地下空置與地上擁擠并存 如何解決停車難問題？

　　為了解決停車難問題，不少城市都對新建小區(qū)停車位數(shù)量做了硬性規(guī)定，不斷提高車位比。然而，非一線城市車位銷售情況并不理想。新建地下停車位產(chǎn)權(quán)到底歸誰？如何解決地下空置和地上擁擠并存問題？記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　建了會(huì)賠錢，不建還不成

　　“比住宅多，比住宅還難賣。”在西部某省開發(fā)房地產(chǎn)的辛鴻(化名)說起新建小區(qū)的地下車位一臉無奈?！爸澜藭?huì)賠錢，可只有配建了足夠數(shù)量的停車位，樓盤才可能拿到預(yù)售許可證上市銷售?！毙柳櫢嬖V記者，從原來的一戶一個(gè)停車位到每100平方米地上建筑配一個(gè)車位，車位成為商品房的標(biāo)配。這在一定程度上緩解了停車難，不過，新建小區(qū)想要順利售出這些車位卻有不少困難。首先需要理順的問題便是產(chǎn)權(quán)?！安皇钦f車位歸業(yè)主共同所有嗎？為什么還要出錢買？”這是不少業(yè)主提出的質(zhì)疑。

　　“我們開發(fā)的小區(qū)停車位均有車位證。建設(shè)前均取得了規(guī)劃、建設(shè)部門許可，所有權(quán)歸開發(fā)商，可以公開出售，不存在爭議?！毙柳櫿f。

　　“不過有的新小區(qū)只能租車位、不能買車位?！毙柳櫢嬖V記者，除了擁有產(chǎn)權(quán)的停車位外，現(xiàn)實(shí)中存在大量人防工程交由房地產(chǎn)開發(fā)商使用的情況?！斑@部分車位，開發(fā)商只獲得了使用權(quán)，只能出租、不能銷售，租賃期限不能超過20年?！毙柳櫧榻B。

　　西南某城市規(guī)劃部門干部榮科長告訴記者，人防工程產(chǎn)權(quán)歸政府所有，但實(shí)際上，不少開發(fā)商已經(jīng)將建設(shè)成本均攤到了住戶房價(jià)中，“有些情況下住戶支付購房款時(shí)相當(dāng)于已經(jīng)支付了車位成本，再付租金肯定是吃虧的?！比欢降啄男潜P已經(jīng)將地下人防工程均攤?cè)胭彿靠?，這并不好認(rèn)定。

　　“無法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況相對復(fù)雜，類似人防工程類的停車位，如果建設(shè)過程中未將成本分?jǐn)偟綐I(yè)主，經(jīng)過人防部門同意，可認(rèn)定開發(fā)商有使用權(quán)；如果建設(shè)人防工程成本已經(jīng)均攤到購房款上，則認(rèn)定歸全體業(yè)主共同所有更合理。”北京盈科律師事務(wù)所葛磊律師說。

　　車位價(jià)偏高，降價(jià)空間小

　　辛鴻告訴記者，他所在城市新開盤小區(qū)停車位的現(xiàn)狀是：大量車位閑置，業(yè)主不愿買，或根本買不起。

　　榮科長告訴記者，由于之前老小區(qū)停車位欠賬太多，因此各地多次上調(diào)車位比，目前，大多數(shù)非一線城市均出現(xiàn)停車位相對過剩現(xiàn)象，“銷售也遇到了瓶頸?！?/p>

　　“按照現(xiàn)在市場均價(jià)，地段好些的樓盤八九千元每平方米，100平方米的房子全部辦下來接近100萬元，但車位卻要賣到十幾萬元到20萬元之間，車位價(jià)格是購房價(jià)格的10%—20%，確實(shí)偏高?！毙柳櫿f。

　　車位降價(jià)銷售行不行？辛鴻表示，說起來容易，做起來卻難。辛鴻告訴記者，如果算上財(cái)務(wù)及其它配套建設(shè)成本，留給房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)空間有限。

　　榮科長表示，從車位去庫存的角度，可以考慮買房同時(shí)買車位或者將擁有車位作為購車前提條件，但在房地產(chǎn)本身去庫存壓力巨大的情況下，這一政策無論是合法性還是可操作性都存在不少疑問。

　　榮科長認(rèn)為，不少小區(qū)停車位不對社會(huì)車輛開放，這導(dǎo)致有的地方一方面大量地下車位空置，另一方面不少車輛地上違停。而有的行政執(zhí)法部門以罰代管，甚至以罰款作為創(chuàng)收手段，所以因違停所導(dǎo)致的路面擁堵，并未得到有效解決。

　　租賃有隱患，業(yè)主頻叫苦

　　不少小區(qū)在入住率較低時(shí)，采取“以租代售”的方式，以較低的租金鼓勵(lì)買不起車位的業(yè)主長期租用車位；然而隨著入住率提高，車位銷售情況轉(zhuǎn)好，有的開發(fā)商會(huì)撕毀合同，大幅度提高租金甚至以售代租，這樣的情況屢見不鮮。

　　2014年12月，國家發(fā)改委放開住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)價(jià)格后，不少開發(fā)商單方面漲價(jià)，有些甚至漲價(jià)50%乃至翻番，每年動(dòng)輒三四千元的停車費(fèi)讓不少業(yè)主叫苦不迭?！耙呀?jīng)入住了再漲停車費(fèi)，連商量的余地都沒有，這不合理。對我們業(yè)主來說，開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，租金說漲就漲?！庇袠I(yè)主表示。

　　葛磊認(rèn)為，單個(gè)車主跟開發(fā)商議價(jià)能力很低，建議成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行集體議價(jià)、依法維權(quán)。

　　此外，以租代售對租賃者來說法律風(fēng)險(xiǎn)也不小。不少長租車位的產(chǎn)權(quán)證仍在開發(fā)商手中，而車位租賃往往不會(huì)去相關(guān)部門登記，少數(shù)開發(fā)商會(huì)拿車位證作抵押貸款?！敖ㄗh業(yè)主簽訂車位租賃合同前先了解車位的產(chǎn)權(quán)情況，一旦租賃后建議到產(chǎn)權(quán)部門及時(shí)登記?！备鹄谔嵝?。(楊文明)

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