夫妻倆購(gòu)兩套房產(chǎn) 首套房網(wǎng)簽后未備案變二套

　　原標(biāo)題：遲遲未備案 一套房“丟”了

　　夫妻倆從溫州赴佛山購(gòu)置兩套房產(chǎn) 首套房網(wǎng)簽后未備案變二套 失去購(gòu)房資格

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者陳鈺鳳、馬俊賢 圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者龍成通

　　原以為順利搭上了佛山限購(gòu)末班車的外地買家黃先生和胡女士萬(wàn)萬(wàn)沒想到，因?yàn)楹贤瑐浒疙樞騿栴}，他們痛失了在佛山限購(gòu)區(qū)買房的資格。令兩人憤憤不平的是，明明先在限購(gòu)區(qū)禪城買房再到非限購(gòu)區(qū)三水買房并按時(shí)網(wǎng)簽，為何禪城的房子變成了第二套房？已經(jīng)網(wǎng)簽的房子卻備不了案，這個(gè)鍋誰(shuí)來背？

　　4個(gè)月時(shí)間首套房變二套房

　　去年11月1日，溫州人黃先生和胡女士夫婦看中了佛山禪城瀧景花園一套99.21平方米的三房單位，當(dāng)即交了2萬(wàn)元定金。11月8日，胡女士與瀧景的開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并約定分2期支付房款。第一期即11月8日，胡女士支付了首期款502521元(含2萬(wàn)元定金)，占總房款的31%。11月18日，胡女士再次來到佛山，繳納了契稅和物業(yè)維修基金。12月1日，胡小姐按照合同約定繳納了尾款114萬(wàn)元。至此，胡女士繳清了所有房款和稅費(fèi)。胡女士稱，整個(gè)過程嚴(yán)格按照開發(fā)商約定的步驟進(jìn)行。

　　出于對(duì)佛山的長(zhǎng)期看好，今年2月上旬，黃先生和胡女士又到佛山三水入手了一套三水萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的住宅。因?yàn)槿欠鹕降姆窍拶?gòu)區(qū)，黃先生和胡女士以全款的方式順利拿下了這套房，并于2月底進(jìn)行網(wǎng)簽。

　　然而，接下來發(fā)生的事令兩人始料未及。今年3月，黃先生和胡女士接到瀧景花園銷售員的電話，讓胡女士快遞身份證復(fù)印件辦理有關(guān)手續(xù)。3月20日，瀧景銷售員告訴兩人，因?yàn)楹棵乱褌浒溉f(wàn)達(dá)的房產(chǎn)，去年購(gòu)買的瀧景花園這套房產(chǎn)，屬于在佛山的第二套房。

　　禪城房子要想備案

　　需提供相應(yīng)證明

　　根據(jù)佛山2016年10月8日啟動(dòng)的限購(gòu)政策，非本市戶籍居民家庭在佛山?jīng)]有住房的，可在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買一套新建商品住房。非本市戶籍居民家庭在佛山擁有1套住房的，在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買第二套新建商品住房時(shí)，需提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在佛山累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，通過補(bǔ)繳的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明不予認(rèn)定。這意味著，兩人如果先在限購(gòu)區(qū)內(nèi)的瀧景花園買房并成功備了案，他們?cè)谌I房名正言順。

　　然而，胡女士三水的房產(chǎn)備案在先，三水萬(wàn)達(dá)的房產(chǎn)就成為她在佛山的第一套房產(chǎn)，如果禪城的房產(chǎn)再去備案，就變成了第二套，按照佛山最新的限購(gòu)政策，外地人在佛山購(gòu)買第二套必須提交在佛山的社保或個(gè)稅證明。如果胡女士提供不了，那么他們購(gòu)買的禪城房產(chǎn)就備不了案。

　　記者昨日查閱佛山權(quán)威房地產(chǎn)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，胡女士購(gòu)買的禪城單位權(quán)屬狀態(tài)是已簽約、未備案。該樓棟去年7月份就已拿到預(yù)售證，顯示已售出137套，未售4套，另有21套單位已簽約卻未備案。

　　網(wǎng)簽不等于備案 備案后才是確權(quán)

　　胡女士與瀧景開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同顯示，2016年11月8日胡女士的合同已經(jīng)網(wǎng)簽。

　　很多購(gòu)房者認(rèn)為，網(wǎng)簽就是備案。網(wǎng)簽之后，就意味著房子是你的了。事實(shí)上，網(wǎng)簽≠備案。網(wǎng)簽與備案，是先后關(guān)系，先網(wǎng)簽、后備案。

　　正因?yàn)楹抠?gòu)買的瀧景房產(chǎn)在合同備案時(shí)才發(fā)現(xiàn)其不具備購(gòu)買資格，因此無法備案。律師吳斌指出，“網(wǎng)簽更多是一種管理手段，而備案才是確定權(quán)屬關(guān)系的依據(jù)?！敝挥泻贤瑐淞税?，才意味著真正確權(quán)。

