海南房地產(chǎn)限購新政解讀來了:新政何時(shí)執(zhí)行 哪些區(qū)域限購

　　住房問題是重要的民生問題，關(guān)系老百姓的切身利益。3月30日，海南住建、規(guī)劃委、國土、物價(jià)及銀行等六個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》，(以下簡稱意見)以政策促進(jìn)海南住房保障和供應(yīng)體系逐步完善，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。3月31日，省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)該意見內(nèi)容做進(jìn)一步解讀。

　　省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該《意見》的出臺(tái)目的是貫徹黨的十九大和省第七次黨代會(huì)、省委七屆二次、三次全會(huì)精神，落實(shí)好《決定》、“76號(hào)文”等文件要求，有效化解本地居民因房價(jià)上漲帶來的住房壓力，妥善解決好本地居民住房問題，讓本地居民享受到國際旅游島建設(shè)的成果及住房的紅利，提高本地居民獲得感、幸福感。

　　完善海南住房保障和供應(yīng)體系

　　省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，《意見》核心內(nèi)容是完善海南住房保障和供應(yīng)體系，同時(shí)兼顧原保障體系和市場體系，與之接軌。

　　按照省政府提出的關(guān)于“本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調(diào)節(jié)”的指示精神，參照其他省市做法，《意見》提出通過發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，以及實(shí)施棚戶區(qū)改造，滿足本地困難群眾基本住房需求;發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足省內(nèi)外居民的租賃住房需求;有序開發(fā)商品住宅，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　與原來的住房保障和供應(yīng)體系相比，《意見》增加了共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房，原經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房2類保障性住房將逐步并軌至共有產(chǎn)權(quán)住房，或轉(zhuǎn)軌到限售商品住房。同時(shí)，《意見》要求大力發(fā)展住房租賃市場。共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房是新的保障和供應(yīng)體系的主要亮點(diǎn)。另外，《意見》重申和延續(xù)了公共租賃住房、棚戶區(qū)改造和商品住宅有關(guān)政策規(guī)定。

　　省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，是為了解決既不符合公共租賃住房保障條件、又買不起商品住宅的“夾心層”群體的住房問題。目前，北京、上海等地已開展共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)試點(diǎn)?！兑庖姟方梃b了相關(guān)省市的經(jīng)驗(yàn)，明確了共有產(chǎn)權(quán)住房的概念、供應(yīng)對(duì)象、套型建筑面積、建設(shè)方式、銷售均價(jià)、購房人產(chǎn)權(quán)份額確定等相關(guān)內(nèi)容。

　　除了供應(yīng)多項(xiàng)和建筑面積有限制條件以外，為確保建設(shè)質(zhì)量，《意見》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)方式也有要求，一是建設(shè)用地要采取“限房價(jià)、競地價(jià)”方式出讓，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實(shí)行建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量承諾制。

　　在銷售價(jià)格上，要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，考慮居民家庭購房支付能力等因素綜合確定。購房人產(chǎn)權(quán)份額確定也要參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)商品住宅價(jià)格的比例確定。

　　此次《意見》還提出開發(fā)面向本省居民的限售商品住房。省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，開發(fā)限售商品住房是為了滿足買不起商品住宅的本地居民家庭的住房基本需求和改善性需求，使本地居民有足夠的獲得感?！兑庖姟访鞔_了限售商品住房的供應(yīng)對(duì)象、套型建筑面積、價(jià)格確定原則等要求，指導(dǎo)各市縣有序開發(fā)建設(shè)。

　　同時(shí)，要繼續(xù)進(jìn)一步發(fā)展我省的租賃住房，落實(shí)國家建立租購并舉的住房制度要求，滿足省內(nèi)外居民的租賃住房需求。

　　此次《意見》也進(jìn)一步細(xì)化了租賃住房政策。一是在房源供給上，支持企業(yè)通過新建、自持、租賃、購買或改造等方式增加租賃住房供給。

　　在建設(shè)管理上，要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，加大金融支持力度，加快搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，完善相關(guān)配套政策等。

　　鼓勵(lì)盤活現(xiàn)有的市場房源存量。鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人盤活存量住宅，促進(jìn)閑置房源轉(zhuǎn)化為租賃住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，對(duì)人口凈流入的市縣可積極探索研究利用存量集體建設(shè)用地開發(fā)建設(shè)租賃住房。

　　從今年起，對(duì)人口凈流入較大的市縣，省住建廳在下達(dá)商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃時(shí)，將同時(shí)提出租賃住房建設(shè)計(jì)劃，明確租售比例。非公共租賃住房的租金實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。

