央廣《王冠紅人館》財經(jīng)報告——一夜限購，秒懂房產(chǎn)新政影響幾何

　　3月17日下午,北京市宣布房產(chǎn)新政,樓市調(diào)控力度空前。而在當天夜里又有三個城市宣布限購升級。系列組合拳意味著未來哪些大趨勢?幾家歡喜幾家愁,哪些人會受到新政影響?央廣《王冠紅人館》為您深度解析有關(guān)房產(chǎn)新政的那些事兒。

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　　一、解讀——秒懂3.17北京房地產(chǎn)新政

　　3月17日下午,北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會,北京樓市調(diào)控進一步升級。

　　居民家庭名下在北京已擁有1套住房,以及在北京無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄(全國范圍)或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款。(含公積金貸款)。另外,企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,若交易對象為個人,按照本市限購政策執(zhí)行。

　　落實精神:房子是用來住的,不是用來炒的

　　去年年底中央經(jīng)濟工作會議上“房子是用來住的不是用來炒的”這一重要表態(tài),也成為了今年全國兩會上對地產(chǎn)政策和金融政策的指導(dǎo)思想。

　　北京作為首善之都,房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)意義和示范意識非常強。

　　在今年年初北京市的兩會上,蔡奇市長明確表態(tài)今年北京要調(diào)控好房價,房價不能漲。而現(xiàn)在全國兩會結(jié)束剛一結(jié)束,北京的調(diào)控政策在3月17日傍晚就應(yīng)聲落地,可以說力度空前。而在當日深夜,全國各地城市又有一大波調(diào)控政策相繼落地。

　　認房又認貸,離婚也不好使了。。。

　　簡單來說,第一,首套房不受影響,保護剛需購房人群。第二,二套房的認定要求提高了,過去是只認房不認貸,現(xiàn)在是認房又認貸,離婚買房這條路也走不通了。只要在國內(nèi)任何地方有商業(yè)貸款記錄,不管是否已經(jīng)還清,政策施行后即使是無房有貸,首付比例也會從首套房的35%提高到二套房60%,而非普通住宅則從首套的40%提高到了二套房的80%。此外,還規(guī)定貸款年限最高壓縮為25年。

　　對于普通住宅和非普通住宅的劃定,有三大標準,簡單來說就是五環(huán)以內(nèi)468萬以下為普通住宅,反之則為非普通住宅。然而實際來看,五環(huán)以內(nèi)低于這一標準的房源極少,大多都可以達到非普通住宅的標準。如果首付80%,是一筆相當巨大的資金。可以看出這是非常明顯的去杠桿舉措。

　　力度空前,哪些人將受影響?

　　我們認為,改善型住房需求會受到較大影響,不管是普通住宅還是非普通住宅,實際上只要是首套房,首付比例35%-40%對于改善需求的家庭來說還是可以接受的,貼貼補補也就拿下了。但是本次認房又認貸之后,很多有改善型住房需求的人就從首套房資格變成了二套房資格,首付直接翻番到60%-80%,這必然會讓很多有改善需求的人望而卻步。

　　而這種改善型購房行為,通常還會產(chǎn)生一串連環(huán)交易,比如A買B的房子,B買C的房子,C買A的房子或者換新房子等。有時甚至中間有四五個環(huán)節(jié)來達到預(yù)期的目的。本次限購政策,很可能導(dǎo)致鏈條其中某些環(huán)節(jié)從首套房資格變成了二套房,也就很可能產(chǎn)生違約而使整個鏈條斷裂。

　　雖然新政的確對改善型住房需求有所影響,但是從制度設(shè)計者及監(jiān)管層來說,很難分辨是真正有改善需求還是借改善之名鉆空子連續(xù)交易的炒房者。因為以往的認房不認貸是可以連續(xù)交易,賣出住房再次購置的。因此當前新政還是從源頭上以保障無房無貸的剛需人群為優(yōu)先供給,并且購房者也會更加理性考慮。

　　本次調(diào)控預(yù)計會對二手房市場的價格壓制比較明顯。由于此前新建住宅限價嚴格,二手房市場價格上漲已經(jīng)明顯超過新房,因此本次及時出臺新政會一定程度上壓制二手房價格。

　　以下5種情況秒懂北京新政:

　　無房無貸肯定不受影響,將擁有首套房資格,購買普通住宅首付35%,購非普通住宅首付40%。

　　首套房沒有貸款,將名下首套房賣出改善或更名,即成為無房無貸人士的,可以擁有首套房購房資格,首付同上。

　　首套房為婚前對方購買,個人無商業(yè)貸款記錄,如果不幸離婚,那么可以有首套房資格。

　　首套房為婚后共同購買,夫妻共同承擔貸款,不論還沒還清,就算您不幸離婚成為無房人士,也享受不到首套房資格了,購買普通住宅需首付60%,非普通住宅需首付80%。

　　有房又有貸,想再買房,您就只能攢夠60%-80%的首付了。

　　二、組合拳落地——3城市連夜限購環(huán)北京接連限購

　　連鎖多米諾——北京一聲吼,各地來跟帖

　　繼3月17日下午北京發(fā)布限購新政,17日夜間,又有3城連夜限購。

　　石家莊、鄭州和廣州的三個城市連夜出臺的限購政策,簡單可以概括為:

