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房地產(chǎn)市場區(qū)域分化動因是什么

海口網(wǎng)　http://6chong.cn　時間：2017-02-07 09:46

2016年12月一二線城市房地產(chǎn)價格

數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)房天下，中國工商銀行城市金融研究所

2016年11月二、三四線城市房地產(chǎn)價格

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院，中國工商銀行城市金融研究所。

各城市二手住宅價格年均增速（2005年7月--2016年11月）

數(shù)據(jù)來源：WIND，中國工商銀行城市金融研究所。

各城市二手住宅價格累計同比增速（2016年前11月）

數(shù)據(jù)來源：WIND，中國工商銀行城市金融研究所。

　　經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點二線城市房價持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。剖析房地產(chǎn)市場分化的原因，發(fā)現(xiàn)房屋供需和土地價格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因，而流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力。

　　從目前趨勢看，預(yù)計今年很難再現(xiàn)去年之前的普漲行情，各城市間會延續(xù)分化態(tài)勢。其中：一線城市房價預(yù)計小幅盤整；二線城市房價將冷熱不均。而天津、武漢、鄭州、成都、西安等二線城市仍被看好；三四線城市去庫存任重道遠(yuǎn)，但長三角、珠三角、成渝（臨近成都）和長江中游（臨近武漢）城市群中距離核心城市較近的中小城市將仍有不俗表現(xiàn)。

　　經(jīng)過房改后近20年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)由“全面普漲”階段進(jìn)入“分化明顯”階段，突出表現(xiàn)在一線和熱點二線城市房價持續(xù)攀升、供需格局偏緊的同時，部分二線城市和絕大部分三四線城市卻面臨較大的去庫存壓力。那么，這種明顯的分化態(tài)勢是由于什么原因造成的？未來房地產(chǎn)市場會怎么發(fā)展？哪些城市屬于潛力區(qū)域？哪些城市房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性較大？上述問題是本課題的主要研究內(nèi)容。

　　我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化現(xiàn)狀

　　1．一二三線城市房價絕對值總體呈現(xiàn)階梯下降態(tài)勢，一線城市已躋身國際高房價城市行列

　　從房價絕對值來看，一線城市房價明顯高于二線城市，二線城市房價則明顯高于三四線城市。

　　單純從房價絕對值來看，一線城市中深圳、北京、上海已躋身國際高房價城市行列。2016年12月，深圳、北京、上海二手房均價分別為4.73、5.92、5.32萬元人民幣/平方米，三個城市的房屋均價均高過日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個城市的高價區(qū)房價也已超過韓國首爾，北京高房價地區(qū)已超過紐約最貴的地區(qū)曼哈頓。

　　2．與房價絕對值一致，一二三線城市房價增速也呈現(xiàn)階梯下降的態(tài)勢

　　房地產(chǎn)市場的分化從各線城市房價增速上也可見一斑。近年來房價增速總體上呈現(xiàn)出“一線城市房價增速高于二線，二線城市高于三四線”的態(tài)勢。2005年7月至2016年11月，一線城市二手住宅價格年均增速為7.32%，二線城市年均增速為3.12%，三四線城市為2.33%。

　　值得關(guān)注的是，2016年以來，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化，二線城市中合肥、廈門、南京等城市價格快速上漲，而呼和浩特等城市出現(xiàn)負(fù)增長。

　　3．商辦庫存尤其是商業(yè)庫存壓力整體大于住宅，商品住宅庫存壓力主要表現(xiàn)在部分二線及多數(shù)三四線城市

　　城市之間商品住宅庫存明顯分化。 2016 年9 月末，一線城市平均庫存消化時間為9.3 個月；二線城市平均庫存消化時間為8.4 個月，但合肥、南京降至2 個月以下，庫存嚴(yán)重不足；三線城市平均庫存消化時間為12.8個月。

　　可以看出，一線及部分熱點二線城市需求強(qiáng)勁，無庫存壓力，部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力顯著。如呼和浩特庫存消化時間超過3 年，多數(shù)三四線城市庫存消化時間有所下降，但仍在15 個月以上。這部分城市未來一段時間仍將以去庫存為主基調(diào)。

