“難產(chǎn)”的業(yè)委會：海南小區(qū)業(yè)委會成立比例不到三成

　　原標題：房屋空置率高、成立程序繁瑣、利益沖突大……海南小區(qū)業(yè)委會成立比例不到三成 “難產(chǎn)”的業(yè)委會

　　7月6日，海口市瓊山區(qū)華榮府小區(qū)舉行第二屆業(yè)主委員會選舉大會，小區(qū)居民填寫選票。 本報記者 袁琛 攝

　　近日，海口兩個關(guān)于小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）的消息引起社會廣泛關(guān)注。一個是7月14日“12345+業(yè)委會——業(yè)主決策平臺”系統(tǒng)啟用，有了這個電子投票系統(tǒng)，召開業(yè)主大會商討成立業(yè)委會將不再面臨業(yè)主組織難、到場難等問題。另一個備受關(guān)注的是《?？谑凶≌^(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作方案》出臺，今年7月底前要有50%以上的“三無”小區(qū)成立業(yè)委會，實行業(yè)主付費自治。

　　小區(qū)業(yè)委會，是代表業(yè)主利益的組織，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用。然而，據(jù)海南日報記者走訪了解，由于房屋高空置率、人口流動性大，加上成立程序過于繁瑣等原因，目前海南小區(qū)的業(yè)委會成立比例不到三成，成立比例相對較低。缺乏了業(yè)委會作為溝通平臺，小區(qū)業(yè)主的訴求無法凝聚成一股力量，散沙式的小區(qū)管理方式也頻頻導致糾紛發(fā)生。

　　小區(qū)是城市的社會細胞，也是新時代社會治理的基本單元。如何引導小區(qū)做好自治，關(guān)系到千家萬戶的幸福，也考驗政府在基層治理上的執(zhí)政能力。

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　　夏日炎炎

　　我家卻斷水斷電

　　物業(yè)糾紛投訴量連續(xù)兩年排名居前，成立業(yè)委會實行小區(qū)自治管理呼聲高漲

　　6月15日，海口市海信華庭小區(qū)部分業(yè)主家里停水停電已經(jīng)好幾天了。業(yè)主詹德高很是窩火：“這么熱的天，沒水沒電，老人小孩哪受得住！”

　　今年4月，由于不滿物業(yè)公司未及時公示小區(qū)公共空間水電費和電梯使用費，海信華庭小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)公司暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業(yè)主水電繳納服務(wù)，不少業(yè)主家因此停水停電，業(yè)主多次投訴物業(yè)公司無果。

　　6月16日，在城西鎮(zhèn)政府、龍華區(qū)政府相關(guān)職能部門組織下，海信華庭小區(qū)業(yè)主代表及物業(yè)公司代表聚集一起召開物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)會。經(jīng)過2個多小時的協(xié)商，業(yè)主代表同意繳納自2019年以來的小區(qū)公攤水電費和電梯使用費，物業(yè)公司需要恢復業(yè)主繳納水電費服務(wù)，至于2019年前的物業(yè)費用糾紛，需要聯(lián)系開發(fā)商進行協(xié)調(diào)。

　　6月25日，海南日報記者接到詹德高的電話：“物業(yè)公司又反悔了，到現(xiàn)在還沒有給我們提供小區(qū)公攤水電費的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們不能補繳費用，到現(xiàn)在也沒有恢復水電?！彪娫挼哪穷^，詹德高無奈地說，這已經(jīng)是第五次調(diào)解糾紛失敗。

　　類似這樣的糾紛，并不少見。根據(jù)?？谑?2345市民服務(wù)熱線統(tǒng)計，2017年、2018年熱線投訴類型數(shù)據(jù)排名，?？谑忻駥ξ飿I(yè)糾紛投訴都排在前兩位，大部分糾紛起源于小區(qū)管理不到位、收費混亂。

　　?？?868個小區(qū)，其中有簽訂商業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)1573個。近年來，因物業(yè)公司不作為、亂作為而產(chǎn)生的物業(yè)糾紛話題不絕于耳。隨著業(yè)主的維權(quán)意識增強，通過成立業(yè)委會監(jiān)督物業(yè)管理、維護業(yè)主權(quán)益的訴求越來越大。據(jù)省業(yè)主委員會協(xié)會秘書長肖江濤介紹，自2018年6月該協(xié)會成立以來，業(yè)委會咨詢微信群已經(jīng)開了3個，800多個小區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會籌備組，迄今該協(xié)會已經(jīng)指導100多個小區(qū)成立業(yè)委會。

