改革開放40年·海南記憶| 1999年-2007年：8年攻堅擠掉房地產(chǎn)泡沫

　　6項特殊政策推動我省成功處置603宗“爛尾樓”、455萬平方米空置商品房、2.38萬公頃圈占閑置地

　　1999年-2007年：8年攻堅擠掉房地產(chǎn)泡沫

　　二OO三年十二月，三亞鹿園度假村的五十三幢停緩建別墅拆除現(xiàn)場。記者張杰攝

　　位于海口市海秀東路的萬國商廈是一棟熱鬧繁華的商住大樓，?？谑忻衩辖∶刻焐舷掳喽紩纳虖B附近經(jīng)過，偶爾還走進商廈購物。年輕的他不知道，這棟商廈曾耗時10多年才完成建設，直至2009年才全面完成產(chǎn)權處置清理，建成商廈開業(yè)。

　　建筑是時代發(fā)展的印記。在上世紀九十年代，經(jīng)歷了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫破滅的海南，留下遍布全省的“爛尾樓”，?？?、三亞等主要城市“傷痕累累”，萬國商廈便是那場房地產(chǎn)泡沫給?？诹粝碌摹俺鞘邪毯邸?。

　　“那時候，海南的房地產(chǎn)市場遭受重創(chuàng)，遺留下603宗‘爛尾樓’、455萬平方米的空置商品房，還有2.38萬公頃的建設用地被圈占閑置，這些都是海南的‘膿包’。海南經(jīng)濟要想復蘇發(fā)展，必須把這些‘膿包’一一擠破，治療好?！痹√幹梅e壓房地產(chǎn)工作小組辦公室專職副主任林克昌回憶。

　　處置積壓房地產(chǎn)，是海南必須要打贏的一場硬仗！1999年，海南成為處置積壓房地產(chǎn)的全國試點，省政府專門以省建設廳為主，從各有關部門抽調(diào)人員組建了海南省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室，利用經(jīng)濟特區(qū)優(yōu)勢進行了一系列法律政策、操作上的創(chuàng)新，出臺系列政策驅(qū)動政府、銀行、企業(yè)、法院四個“輪子”齊轉(zhuǎn)動，讓一棟棟“爛尾樓”復工建設。

　　2007年6月，海南省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室悄然解散。這個機構使命的完成，意味著海南打贏了一場歷時8年的處置“爛尾樓”硬仗。

　　積壓房地產(chǎn)

　　鎖在海南身上的桎梏

　　1988年，海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)，千載難逢的發(fā)展機遇，讓市場資本對海南趨之若鶩，一時間，資金、物流、人才等資源大規(guī)模流入海南島。

　　房地產(chǎn)成為資本投資洼地，全國有5000多家房地產(chǎn)公司云集海南島，由于當時規(guī)劃調(diào)控能力薄弱，市場管理措施不到位，致使炒地皮、炒項目、炒樓花等不正當經(jīng)營行為泛濫，最終形成瘋狂的房地產(chǎn)泡沫。

　　1993年，中央出臺宏觀調(diào)控政策之后，海南房地產(chǎn)投資急劇滑落，直至泡沫破滅，畸型的房地產(chǎn)市場由表面興盛急轉(zhuǎn)低迷衰落。

　　房地產(chǎn)泡沫破滅，給當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展留下了三大隱患：一是被圈占而長期閑置荒蕪的建設用地達2.38萬公頃；二是455萬平方米的空置商品房長期無人問津；三是603宗、原規(guī)劃報建面積1631萬平方米的停緩建工程四處林立。

　　資料記載，1998年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行占壓在海南空置房、半拉子工程和閑置土地上的資金有430多億元(加上社會資金，積壓總量達800多億元)，房地產(chǎn)信貸不良率高達80%以上并居高不下，全省房地產(chǎn)信貸陷入困境。

　　銀行周轉(zhuǎn)資金被壓死，民間資金被套牢，大量房地產(chǎn)企業(yè)撤離海南。有的企業(yè)為逃債人去樓空，有的處于關閉、停產(chǎn)狀態(tài)。海南島上云集的5000多家房地產(chǎn)企業(yè)，到了1998年，90%以上的企業(yè)已經(jīng)找不到人。

　　據(jù)1998年底普查，全省閑置用地也猛增到2.38萬公頃，大量建設用地被圈占閑置荒蕪，計劃上馬的新項目卻找不到土地開發(fā)，形成了尖銳矛盾。

　　“當時的海南，社會生產(chǎn)面臨資金、債務、土地資源三大桎梏，社會生產(chǎn)力的發(fā)展受到嚴重約束?！绷挚瞬貞浾f，當時海南房地產(chǎn)積壓量竟占全國的十分之一，房地產(chǎn)泡沫破滅后，伴隨而來的是海南經(jīng)濟長達數(shù)年的“死寂”。

　　6項特殊政策

　　破積壓房地產(chǎn)堅冰

　　1998年12月，時任國務院總理朱镕基到海南視察，提議在海南開展處置積壓房地產(chǎn)試點工作，解脫社會生產(chǎn)力發(fā)展的桎梏，為全國提供經(jīng)驗。

　　1999年7月，國務院批準了海南省人民政府、建設部、財政部、國土資源部、人民銀行制定的《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》。

　　彼時，林克昌從省證券管理辦公室調(diào)到省建設廳擔任副廳長，同時出任省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室專職副主任。林克昌說，在這個崗位上，他迎來了參加工作以來最硬的一仗。