　　商品住宅在同一城市的不同區(qū)域也出現(xiàn)明顯分化。很多城市中心城區(qū)需求旺盛，無庫存壓力，而部分非主城區(qū)縣需求不足導(dǎo)致市場去庫存消化緩慢，庫存壓力較大。以成都為例，成都中心城區(qū)無庫存壓力，而新津縣、彭州市等郊區(qū)（縣市）去化壓力較大，政策方面也呈現(xiàn)分化，成都針對主城區(qū)實施限購限貸政策，郊區(qū)（縣市）仍以去庫存為主。

　　各線城市商辦用房平均庫存壓力高于住宅，其中商業(yè)庫存壓力更為突出。從商辦待售面積去庫存消化時間（以近6個月月均銷售速度計算）來看，一線城市商業(yè)庫存去庫存消化需兩年半時間，上海、深圳商辦庫存壓力相對較大；二線城市商辦去庫存消化壓力顯著，商業(yè)庫存去庫存消化時間高達(dá)6 年以上，辦公去庫存消化時間也超過4 年，成都、南京、天津、長沙等城市商辦去庫存消化壓力尤為明顯；三四線城市商業(yè)庫存去庫存消化需6 年半，辦公需近5 年時間。

　　從城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，城市區(qū)域間商業(yè)布局不均，存在結(jié)構(gòu)性問題。如成都商業(yè)庫存壓力較大，且商業(yè)布局嚴(yán)重不均衡，目前庫存壓力主要集中在市中心和城南的金融城、大源等板塊，城北也有大量的專業(yè)市場庫存，而其他區(qū)域大型商業(yè)還相對不足?！?/p>

　　我國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化原因何在

　　1．房屋供需和土地價格是房地產(chǎn)各區(qū)域產(chǎn)生分化的根本原因

　　地方政府土地規(guī)?？刂剖怯绊懛课莨┙o的最主要因素，需求盡管無法精確統(tǒng)計和計算，但長期來講和各城市人口數(shù)密切相關(guān)，因此，衡量各城市住宅的供需情況，大體上可以用推出拍賣的住宅用地面積和常住人口之間的比例（平均土地供給比例）這一指標(biāo)來衡量。

　　比較2008-2016年一二三線城市的平均土地供給比例，一線城市的平均土地供給比例僅為1.97，二線城市為5.3，三線城市為4.1。可以看出一線城市的住宅供需相對緊缺，而二三線城市的供給相對寬裕。其中，三線城市房地產(chǎn)的供需狀況并不比二線城市更為寬松，我們認(rèn)為主要原因是很多三四線城市沒有公布拍賣土地面積導(dǎo)致樣本不全面，即主要是由于樣本受限導(dǎo)致數(shù)據(jù)不能完全反映三四線城市的實際庫存情況。

　　二三線城市住宅價格的分化不能完全由供需解釋，進(jìn)一步比較各城市土地拍賣價格，可以發(fā)現(xiàn)房價與土地拍賣價格高度相關(guān)。如三線城市中的舟山，盡管供需相對寬松，但其土地價格偏高，也推動其房價相對高企。

　　2．流動性充裕背景下資金尋求安全增值資產(chǎn)是分化的關(guān)鍵推力

　　近年來中國市場中流通的貨幣量增速很快。截至2016年11月末，M2余額約153萬億元，比1979年底M2（1339億元），增長了1000多倍。從M2/GDP來看，該比例逐年攀升，1996年首次突破1，2015年首次突破2，達(dá)2.03。因此，不容忽視的是，中國近年來的流動性非常充裕，但對大量資金而言，可配置的高收益安全資產(chǎn)非常有限。

　　于是，大量資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)多年來只漲不跌的一線城市房地產(chǎn)市場。近十年來，一線樓市的平均租金上漲約1-1.5倍，而房價漲幅超過5倍，租售比從5%一路下降到不到2%，也就是說房價的漲幅是房租漲幅的2-3倍?？梢?，資金的資產(chǎn)配置需求是一線房價持續(xù)暴漲的重要推力，否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房價同幅度上漲。當(dāng)一線城市再次因房價上漲而限購時，這種需求接著就溢出到部分二線城市，這是2016年部分二線城市房價快速上漲的一個重要原因。因此，流動性充裕背景下，資產(chǎn)配置動機(jī)促使資金去發(fā)掘供需相對緊張、未來更有上漲潛力的城市，進(jìn)一步加劇了各城市間房地產(chǎn)市場的分化。　