　　《意見》還提出，開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等人口就業(yè)集中的區(qū)域，可根據(jù)實(shí)際需求情況開發(fā)建設(shè)租賃住房;公共租賃住房房源不足的市縣，要結(jié)合住房租賃市場的發(fā)展，實(shí)行公租房貨幣化保障。

　　明確各類住房從開發(fā)至交易的市場管理制度

　　《意見》進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)市場上保障體系各類住房的開發(fā)建設(shè)、交易和退出管理制度。

　　一是在規(guī)劃和計(jì)劃管理方面，為確保各市縣有序推進(jìn)各類住房建設(shè)，《意見》要求各市縣結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際編制住房發(fā)展規(guī)劃，并根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃和需求變化等情況制定年度住房實(shí)施計(jì)劃，實(shí)行總量控制、計(jì)劃管理、動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　在土地供應(yīng)管理方面，為確保各類住房按照既定目標(biāo)和要求開發(fā)建設(shè)，《意見》要求在土地出讓階段明確提出該地塊所建住宅的相關(guān)限定條件，作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件，同時(shí)在核發(fā)國有土地使用權(quán)證時(shí)，須注明項(xiàng)目用地類型。

　　在規(guī)劃、建設(shè)、銷售(租賃)和不動(dòng)產(chǎn)登記管理方面，《意見》要求在核發(fā)各類住房建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證時(shí)，須注明項(xiàng)目類型，便于加強(qiáng)后續(xù)管理。對(duì)帶有保障和支持性質(zhì)的各類住房，實(shí)行輪候分配制度，且每個(gè)家庭只能購買1套。

　　在市場轉(zhuǎn)讓管理方面，《意見》參照原保障性住房管理辦法，提出購買共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房的，購房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，為充分發(fā)揮相關(guān)住房的保障和居住功能，《意見》提出了“體內(nèi)循環(huán)”的要求，即共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓對(duì)象須符合相應(yīng)購房條件。

　　在退出管理方面，《意見》提出建立和完善公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房退出機(jī)制，明確對(duì)虛報(bào)瞞報(bào)騙取上述住房，拒不退出，以及違法違規(guī)、嚴(yán)重失信等行為的懲戒措施。

　　省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，為便于具體操作實(shí)施，《意見》第六部分統(tǒng)一明確了有關(guān)事項(xiàng)。如，明確帶有保障和支持性質(zhì)的各類住房不受我省商品住宅年度建設(shè)指導(dǎo)性計(jì)劃限制;棚改安置住房和租賃住房套型建筑面積不受限制;“本市(縣)城鎮(zhèn)居民家庭”的具體范圍界定;原經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的并軌或轉(zhuǎn)軌要求等。

　　特別是，為有效杜絕在實(shí)際操作中的各種徇私舞弊、尋租和腐敗問題，《意見》要求省住房管理部門牽頭制定出臺(tái)各類住房的具體操作管理辦法，明確住房供應(yīng)對(duì)象、申請流程、資格審查、公示、轉(zhuǎn)讓、退出、違規(guī)懲戒等具體要求;要求各市縣政府嚴(yán)格審查各類住房的申請資格，嚴(yán)格加強(qiáng)管理，對(duì)有關(guān)政府工作人員違規(guī)分配住房的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理和追責(zé)。

　　以下為《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》解讀十問：

　　1、《通知》出臺(tái)的背景是什么?

　　答：黨的十九大報(bào)告提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。

　　省第七次黨代會(huì)提出：“健全購租并舉的住房制度，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，推動(dòng)住有所居向住有宜居邁進(jìn)”。

　　劉賜貴書記多次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，海南“不做房地產(chǎn)加工廠”，綜合施策、精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　沈曉明省長提出，堅(jiān)持本省居民的基本性需求由政府來保障，投資性需求靠制度來限制，省外享受性需求由市場來調(diào)節(jié)的思路，推動(dòng)海南房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　為進(jìn)一步貫徹落實(shí)黨的十九大、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、省第七次黨代會(huì)精神，根據(jù)省委、省政府有關(guān)工作部署，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，遏制投機(jī)性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，保持我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，防止大起大落，經(jīng)省政府同意，省住建廳聯(lián)合省國土廳、省物價(jià)局、省地稅局、省社保局、人行海口中心支行等部門印發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　2、做好住房保障和供應(yīng)工作的出發(fā)點(diǎn)是什么?