　　當時的海南，積壓房地產(chǎn)不僅數(shù)量較大，而且很多“爛尾樓”是“擊鼓傳花”式的多次炒作，重復抵押，產(chǎn)權、權屬、資金等關系復雜，續(xù)建成本過高，資金鏈斷裂被迫閑置。

　　“當年，曾有專家借鑒世界上消除泡沫經(jīng)濟隱患的經(jīng)驗預計，海南要消除房地產(chǎn)泡沫，至少需要15至20年時間，可見這項工作的不容易?！绷挚瞬f。

　　而事實上，從1999年下半年到2007年上半年，海南用了8年時間就基本完成了全省“爛尾樓”復工建設銷售，閑置建設用地盤活或回收，銀行房地產(chǎn)信貸風險解脫，房地產(chǎn)市場全面復蘇。

　　被預測15至20年才能完成的任務，海南是如何在8年內(nèi)就完成的？林克昌認為，關鍵有6項特殊政策的推動，突破了積壓房地產(chǎn)的堅冰。

　　林克昌介紹，依據(jù)《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》，我省將處置積壓房地產(chǎn)分為三個步驟：追索債務，明確產(chǎn)權；集中處置金融資產(chǎn)；分類處置積壓房地產(chǎn)。針對存在問題，我省出臺并堅持實施的6項特殊政策，終于發(fā)揮了巨大的作用：一是追債權政策奠定了基礎；二是稅費優(yōu)惠政策啟動投資市場；三是返還土地出讓金政策打開房地產(chǎn)銷路；四是核發(fā)換地權益書政策加快盤活閑置建設用地；五是停緩建工程代為處置政策加大處置力度；六是特事特辦政策提高辦事效率。

　　這6項特殊政策是海南依據(jù)自身實際“量身定制”的，是處置海南積壓房地產(chǎn)的金鑰匙，是解決歷史遺留問題的催化劑。在6項特殊政策推動下，海南房地產(chǎn)市場迎來破冰，海口、三亞等城市的很多“爛尾樓”復工建設，如今本地百姓熟悉的萬國大都會、美華大廈、海星大廈等建筑，都是當年復工建設完成的“爛尾樓”。

　　4場攻堅戰(zhàn)

　　歷時8年取得最后勝利

　　林克昌認為，歷經(jīng)8年，處置積壓房地產(chǎn)工作能取得圓滿成功，是海南省委、省政府自上而下，層層加強領導的結果；是當時各有關主管部門堅韌不拔，以打硬仗的心態(tài)去迎接挑戰(zhàn)，在政策、操作方面有突破創(chuàng)新，連續(xù)奮戰(zhàn)的結果。在這場處置積壓房地產(chǎn)的“戰(zhàn)爭”中，連續(xù)攻下了4場“攻堅戰(zhàn)”，取得了最后的勝利。

　　這是一場審時度勢的認識仗。隨著處置積壓房地產(chǎn)工作推進，社會反響不一，我省政府有關部門多次召開辯論會、討論會，大力支持舉辦一年一次的博鰲房地產(chǎn)論壇，邀請行業(yè)專家、學者共同診斷房地產(chǎn)市場形勢，不斷審時度勢、不斷統(tǒng)一思想認識、不斷加大處置力度。

　　這是一場司法與行政的協(xié)調(diào)仗。當時積壓房地產(chǎn)的項目多數(shù)有多角債務和多角官司的交織，司法部門對處置積壓房地產(chǎn)的特殊性充分理解，并給予大力支持，加快積壓房地產(chǎn)案件的審理結案，加快對封存房地產(chǎn)評估拍賣，依法辦案和處置盤活兩不誤，加快促進了處置進度。

　　這是一場處置重點半拉子工程的攻堅仗。當時全省處置工作量完成快80%之時，依舊有10多宗體量大、債權債務關系復雜的巨型半拉子工程無法啟動。2005年，省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室提出了“打好處置重點半拉子工程攻堅仗”的口號。經(jīng)過大量艱苦的工作，許多巨型“爛尾樓”最終明確產(chǎn)權，按新規(guī)劃要求確定續(xù)建方案，先后復工建設。

　　這是一場全省房地產(chǎn)市場的開拓仗。在處置積壓房地產(chǎn)過程中，我省大舉開拓省內(nèi)外銷路，就積壓房地產(chǎn)流通制定了相關優(yōu)惠政策，對本省職工個人、單位等購買積壓商品房或受讓半拉子普通商品房項目，給予政策資助；外地居民、農(nóng)民購買住房可辦理城鎮(zhèn)戶口。同時，我省各市縣也加快城市環(huán)境整治，提升城市品位，吸引外地居民購房置業(yè)、休閑度假。

　　2008年1月，?？谑袨I海大道上的天邑大廈主體結構封頂，這棟昔日“爛尾樓”，以198米的建筑高度成為當時的城市“地標”，也標志著海南房地產(chǎn)泡沫遺留的“爛尾樓”基本消失。

　　以史為鑒，方能致遠。2018年，海南吸取經(jīng)驗教訓，出臺最嚴厲的全域限購政策，遏制房地產(chǎn)市場泡沫增長，以壯士斷腕的決心，斬斷對房地產(chǎn)經(jīng)濟的依賴，不再重蹈覆轍。