　　不同區(qū)域未來房價會呈現(xiàn)怎樣的走勢

　　1．預(yù)計2017年房地產(chǎn)市場難再現(xiàn)2016年的普漲行情，但也不會出現(xiàn)普跌

　　未來可能引起房價普跌的變數(shù)在于會引起市場風(fēng)險偏好變化的事件。對比國際和我國住房市場生態(tài)差異以及其房價下跌的教訓(xùn)，下列三種情況最有可能引發(fā)房價普跌。

　　一是貨幣政策大幅收緊。結(jié)合日本和美國的經(jīng)驗教訓(xùn)，貨幣政策如果較大幅度收緊，可能就會改變樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期。2016年出現(xiàn)的房價上漲，一個重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實施了寬松的貨幣環(huán)境，未來一旦貨幣政策收緊，隨著貨幣環(huán)境變化，房市預(yù)期也將發(fā)生改變。

　　去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“房子是用來住的、不是用來炒的”。其核心是要“穩(wěn)”：既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。因此，盡管隨著美聯(lián)儲宣布加息推動全球流動性寬松周期基本結(jié)束，中國貨幣政策也更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健”，預(yù)計我國貨幣政策不會主動進(jìn)行大幅度轉(zhuǎn)向，即使在匯率貶值、跨境資金流出壓力下，貨幣政策也會盡量避免對房市產(chǎn)生過大影響。

　　二是房產(chǎn)稅正式推出。日美韓各國有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等，持有成本要遠(yuǎn)高于中國。所以，受房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅等影響，當(dāng)前日本人和美國人希望通過投資房產(chǎn)增值的積極性不高。我國一旦明確開征房產(chǎn)稅等增加房屋持有成本的政策，預(yù)計住房有效需求將明顯減少，難保不會導(dǎo)致房價向下逆轉(zhuǎn)。但從當(dāng)前實際情況來看，房產(chǎn)稅的推出基礎(chǔ)條件還不成熟，預(yù)計2017年推出房產(chǎn)稅的可能性很小。

　　三是經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行。從日美等國的經(jīng)驗可以看出，經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行將從整體上引致房價進(jìn)入下跌通道。從我國經(jīng)濟(jì)運行情況來看，盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，但超預(yù)期下行的可能性也比較小。綜上，我們認(rèn)為至少在2017年不會出現(xiàn)房價普跌現(xiàn)象。

　　但美聯(lián)儲加息意味著全球流動性寬松周期基本結(jié)束，過去一年的寬松貨幣信貸環(huán)境難以持續(xù)，且房市調(diào)控政策在收緊，房市面臨的內(nèi)外部環(huán)境決定了2017年房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)2016年的普漲行情。

　　2．今年各城市間的房價分化會更加明顯

　　（1）預(yù)計一線城市房價可能小幅盤整，全年總體上仍會小幅上漲

　　由于一線城市在創(chuàng)造就業(yè)和醫(yī)療、教育等方面的優(yōu)勢仍在繼續(xù)吸引人口流入，一線城市住房的消費性需求依然堅挺。綜合今年政策收緊對一線城市房價的影響，預(yù)計一線城市房價可能會小幅盤整，全年總體上仍會小幅上漲，其中，深圳和廣州作為第二梯隊，房市總體表現(xiàn)要弱于京滬。

　　（2）預(yù)計二線城市房價將冷熱不均

　　不同于一線城市相對更為整齊劃一，二線城市之間情況差異較大，房價冷熱不均情況將會出現(xiàn)。未來二線各城市房地產(chǎn)走勢主要取決于各城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、對流動人口的吸引力，同時也要考慮前期房價上漲對各城市房價的透支情況。

　　房價走勢一定程度上取決于城市對人口的吸引力。從長周期來看，住房價值仍主要體現(xiàn)在其居住屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，無論是資源的凝聚還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終都將體現(xiàn)為人口的聚集，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量，因此房價走勢一定程度上取決于城市對人口的吸引力。

