【新常態(tài)?光明論】馬光遠(yuǎn)：居者有其屋 中國(guó)房產(chǎn)將迎歷史轉(zhuǎn)折

　　 編者按：房地產(chǎn)首要的是民生政策，人應(yīng)該有房子住，這是最基本的要求。在12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議上，抑制房地產(chǎn)泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問(wèn)題”之一。會(huì)議提出：“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程”。值得關(guān)注的是，去年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上提到房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，而現(xiàn)在則將房地產(chǎn)視為“重大民生工程”?；貧w到“民生”，這是一次重大的制度糾偏。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出，這次會(huì)議的重大意義不在“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策，回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性，這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。經(jīng)作者授權(quán)，《新常態(tài)?光明論》欄目以下刊發(fā)馬光遠(yuǎn)的約稿文章以饗讀者。

圖為山東省青島即墨市剛剛竣工的居民樓董乃德/攝

    作者：民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)

    在12月21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議第十四次會(huì)議上，抑制房地產(chǎn)泡沫被列為“解決好人民群眾普遍關(guān)心的突出問(wèn)題”之一，再次被提及。

    會(huì)議提出：“規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。” 需要提及的是，在去年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，提到房地產(chǎn)，主題是“去庫(kù)存”，而現(xiàn)在將房地產(chǎn)視為“重大民生工程”。

    筆者認(rèn)為，這次會(huì)議的重大意義不在“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策，回歸民生和社會(huì)政策的基本屬性，這無(wú)疑是中國(guó)房地產(chǎn)政策的巨大變化。

    長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長(zhǎng)和地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮了獨(dú)特的作用，以至于形成了對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度的依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí)，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來(lái)源，很多地方，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過(guò)了50%。對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時(shí)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。

    在這種思維下，中國(guó)房地產(chǎn)承擔(dān)了過(guò)多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”。使得中國(guó)的房地產(chǎn)政策越來(lái)越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買(mǎi)房子，這些幾乎不是問(wèn)題的問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策過(guò)于“經(jīng)濟(jì)化”和功利化而成了中國(guó)社會(huì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大問(wèn)題。

    當(dāng)房子偏離了“居住”的主題，房地產(chǎn)就會(huì)走上歪路。過(guò)去多年，各界人士不斷呼吁不要把當(dāng)?shù)禺a(chǎn)政策定位為經(jīng)濟(jì)政策，而更應(yīng)定位成社會(huì)政策和民生政策，這無(wú)疑是對(duì)的。

    但是，由于過(guò)去多年來(lái)偏離這個(gè)主題太遠(yuǎn)，房地產(chǎn)政策糾偏的任務(wù)很重。早在今年5月9日，人民日?qǐng)?bào)在發(fā)表“權(quán)威人士”談話時(shí)，就明確提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡(jiǎn)單作為穩(wěn)增長(zhǎng)的手段?！皺?quán)威人士”提出讓樓市回歸本質(zhì)，是對(duì)過(guò)去房地產(chǎn)政策的重大糾偏。“權(quán)威人士”醍醐灌頂?shù)奶岢?，“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離”，并且提出要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿“去庫(kù)存”，可謂一語(yǔ)中的。

    要讓房子成為人居住的心靈家園，要讓房子回到那些需要住房的人手里。這需要中國(guó)房地產(chǎn)制度的重構(gòu)。而房地產(chǎn)政策從“經(jīng)濟(jì)政策”回歸到“民生政策”，是制度重構(gòu)的提前和基礎(chǔ)。只有房子不再成為穩(wěn)增長(zhǎng)的工具和地方政府創(chuàng)收的手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能真正健康，房子才有可能回歸居住。

    當(dāng)然，要抑制房地產(chǎn)泡沫，讓房子真正成為“住的”而不是“炒的”的關(guān)鍵，在于中國(guó)房地產(chǎn)制度的重構(gòu)和長(zhǎng)效機(jī)制的建立。

    早在2013年一次政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)，習(xí)近平總書(shū)記就提出了中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制和制度建設(shè)的框架體系。他提出要處理好住房建設(shè)上的 “四大關(guān)系”，包括：政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系，特別是提出了構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，明確了市場(chǎng)和政府的邊界。

    而這次中央財(cái)經(jīng)小組會(huì)議要求圍繞住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

    筆者認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)制度建設(shè)和長(zhǎng)效機(jī)制的框架基本建立。未來(lái)將以居住功能為出發(fā)點(diǎn)，以市場(chǎng)和政府各位的定位為基準(zhǔn)，在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制等方面構(gòu)建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產(chǎn)將告別“增長(zhǎng)工具”，而成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

    未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)是民生，是居住功能。而且對(duì)市場(chǎng)和政府在住房問(wèn)題上的定位和邊界給予明確界定：“以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。

    房地產(chǎn)首要的是民生政策，人應(yīng)該有房子住，這是最基本的要求。回歸到“民生”，這是一次重大的制度糾偏。（原文亦有刪減）