　　石家莊:非本市戶籍家庭限購1套,且須提供2年內(nèi)連續(xù)12個月及以上個人所得稅納稅證明或社保證明,如果在本市已有住房,則不得再購買。此外,提高公積金、商業(yè)貸款購房的首付比例。

　　鄭州:3月17之后補繳社保、個稅也沒用了。

　　廣州:本市單身(含離異)人士限購1套,非本市家庭購房需滿5年社保、且限購1套,且不得通過補繳社保和個稅證明獲得購房資格。除了限購政策,限貸政策可以概括為:無房無貸款,首付最低3成;無房有貸款,首付最低4成;有房無貸款/首套房貸款還清,首付最低5成;首套未還清,首付最低7成。

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　　外溢效應(yīng):環(huán)北京地區(qū)樓市瘋漲限購政策不留死角

　　近年,在京津翼一體化發(fā)展的大潮中,隨著北京房價水漲船高,環(huán)北京的河北各郊縣房價也出現(xiàn)了明顯的漲幅。相應(yīng)地,在北京限購政策一道道落地的同時,環(huán)北京限購政策也接連出臺。

　　3月1日,河北涿州市宣布非當?shù)貞艏拶?套住房。

　　3月2日,河北淶水縣宣布非本地戶籍居民家庭限購1套房且首付不低于30%,本地戶籍居民購買第二套住房首付比例不低于60%。

　　3月8日,張家口市崇禮去宣布,本區(qū)戶籍居民家庭不允許購買第三套普通住房,非本區(qū)戶籍居民家庭只可以購買1套普通住房。

　　三、舉措——增加有效供給穩(wěn)定市場

　　其實,在去年年底發(fā)布的2017中央經(jīng)濟工作會議報告全文中除了提出了“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,還有著一系列的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的多項舉措,如租售并舉、增加有效供給,建設(shè)多層次的住房供給市場。

　　3月17日,北京住建委表示,土地供應(yīng)方面,目前已供應(yīng)商品住宅用地109公頃,完成年度土地供應(yīng)計劃的42%,與去年同期相比,是去年同期商品住宅用地供應(yīng)量的7.3倍;住房供應(yīng)方面,一季度可完成自住型商品住房用地年度供應(yīng)計劃的60%,屆時一季度商品住宅用地供應(yīng)量將是去年全年實際供應(yīng)量的1.5倍。此外,北京還明確表示:要確保新建商品住房成交均價環(huán)比不增長。還要加大土地的儲備力度,是當?shù)卦黾佑媱澩獾哪甓韧恋毓?yīng)量。

　　此外,還要督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在建商品住房項目加快開發(fā)進度,盡快形成商品住房供應(yīng)。

　　商品住宅的庫存不只是已經(jīng)辦理了銷售手續(xù)還沒賣出的房子,還包括拿地未開工和開工未銷售的房源,而且這些房源是距離實現(xiàn)市場供應(yīng)最近的,對于市場預(yù)期的影響也最大。這兩個階段的房源,初步統(tǒng)計有20萬套左右,是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

　　一方面說明了北京商品住宅下一階段的供應(yīng)規(guī)模;另一方面,督促加快這20萬套庫存轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H供應(yīng),將能起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場合理預(yù)期。

　　為了保障住房的有效供應(yīng),除了加強商品住宅的供給,對于北京自住型商品房也要加大供應(yīng)。

　　北京市長蔡奇同志在談到調(diào)控北京房價的方式中,還有一點不容忽視:加大自住型商品房供應(yīng),發(fā)揮其改善民生、平抑房價的作用。所謂自住型商品房,其價格相比周邊商品住房價格低30%左右,面向全市內(nèi)符合限購條件的家庭;購買此類住房后五年內(nèi)不得上市,五年后上市收益的30%上交財政。套型主要以90平米以下戶型為主,較大套型建筑面積不得超過140平方。

　　其實,北京市出臺一道接一道的限購政策一方面是保障金融安全,加大去杠桿的力度,另一方面也是期待能夠把北京和環(huán)北京的需求轉(zhuǎn)移到三四線城市,也是那些去庫存壓力更大的地方。我們認為未來房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展還是要加大全國范圍內(nèi)實體產(chǎn)業(yè)的投入,創(chuàng)造更好的就業(yè)機會,引導(dǎo)大量人才到都市圈乃至三四線城市發(fā)展,平衡中國各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,不管是對房地產(chǎn)市場還是當?shù)亟?jīng)濟和就業(yè),都是戰(zhàn)略訴求。

　　四、總結(jié)

　　長安米貴,居大不易。自古以來大都市的房價物價都是要高于全國平均水平。但是正如權(quán)威人士所言:“樹長不到天上”,健康和可持續(xù)的房地產(chǎn)市場意味著一個城市的宜居指數(shù),也代表著一個城市承載夢想的包容空間。過高的價格,過快的增長會嚴重擠壓年代年輕人奮斗的意志,和一個民族腳踏實地的前進步伐。以時間換空間是我們不變的地產(chǎn)調(diào)控思路,希望此次調(diào)控能讓我們看到中國產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整和經(jīng)濟增長方式升級的更多答案。

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