　　從2011-2015年主要一二線城市新增常住人口數(shù)量可以看出，天津、北京、合肥、重慶、上海和深圳在過去五年是全國人口流入最多的城市，人口競爭優(yōu)勢突出?？梢钥闯?，天津已超越北京、上海、深圳等一線城市，成為近五年人口增長最多的城市。這主要源于天津仍處于城市擴(kuò)張期，同時受益于京、津、冀城市群規(guī)劃的利好。合肥則由于近年來大力投入第三產(chǎn)業(yè)建設(shè)，交通設(shè)施也不斷完善，商業(yè)、娛樂區(qū)也在逐步成型，推動合肥常住居民數(shù)量陡增。

　　另一個發(fā)生顯著變化的城市是重慶，重慶常住人口由2001-2010年年均增長3.6萬上升至近五年年均增長26.3萬，這也在一定程度上反映出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致中西部人口出現(xiàn)回流現(xiàn)象。而鄭州、武漢、廣州、蘇州、成都、石家莊處于第二梯隊，年均新增常住人口在10-20萬之間。這12個城市是目前全國人口增長最快的地區(qū)，城市競爭力正在不斷增強(qiáng)。

　　城市發(fā)展?jié)摿母旧蠜Q定了一個城市的房價走勢?？紤]城市發(fā)展，要放在國家對城市的規(guī)劃框架下來進(jìn)行。因此，未來城市群的發(fā)展方向值得關(guān)注。國務(wù)院提出將在“十三五”期間建設(shè)19個城市群，包括：京津冀、長三角、珠三角、山東半島、海峽西岸、東北地區(qū)、中原地區(qū)、長江中游、成渝地區(qū)、關(guān)中平原、北部灣、晉中、呼包、鄂榆、黔中、滇中、蘭州——西寧、寧夏沿黃、天山北坡城市群。

　　僅從城市發(fā)展?jié)摿砜?，我們重點看好長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸、長江中游、成渝地區(qū)、中原地區(qū)、北部灣和關(guān)中平原十大城市群的首位城市，包括上海、廣州、深圳、北京、濟(jì)南、青島、福州、武漢和長沙、成都、重慶、鄭州、南寧、西安。另外，長三角、珠三角城市群中距離首位城市較近且交通便利的城市，尤其是本輪上漲中“漏掉”的漲幅較小的城市，可以優(yōu)先分享到首位城市的溢出效應(yīng)，未來的房地產(chǎn)有進(jìn)一步升值的空間。

　　2016年房價上漲幅度過高的城市房價空間可能已被透支。梳理2016年前11月各城市二手住宅價格增速，深圳、合肥、北京名列前三，同比增速在30%以上；上海、廈門、南京、廣州緊隨其后，同比增速在20%以上；天津、杭州、鄭州、武漢、石家莊同比增速也超過了10%?？梢钥闯?，二線城市中，合肥、廈門和南京房價漲幅均超過20%，這幾個城市的共同特點是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學(xué)在校生人數(shù)快速增長，領(lǐng)先全國。

　　同時，這幾個城市均位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長、珠三角地區(qū)，過去幾年價格被低估也造就了此類城市在2016年樓市的火熱，成為房企爭相布局的城市。我們認(rèn)為，2016年房價的快速上漲一方面源于城市基本面向好，而更重要的是寬松的貨幣環(huán)境，但2017年政策收緊成為必然，因此房價快速上漲動力已然不足，而房企過去一年在熱點城市銷售業(yè)績突出，在慣性的驅(qū)使下，拿地投資大概率將保持高位運行。這些城市價格過快上漲透支了大量需求并且超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，市場積聚了一定風(fēng)險，預(yù)計2017年如果房地產(chǎn)出現(xiàn)量價調(diào)整，這幾個城市也將先于其他城市出現(xiàn)。

　　綜合考慮上述因素，未來看好二線城市中的以下城市。

　　第一類，天津。天津人口已超1500萬，且是近五年中國人口流入最多的城市，看好天津不僅是因為京津冀戰(zhàn)略地位顯著，更是因為天津截至目前人均住房建筑面積遠(yuǎn)低于多數(shù)二線城市，未來仍具有較大增長空間。

