地下空置與地上擁擠并存 如何解決停車(chē)難問(wèn)題？

　　為了解決停車(chē)難問(wèn)題，不少城市都對(duì)新建小區(qū)停車(chē)位數(shù)量做了硬性規(guī)定，不斷提高車(chē)位比。然而，非一線(xiàn)城市車(chē)位銷(xiāo)售情況并不理想。新建地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)到底歸誰(shuí)？如何解決地下空置和地上擁擠并存問(wèn)題？記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　建了會(huì)賠錢(qián)，不建還不成

　　“比住宅多，比住宅還難賣(mài)?！痹谖鞑磕呈￠_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的辛鴻(化名)說(shuō)起新建小區(qū)的地下車(chē)位一臉無(wú)奈?！爸澜藭?huì)賠錢(qián)，可只有配建了足夠數(shù)量的停車(chē)位，樓盤(pán)才可能拿到預(yù)售許可證上市銷(xiāo)售?！毙柳櫢嬖V記者，從原來(lái)的一戶(hù)一個(gè)停車(chē)位到每100平方米地上建筑配一個(gè)車(chē)位，車(chē)位成為商品房的標(biāo)配。這在一定程度上緩解了停車(chē)難，不過(guò)，新建小區(qū)想要順利售出這些車(chē)位卻有不少困難。首先需要理順的問(wèn)題便是產(chǎn)權(quán)。“不是說(shuō)車(chē)位歸業(yè)主共同所有嗎？為什么還要出錢(qián)買(mǎi)？”這是不少業(yè)主提出的質(zhì)疑。

　　“我們開(kāi)發(fā)的小區(qū)停車(chē)位均有車(chē)位證。建設(shè)前均取得了規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)許可，所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商，可以公開(kāi)出售，不存在爭(zhēng)議。”辛鴻說(shuō)。

　　“不過(guò)有的新小區(qū)只能租車(chē)位、不能買(mǎi)車(chē)位?！毙柳櫢嬖V記者，除了擁有產(chǎn)權(quán)的停車(chē)位外，現(xiàn)實(shí)中存在大量人防工程交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用的情況?！斑@部分車(chē)位，開(kāi)發(fā)商只獲得了使用權(quán)，只能出租、不能銷(xiāo)售，租賃期限不能超過(guò)20年。”辛鴻介紹。

　　西南某城市規(guī)劃部門(mén)干部榮科長(zhǎng)告訴記者，人防工程產(chǎn)權(quán)歸政府所有，但實(shí)際上，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將建設(shè)成本均攤到了住戶(hù)房?jī)r(jià)中，“有些情況下住戶(hù)支付購(gòu)房款時(shí)相當(dāng)于已經(jīng)支付了車(chē)位成本，再付租金肯定是吃虧的。”然而，到底哪些樓盤(pán)已經(jīng)將地下人防工程均攤?cè)胭?gòu)房款，這并不好認(rèn)定。

　　“無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證的情況相對(duì)復(fù)雜，類(lèi)似人防工程類(lèi)的停車(chē)位，如果建設(shè)過(guò)程中未將成本分?jǐn)偟綐I(yè)主，經(jīng)過(guò)人防部門(mén)同意，可認(rèn)定開(kāi)發(fā)商有使用權(quán)；如果建設(shè)人防工程成本已經(jīng)均攤到購(gòu)房款上，則認(rèn)定歸全體業(yè)主共同所有更合理。”北京盈科律師事務(wù)所葛磊律師說(shuō)。

　　車(chē)位價(jià)偏高，降價(jià)空間小

　　辛鴻告訴記者，他所在城市新開(kāi)盤(pán)小區(qū)停車(chē)位的現(xiàn)狀是：大量車(chē)位閑置，業(yè)主不愿買(mǎi)，或根本買(mǎi)不起。

　　榮科長(zhǎng)告訴記者，由于之前老小區(qū)停車(chē)位欠賬太多，因此各地多次上調(diào)車(chē)位比，目前，大多數(shù)非一線(xiàn)城市均出現(xiàn)停車(chē)位相對(duì)過(guò)剩現(xiàn)象，“銷(xiāo)售也遇到了瓶頸。”

　　“按照現(xiàn)在市場(chǎng)均價(jià)，地段好些的樓盤(pán)八九千元每平方米，100平方米的房子全部辦下來(lái)接近100萬(wàn)元，但車(chē)位卻要賣(mài)到十幾萬(wàn)元到20萬(wàn)元之間，車(chē)位價(jià)格是購(gòu)房?jī)r(jià)格的10%—20%，確實(shí)偏高?！毙柳櫿f(shuō)。

　　車(chē)位降價(jià)銷(xiāo)售行不行？辛鴻表示，說(shuō)起來(lái)容易，做起來(lái)卻難。辛鴻告訴記者，如果算上財(cái)務(wù)及其它配套建設(shè)成本，留給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)空間有限。

　　榮科長(zhǎng)表示，從車(chē)位去庫(kù)存的角度，可以考慮買(mǎi)房同時(shí)買(mǎi)車(chē)位或者將擁有車(chē)位作為購(gòu)車(chē)前提條件，但在房地產(chǎn)本身去庫(kù)存壓力巨大的情況下，這一政策無(wú)論是合法性還是可操作性都存在不少疑問(wèn)。

　　榮科長(zhǎng)認(rèn)為，不少小區(qū)停車(chē)位不對(duì)社會(huì)車(chē)輛開(kāi)放，這導(dǎo)致有的地方一方面大量地下車(chē)位空置，另一方面不少車(chē)輛地上違停。而有的行政執(zhí)法部門(mén)以罰代管，甚至以罰款作為創(chuàng)收手段，所以因違停所導(dǎo)致的路面擁堵，并未得到有效解決。

　　租賃有隱患，業(yè)主頻叫苦

　　不少小區(qū)在入住率較低時(shí)，采取“以租代售”的方式，以較低的租金鼓勵(lì)買(mǎi)不起車(chē)位的業(yè)主長(zhǎng)期租用車(chē)位；然而隨著入住率提高，車(chē)位銷(xiāo)售情況轉(zhuǎn)好，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)撕毀合同，大幅度提高租金甚至以售代租，這樣的情況屢見(jiàn)不鮮。

　　2014年12月，國(guó)家發(fā)改委放開(kāi)住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格后，不少開(kāi)發(fā)商單方面漲價(jià)，有些甚至漲價(jià)50%乃至翻番，每年動(dòng)輒三四千元的停車(chē)費(fèi)讓不少業(yè)主叫苦不迭?！耙呀?jīng)入住了再漲停車(chē)費(fèi)，連商量的余地都沒(méi)有，這不合理。對(duì)我們業(yè)主來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位，租金說(shuō)漲就漲?！庇袠I(yè)主表示。

　　葛磊認(rèn)為，單個(gè)車(chē)主跟開(kāi)發(fā)商議價(jià)能力很低，建議成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行集體議價(jià)、依法維權(quán)。

　　此外，以租代售對(duì)租賃者來(lái)說(shuō)法律風(fēng)險(xiǎn)也不小。不少長(zhǎng)租車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證仍在開(kāi)發(fā)商手中，而車(chē)位租賃往往不會(huì)去相關(guān)部門(mén)登記，少數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)拿車(chē)位證作抵押貸款。“建議業(yè)主簽訂車(chē)位租賃合同前先了解車(chē)位的產(chǎn)權(quán)情況，一旦租賃后建議到產(chǎn)權(quán)部門(mén)及時(shí)登記?！备鹄谔嵝?。(楊文明)

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