　　“我們正在收集業(yè)主意見，成立業(yè)委會籌備組，希望通過業(yè)委會提出我們的管理訴求。”詹德高表示，小區(qū)籌備成立業(yè)委會，以業(yè)委會名義向物業(yè)公司要求公開所有管理支出，提高服務(wù)水平，如果服務(wù)仍不讓人滿意就終止合作，選聘新的物業(yè)公司。

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　　“呼聲”頻頻 “征程”漫漫

　　成立業(yè)委會，最難三大關(guān)：業(yè)主參與關(guān)、政策法規(guī)關(guān)、利益沖突關(guān)

　　6月15日，?？谑胁▓@牡丹園小區(qū)舉行首次業(yè)主大會，不少業(yè)主來來往往，為是否同意成立小區(qū)業(yè)委會進行投票?！盎I備了大半年，終于忙到這一步了！”牡丹園小區(qū)業(yè)委會籌備組成員王創(chuàng)國感慨，自去年6月物業(yè)公司要求提高物業(yè)費后，大家決定成立業(yè)委會對物業(yè)公司進行監(jiān)督管理，從成立籌備組到召開業(yè)主大會，花了將近一年時間。

　　根據(jù)統(tǒng)計，?？谀壳俺闪I(yè)委會的小區(qū)有386個，占比僅13.4%，而其他市縣成立業(yè)委會的小區(qū)比例更少，初步估計全省成立業(yè)委會的小區(qū)比例不超過三成。為何成立業(yè)委會的比例如此之低？

　　根據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，成立業(yè)委會需要召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會，這需要達到“雙三分之二”和“雙過半”的規(guī)定，“雙三分之二”是指“部分事項的決定程序要求應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”；“雙過半”是指“部分事項的決定程序應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。這兩個硬性指標對于很多“候鳥型”小區(qū)而言，無疑難度很大。

　　瓊海市森海灣小區(qū)業(yè)主陸衛(wèi)超告訴海南日報記者，小區(qū)成立業(yè)委會工作流程的第一步是需30%以上業(yè)主聯(lián)名填寫申請表向所在的街道辦事處提出申請，森海灣小區(qū)有8000多戶業(yè)主，現(xiàn)在僅有100多戶常住，大多數(shù)都是“候鳥”。對于長期不在此居住的業(yè)主，志愿者們通過電話形式溝通，但目前也才搜集到1600多戶業(yè)主的同意申請書，成立業(yè)委會還有漫漫“征程”要走。

　　對于業(yè)主們來說，“弄懂吃透”有關(guān)成立業(yè)委會的政策法規(guī)也不容易。?？谑薪鹩罱值擂k城建辦主任習以才說，由于成立業(yè)委會環(huán)節(jié)多，街道辦作為監(jiān)督指導部門，需要花費大量精力去組織協(xié)調(diào)，但目前街道辦負責業(yè)主大會事務(wù)的機構(gòu)編制、人員也很缺乏，目前轄區(qū)有100多個小區(qū)，僅有30個小區(qū)成立了業(yè)委會。

　　此外，一些小區(qū)成立業(yè)委會，還遭到了物業(yè)公司的阻撓，因為一旦業(yè)委會成立，意味著公共收益可以由業(yè)委會管理監(jiān)督。

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　　兩次破解“投票難”的嘗試

　　電子投票系統(tǒng)的上線使用，不僅給業(yè)主選舉成立業(yè)委會提供了方便，也為政府部門指導和監(jiān)管業(yè)委會成立過程提供了有效抓手

　　找不到業(yè)主參與投票，找到業(yè)主后，業(yè)主大會投票又容易引發(fā)“暗箱”操作風波，此類問題導致我省很多小區(qū)遲遲無法成立業(yè)委會，那么，“投票難”的問題如何解決？

　　今年1月份，在省“兩會”期間，有省人大代表提出建設(shè)“物業(yè)云”電子議事系統(tǒng)，通過電子議事系統(tǒng)讓小區(qū)業(yè)主參與成立業(yè)委會、選聘物業(yè)、維修資金管理等事項。

　　據(jù)了解，在上海、深圳、廣州等城市已經(jīng)開始推廣使用小區(qū)電子投票議事系統(tǒng)，業(yè)主通過手機、電腦登錄系統(tǒng)就能完成電子投票，參與決策小區(qū)的公共事務(wù)，比之前通過“掃樓”式書面投票更高效也更有公信力。海南的“候鳥型”小區(qū)很多，業(yè)主無法到現(xiàn)場參與業(yè)主大會，如果能試行電子議事系統(tǒng)，小區(qū)公共事務(wù)決策的參與率將會大幅提高。

