xiàn)房銷售的話，兩年內(nèi)的供應(yīng)量一定會(huì)吃緊。

　　3

　　有房在手的房企會(huì)“捂盤(pán)”嗎？

　　需要主管部門加強(qiáng)監(jiān)管

　　手中貨量充足的房企，在可預(yù)見(jiàn)的市場(chǎng)將面臨供應(yīng)短缺的情況下，是否會(huì)“囤房”不售或者抬高房?jī)r(jià)呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這很有可能。根據(jù)南京市的相關(guān)規(guī)定，領(lǐng)取預(yù)售證而不開(kāi)盤(pán)的開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到處罰，如果房企不領(lǐng)預(yù)售證，現(xiàn)有規(guī)定是無(wú)法阻止的。

　　“這就需要兩方面入手，一是房管部門可以對(duì)其約談，督促其盡快將房源上市，二是物價(jià)部門嚴(yán)格把關(guān)，限制房?jī)r(jià)水平?！睒鞘袑＜抑赋?，其實(shí)相關(guān)部門主動(dòng)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定的副作用，不過(guò)當(dāng)房企的行為影響到樓市整體的健康時(shí)，可能還得主管部門“出手”。

　　4

　　二手房?jī)r(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？

　　建議房主平常心看待

　　新房供應(yīng)跟不上，二手房會(huì)因此漲價(jià)嗎？我愛(ài)我家、鏈家地產(chǎn)等多家中介公司人士認(rèn)為，現(xiàn)階段不存在這樣的問(wèn)題，市場(chǎng)變化有待觀察。專業(yè)人士指出，二手房市場(chǎng)需要分區(qū)域來(lái)看，供應(yīng)量長(zhǎng)期較大的板塊如江寧、江北等地，房齡普遍較高，小區(qū)環(huán)境等也比不上近幾年新建的小區(qū)，房主漲價(jià)過(guò)高、過(guò)快的話，很難實(shí)現(xiàn)成交。

　　而在河西、仙林等新城區(qū)，二手房市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，一旦新房數(shù)量跟不上，二手市場(chǎng)也可能出現(xiàn)“缺貨”現(xiàn)象。不過(guò)，中介人士還是建議房主以平常心看待市場(chǎng)變化，理性定價(jià)。（記者馬祚波）

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