　　答：為使本地居民分享建設(shè)國際旅游島的成果，增強(qiáng)本地居民的獲得感，《通知》要求各市縣、各有關(guān)單位要認(rèn)真貫徹落實(shí)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等六部門下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》，通過發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房以及實(shí)施棚戶區(qū)改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問題。

　　3、非本省戶籍居民家庭在我省范圍內(nèi)只能購買1套住房，住房具體包括哪些?與之前的限購政策有何區(qū)別?

　　答：住房包括商品住宅(普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)、產(chǎn)權(quán)式酒店客房、保障性住房，含新房和二手房。

　　我省原來的限購政策是非本省戶籍居民在我省范圍內(nèi)只能購買1套住房，即1人限購1套住房，現(xiàn)在統(tǒng)一調(diào)整為1個(gè)家庭限購1套住房。

　　4、五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售，本市(縣)居民家庭是指哪些?

　　答：2017年9月23日，省委印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)譜寫美麗中國海南篇章的決定》，提出永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目。9月28日，省政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(瓊府〔2017〕76號(hào))，,對(duì)此作出了明確要求。

　　為此，《通知》明確提出，“五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的商品住宅只能面向本市(縣)居民家庭銷售”。其中本市(縣)居民家庭在《關(guān)于進(jìn)一步完善我省住房保障和供應(yīng)體系的意見》中已明確，即本市(縣)戶籍居民家庭、在本市(縣)累計(jì)繳納60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的非本市(縣)戶籍居民家庭、經(jīng)省人才管理部門認(rèn)定的引進(jìn)的人才。

　　5、《通知》印發(fā)后購買的住房，是不是5年內(nèi)都禁止轉(zhuǎn)讓?以前購買的住房受不受影響?

　　答：《通知》印發(fā)后新購買的住房，包括本省戶籍居民家庭、非本省戶籍居民家庭，以及企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購買的住房，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。

　　《通知》印發(fā)前已購買的住房，不受新政策影響，按省住建廳等單位《關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》(瓊建房〔2017〕96號(hào))及市縣政府有關(guān)住房限制轉(zhuǎn)讓規(guī)定執(zhí)行。

　　6、實(shí)行限購政策的區(qū)域指哪些區(qū)域?

　　答：是指已出臺(tái)限購政策的海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個(gè)市縣劃定的限購區(qū)域。

　　7、新的限購政策和信貸政策具體執(zhí)行時(shí)間如何界定?

　　答：2018年3月30日(《通知》印發(fā)之日)后，非本省戶籍居民家庭在限購區(qū)域購房，由原來的需繳納1年或2年個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)，統(tǒng)一提高至累計(jì)60個(gè)月及以上。

　　同時(shí)，2018年3月30日后，非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。

　　2018年3月30日前，已簽訂購房合同或認(rèn)購協(xié)議，并已支付首付款，但尚未網(wǎng)簽備案的購房居民家庭，可憑完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或首付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證等證明材料，繼續(xù)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)和執(zhí)行原差別化住房信貸政策。

　　8、非本省戶籍居民家庭補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的，可不可以購房?

　　答：非本省戶籍居民家庭補(bǔ)交、補(bǔ)辦個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的不予認(rèn)可，不能購房。

　　9、對(duì)采取假證件、假社保、假個(gè)稅等方式購買住房的，怎么處理?

　　答：對(duì)提供假證件、假社保、假個(gè)稅等虛假證明、規(guī)避限購政策購買住房的個(gè)人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在我省購房。對(duì)違規(guī)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取消網(wǎng)簽備案資格，并限制企業(yè)和法人代表在我省從事新的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。對(duì)違規(guī)銷售的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其工作人員，撤銷備案，5年內(nèi)禁止在我省從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

　　10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按物價(jià)部門備案價(jià)格銷售怎么辦?

　　答：根據(jù)省物價(jià)局與省住建廳聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商品住宅銷售價(jià)格備案管理工作的通知》(瓊價(jià)費(fèi)管〔2017〕675號(hào))有關(guān)規(guī)定，對(duì)未按規(guī)定備案或超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)的，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，采取不予發(fā)放預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表、責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表等行政管理措施。

　　11、對(duì)利用各種虛假宣傳和不實(shí)信息炒作，擾亂房地產(chǎn)市場的，怎么處理?

　　答：對(duì)利用各種虛假宣傳和不實(shí)信息炒作，擾亂房地產(chǎn)市場的，由房管(住建)、國土、物價(jià)、工商、稅務(wù)、銀監(jiān)、網(wǎng)信等部門按職責(zé)依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。對(duì)涉及違法犯罪的，由公安機(jī)關(guān)依法依規(guī)進(jìn)行查處。

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