高房?jī)r(jià)的背后 4500億險(xiǎn)資殺入樓市來(lái)攪局？

　　本月初，覬覦不動(dòng)產(chǎn)已久的保險(xiǎn)商們終于拿到了“通行證”,保監(jiān)會(huì)下發(fā)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行管理辦法》，保險(xiǎn)商可以將不超過(guò)上季度末總資產(chǎn)10%的比例投資房地產(chǎn)。若以保險(xiǎn)業(yè)今年第二季度末4.52萬(wàn)億元總資產(chǎn)計(jì)算的話，保險(xiǎn)商投資樓市的資金將達(dá)4500億元!

　　房?jī)r(jià)剛剛才被新“國(guó)十條”壓住，突然冒出來(lái)的巨額險(xiǎn)資難道是繼溫州炒房團(tuán)、山西煤老板之后的又一支推高房?jī)r(jià)的生力軍？而記者觀察發(fā)現(xiàn)，目前各保險(xiǎn)公司仍相對(duì)較為低調(diào)，通常采取如下幾種方法悄悄溜入樓市。

　　話題一 真是購(gòu)置自用辦公樓？

　　焦點(diǎn)回放

　　平安7.18億元購(gòu)中匯廣場(chǎng)，成為投資不動(dòng)產(chǎn)放開后的首個(gè)被大眾知曉的交易。

　　位于成都新商業(yè)中心區(qū)人民南路的匯通大廈，在不久后可能將掛上新的招牌。9月19日晚，瑞安建業(yè)（0983.HK）發(fā)布公告，稱已與中國(guó)平安（601318）簽訂協(xié)議，以7.18億元的價(jià)格出售中匯廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　當(dāng)事人說(shuō)法：并非地產(chǎn)投資

　　被冠名為不動(dòng)產(chǎn)開放后首個(gè)“吃螃蟹的人”，中國(guó)平安卻并不同意媒體的這種說(shuō)法：“瑞安項(xiàng)目?jī)H僅是意向協(xié)議，該筆交易由平安信托主導(dǎo)，所有資金均為平安財(cái)險(xiǎn)的自有資金。該物業(yè)是平安產(chǎn)險(xiǎn)考慮未來(lái)自身發(fā)展需要所購(gòu)置的自用物業(yè)，并非地產(chǎn)投資。交易完成后，中匯廣場(chǎng)二期將成為平安產(chǎn)險(xiǎn)西南地區(qū)的總部?！?/p>

　　行業(yè)現(xiàn)狀：已成行規(guī)多年

　　其實(shí)，保險(xiǎn)公司利用自用物業(yè)的方式曲線進(jìn)入房地產(chǎn)早已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，而《管理辦法》的頒布只是給了保險(xiǎn)公司一個(gè)正式的投資名分。不過(guò)，投資不動(dòng)產(chǎn)放行后，保險(xiǎn)公司仍以自用地產(chǎn)名義低調(diào)行事，尚未有保險(xiǎn)公司公開承認(rèn)購(gòu)入商業(yè)物業(yè)。但不久前有媒體報(bào)道稱，中國(guó)人壽、中國(guó)平安已經(jīng)分別以26億元、6億元在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下拿下杭州、深圳繁華路段地塊。

　　據(jù)了解，在《管理辦法》出臺(tái)前，除了自有資金，保險(xiǎn)公司不能拿投保人的資金投資不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2006年至2009年，保險(xiǎn)公司以自用名義購(gòu)買的寫字樓面積已超過(guò)120萬(wàn)平方米。如今，當(dāng)你走在北京的金融街或者上海的陸家嘴，中國(guó)人壽廣場(chǎng)、中國(guó)保險(xiǎn)大廈、生命人壽大廈、中國(guó)平安金融大廈等鱗次櫛比的大廈早已拔地而起。

　　七嘴八舌

　　●網(wǎng)友happyzha：

　　平安財(cái)險(xiǎn)等大型保險(xiǎn)公司有著雄厚的資金實(shí)力，對(duì)房地產(chǎn)這塊肥肉也早已虎視眈眈。

　　●《理財(cái)一周刊》裴浩慈：

　　業(yè)內(nèi)清楚地知道，保險(xiǎn)公司除自用外，還依靠出租多余樓層獲取租金收益。以緊鄰上海環(huán)球金融中心的太平金融為例，其屬中國(guó)太平旗下，總投資為22億元。除部分自用外，其余都將對(duì)外租售。目前，租金定在8-10元/日/平方米。