　　2018年5月，三亞市物業(yè)綜合管理平臺開始上線試運行，成為我省首個試行小區(qū)電子議事系統(tǒng)的城市，但三亞市住建局相關(guān)負責人告訴海南日報記者，由于三亞的一些小區(qū)業(yè)主數(shù)據(jù)信息搜集不全，且職能部門之間在信息系統(tǒng)導入上也有對接問題，導致系統(tǒng)的信息錄入進度比較緩慢，目前僅有10個小區(qū)完成了業(yè)主身份信息數(shù)據(jù)錄入，還沒有小區(qū)利用該系統(tǒng)順利開展投票表決。

　　今年7月14日，由省業(yè)主委員會協(xié)會聯(lián)合?？谑行畔⒅行墓餐_發(fā)的“12345+業(yè)委會——業(yè)主決策平臺”系統(tǒng)在海口市海岸塞拉維小區(qū)啟用，試點后，從發(fā)起成立業(yè)委會到備案，業(yè)主只需要3次投票即可。投票結(jié)果還可得到公證處公證，避免人為操作“投假票”的可能。

　　據(jù)悉，目前?？谡鸩皆?個小區(qū)試點電子投票系統(tǒng)，試點工作結(jié)束后，將總結(jié)試點情況，修改完善工作流程，并在全市推廣“12345+業(yè)委會——業(yè)主決策平臺”。

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　　反思：

　　成立時萬眾一心

　　成立后一片茫然

　　業(yè)委會運行仍需專業(yè)培訓以及相關(guān)部門的監(jiān)督指導

　　“啟用電子議事系統(tǒng)，可以解決業(yè)主召集難、業(yè)主身份確認難等棘手問題。但是解決不了業(yè)主自治議事意識低，業(yè)委會組織運作不規(guī)范等問題。”習以才說。

　　對此，?？跂|盛名苑業(yè)委會主任張文君深有感觸，“成立時萬眾一心，成立后一片茫然?！贝蟛糠中^(qū)是奔著解決物業(yè)糾紛成立的業(yè)委會，但成立后發(fā)現(xiàn)治理一個小區(qū)的難度不亞于管理一家公司，大家全憑一股熱情在干活，一旦不規(guī)范運作，就極容易激化矛盾，也打擊班子成員的積極性，業(yè)委會仍需要進行專業(yè)培訓以及相關(guān)部門的監(jiān)督指導。

　　長期以來，業(yè)委會成立難，成立后運行也難，小區(qū)治理矛盾困局如何破解？中國物業(yè)管理協(xié)會客座講師劉強認為，小區(qū)治理種種糾紛矛盾的背后，一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境。一方面，是業(yè)主維權(quán)意識和組織化程度在提高，另一方面，是基層法制建設(shè)整體上相對滯后，存在立法空白、法規(guī)條例相互沖突等問題。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)管理條例規(guī)定中對業(yè)委會成立和執(zhí)行工作沒有具體的監(jiān)管規(guī)定，導致政府職能部門對業(yè)委會的監(jiān)管無法到位。該業(yè)內(nèi)人士建議，政府應(yīng)重視對業(yè)委會成立以及運行工作的相關(guān)資源支持，尤其是增加對直接負責指導和協(xié)調(diào)工作的基層街道辦事處的人力投入。

　　2018年6月，在省住建部門指導下，我省成立全國首個省級業(yè)主委員會協(xié)會，對小區(qū)業(yè)主、社區(qū)管理部門進行指導、培訓以及提供專業(yè)咨詢，加強相關(guān)政策法規(guī)的宣傳，推動小區(qū)自治管理，探索解決目前小區(qū)管理的各種“痛點”問題。

　　此外，劉強認為，在小區(qū)矛盾中，物業(yè)糾紛最為突出，這背后也暴露出物業(yè)行業(yè)服務(wù)能力和素質(zhì)“雙低”問題，而此現(xiàn)象在老舊小區(qū)尤其突出。相關(guān)部門也應(yīng)該做好監(jiān)管并逐步引導物業(yè)行業(yè)朝透明化、規(guī)范化發(fā)展。

　　?？谌A宇名第物業(yè)服務(wù)有限公司項目經(jīng)理劉楠認為，隨著小區(qū)自治管理的規(guī)范化，也在倒逼物業(yè)行業(yè)市場趨向開放化、專業(yè)化，“物業(yè)行業(yè)的觀念會從管理小區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)小區(qū)”。

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