　　合同能否備案，事關(guān)后期房產(chǎn)是否屬于購(gòu)房者，只有經(jīng)主管部門登記備案的購(gòu)房合同，才能履行其合法效力。只要合同備了案，即使房產(chǎn)沒有交房(也就是期房)，在一定意義上也已經(jīng)屬于購(gòu)房者了，只需等待交房后就能憑合同辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證了。

　　合同無法備案 誰(shuí)該負(fù)責(zé)？

　　胡女士按部就班地進(jìn)行網(wǎng)簽并繳齊一切稅費(fèi)，為何合同一直拖到今年3月還未備案？

　　記者查閱胡女士與瀧景簽訂的購(gòu)房合同發(fā)現(xiàn)，對(duì)于合同備案問題，合同做了如下約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)(不超過30日)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人?！边@說明，開發(fā)商應(yīng)在2016年12月8日以前就辦理合同備案。

　　記者多次聯(lián)系瀧景花園銷售人員及開發(fā)商，但一直未得到明確答復(fù)。記者看到了一份胡女士簽名的“延期辦理《商品房買賣合同》合同備案申請(qǐng)”，上面寫著“本人近期工作比較繁忙或者開發(fā)商準(zhǔn)備資料不及時(shí)”“特向貴登記中心申請(qǐng)延期辦理合同備案手續(xù)。”不過，黃先生、胡女士稱，自己已按開發(fā)商要求及時(shí)繳納了所有房款和稅費(fèi)，對(duì)這份申請(qǐng)沒多少印象。

　　律師吳斌指出，胡女士在購(gòu)買瀧景花園房產(chǎn)時(shí)是有購(gòu)房資格的，該合同無法備案責(zé)任不在胡女士。開發(fā)商延期備案導(dǎo)致胡女士喪失購(gòu)房資格，但對(duì)于延期備案的違約責(zé)任，購(gòu)房合同里并未約定。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，胡女士、黃先生可以主張解除房屋合同、退還房款，但黃先生并不愿意。兩人當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)大約1.6萬(wàn)元/平方米(含精裝)，如今瀧景花園毛坯價(jià)已在1.6萬(wàn)元/平方米以上。黃先生目前只希望能繼續(xù)交易。

　　部門：

　　開發(fā)商導(dǎo)致

　　無法備案應(yīng)擔(dān)責(zé)

　　禪城區(qū)住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，黃先生和胡女士這樣的情況實(shí)屬罕見。通常情況下，網(wǎng)簽之后1個(gè)月內(nèi)需進(jìn)行合同備案。如果是因?yàn)殚_發(fā)商的原因，延遲備案導(dǎo)致購(gòu)房者喪失購(gòu)房資格，那么開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　很多購(gòu)房者不太清楚網(wǎng)簽與備案的關(guān)系，以為只要順利網(wǎng)簽就萬(wàn)事大吉，其實(shí)不然。該負(fù)責(zé)人指出，在備案環(huán)節(jié)上，行政主管部門即不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作人員將進(jìn)行人工核對(duì)材料、信息，嚴(yán)格審核購(gòu)買人的購(gòu)房資格。因此，即使通過了網(wǎng)簽，也有可能因?yàn)樵谶@個(gè)環(huán)節(jié)中被查出資料不全，備不了案。

　　律師：

　　開發(fā)商有義務(wù)

　　告知備案進(jìn)度

　　吳斌律師指出，購(gòu)房環(huán)節(jié)十分復(fù)雜。作為開發(fā)商有義務(wù)告知購(gòu)房者購(gòu)房每個(gè)環(huán)節(jié)的進(jìn)度，比如應(yīng)準(zhǔn)備什么資料、什么時(shí)候繳納契稅和物業(yè)維修基金，什么時(shí)候網(wǎng)簽，什么時(shí)候備案，都應(yīng)該明確將進(jìn)度告知購(gòu)房者?！斑@些環(huán)節(jié)和程序，其實(shí)就是合同履行的過程，購(gòu)房者有權(quán)知道進(jìn)度。”

　　同時(shí)，吳斌還指出，目前的商品房買賣合同屬于格式合同，所有條款購(gòu)房者無法修改。在整個(gè)買房過程中，購(gòu)房者處于弱勢(shì)地位。作為弱勢(shì)一方，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)就更應(yīng)該多留點(diǎn)心眼：每個(gè)環(huán)節(jié)購(gòu)房者最好都去跟蹤進(jìn)度，避免像胡女士、黃先生這樣的情況發(fā)生。

　　“網(wǎng)簽”——開發(fā)商與購(gòu)房者之間的一種約定。目的是防止開發(fā)商一房多賣，如房屋已銷售或抵押，那么，則過不了網(wǎng)簽。如果開發(fā)商未取得預(yù)售證也過不了網(wǎng)簽。

　　“備案”——在這個(gè)環(huán)節(jié)，房產(chǎn)行政主管部門才會(huì)介入其中，并進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者的資格進(jìn)行確認(rèn)。

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