　　第二類，武漢、鄭州。武漢和鄭州人口規(guī)模均達(dá)千萬級，也同屬人口流入第二梯隊，大量的人口帶來大規(guī)模住房需求。另外，其分別是長江中游城市群和中原城市群的中心城市，在省內(nèi)具有絕對優(yōu)勢地位，此類城市是繼沿海發(fā)達(dá)城市之后，產(chǎn)業(yè)和人口增長最具潛力的地區(qū)。2016年12月26日，國家發(fā)改委印發(fā)《促進(jìn)中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，其中明確提出支持武漢、鄭州建設(shè)國家中心城市，城市地位再次升級。而且，這三個城市2016年房價漲幅雖然也實現(xiàn)了明顯上漲，但上漲幅度明顯小于合肥、廈門等城市。

　　第三類，成都、西安。西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段，房價尚屬相對洼地。成都、西安等西部城市在2016年的上漲周期中房價漲幅均未超過10%，由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與東部發(fā)達(dá)地區(qū)仍有差距，土地供應(yīng)相對充足，因此近年來住宅市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。未來隨著西部核心城市不斷承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口回流，城市發(fā)展有望進(jìn)入新的階段，成渝城市群是西部最具發(fā)展?jié)摿驮鲩L活力的地區(qū)，成都作為成渝城市群核心城市，人力、財力優(yōu)勢已不僅限于省內(nèi)及周邊，對整個西南地區(qū)的輻射作用也在日益加強(qiáng)，而西安在西北地區(qū)的地位也首屈一指，此類西部節(jié)點型城市房價尚處于價值洼地。

　　第四類：杭州、濟(jì)南和青島等旅游城市，空氣質(zhì)量較好，屬于較為典型的消費型城市，其中杭州背靠長三角城市群，在就業(yè)方面也存在較強(qiáng)的競爭力。濟(jì)南和青島是山東半島的首位城市。

　　（3）三四線城市去庫存仍是主要任務(wù)

　　關(guān)于我國三四線城市房地產(chǎn)市場的庫存壓力，并不能簡單地根據(jù)70大中城市、百城數(shù)據(jù)去推斷其庫存。這是因為我國有293個地級市、361個縣級市，還有1381個縣，目前公布的數(shù)據(jù)并不能真正完全覆蓋到三四線城市的庫存狀況。一句話說，三四線城市的實際庫存可能遠(yuǎn)高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。即便在農(nóng)民工市民化和公共服務(wù)方面得到政策扶持。去庫存依然任重道遠(yuǎn)。

　　但在三四線城市內(nèi)部，“分化”將同樣存在。重點看好長三角和珠三角城市群中距離首位城市/區(qū)域中心較近的中小城市，這兩大城市群的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，未來有望進(jìn)一步吸納人口進(jìn)入。其次看好成渝（臨近成都）和長江中游（臨近武漢）城市群中距離首位城市較近的中小城市，一方面這些城市群本身有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，首位城市是區(qū)域中心，周邊腹地廣闊，地理條件較好，存在大量的待轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口，另一方面地處中西部，可能會有一定程度的政策傾斜。

　　中國北京、上海、深圳、日本東京、韓國首爾、美國紐約房價

　　（萬元人民幣/平方米）（萬元人民幣/人）

　?。?016年2月）東城：9.69（6.24）

　?。?016年2月）盧灣:8.71（6.33）

　　（2016年2月）南山：6.31（5.92）

城市	時間	二手房均價	高價區(qū)域房屋均價	2015年人均GDP 　?。ㄈf元人民幣/平方米）
北京	2016年12月	5.92（4.05）	西城：10.41（7.09）	10.6
上海	2016年12月	5.32（3.51）	靜安：8.25（6.71）	10.3
深圳	2016年12月	4.73（4.61）	福田：6.28（5.93）	14.9
日本首都圈	2015年	4.04	-	37.1
首爾	2015年	-	5.5（江南區(qū)，首爾富人區(qū)）	-
紐約	2015年	-	8.8（曼哈頓，類似北京二環(huán)以內(nèi)）	44.3