　　●保險(xiǎn)行業(yè)分析師：

　　●中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)：

　　開發(fā)商出售資產(chǎn)時(shí)有了更多的選擇。目前許多商用物業(yè)多以出租為主，可出售的物業(yè)并不多，險(xiǎn)資的進(jìn)入將會(huì)促進(jìn)商用物業(yè)的出售，買家也會(huì)增多。

　　話題二 險(xiǎn)資構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)是入市捷徑？

　　焦點(diǎn)回放

　　自今年3月泰康人壽拿到保監(jiān)會(huì)下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的資格書，泰康人壽立刻出資40億元購(gòu)買了北京小湯山2000畝地。建成后的養(yǎng)老社區(qū)并不采取出售模式，而要長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)維持盈利。緊接著，泰康準(zhǔn)備在上海崇明島、海南購(gòu)地籌建養(yǎng)老社區(qū)的消息又不脛而走。近日，泰康更是被爆出已將投資觸角伸至上海經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及上海商務(wù)樓領(lǐng)域。

　　當(dāng)事人說(shuō)法：要發(fā)展成全國(guó)連鎖

　　泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20到30年，是泰康保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的重要一環(huán)。泰康將以北京養(yǎng)老社區(qū)作為全國(guó)示范基地，進(jìn)一步發(fā)展全國(guó)連鎖?；谶@一連鎖經(jīng)營(yíng)策略，泰康人壽將從中高端客戶入手，逐步擴(kuò)展至大眾客戶，建立起面向社會(huì)各層次老人的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)。

　　行業(yè)現(xiàn)狀：險(xiǎn)企都在積極圈地

　　投資養(yǎng)老社區(qū)這個(gè)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)口子一開，便在業(yè)內(nèi)掀起一波圈地潮。北京小湯山、上海崇明島、海南、河北廊坊等地不斷傳出險(xiǎn)企巨額拿地的消息。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2050年，中國(guó)老齡人口將占全國(guó)總?cè)丝诘娜种?。在這樣的前提下，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式顯然已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)下的養(yǎng)老需要。目前，中國(guó)人壽（601628）已決定投資1000億元，在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，合眾人壽也在武漢洽商養(yǎng)老社區(qū)事宜。

　　七嘴八舌

　　●網(wǎng)友zhexuesheng：

　　泰康人壽真是高明，獨(dú)辟蹊徑用保險(xiǎn)資金建高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，并且將地點(diǎn)選在上海，不僅可以給公司帶來(lái)穩(wěn)定的回報(bào)，還為日后泰康進(jìn)入其他地產(chǎn)領(lǐng)域積累起很好的經(jīng)驗(yàn)和人脈儲(chǔ)備。

　　●北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院陳凱：

　　保險(xiǎn)公司可以利用自身優(yōu)勢(shì)，降低養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)和維護(hù)成本，并提高居民的養(yǎng)老金收入，以達(dá)到普及養(yǎng)老社區(qū)的效果。

　　話題三 險(xiǎn)企在打新政擦邊球？

　　焦點(diǎn)回放

　　《管理辦法》明確規(guī)定，保險(xiǎn)商不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。在這一新規(guī)下，中國(guó)人壽被推到了風(fēng)口浪尖。一方面，中國(guó)人壽在今年1月增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)至24.08%，一躍成為其第一大股東。另一方面，國(guó)壽旗下還擁有一家全資地產(chǎn)子公司——國(guó)壽地產(chǎn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)壽的這兩項(xiàng)主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否會(huì)被叫停，成為目前業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　當(dāng)事人說(shuō)法：投資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)只是財(cái)務(wù)投資

　　中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超對(duì)此回應(yīng)稱，中國(guó)人壽對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資屬于財(cái)務(wù)投資，不參與管理。按香港現(xiàn)行法律持股不超過(guò)30%不算控股，按內(nèi)地規(guī)定不超過(guò)50%不算控股，因此對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資并不算控股，也就不存在問(wèn)題。此外，國(guó)壽地產(chǎn)是中國(guó)人壽集團(tuán)旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，是當(dāng)年國(guó)壽為建設(shè)寫字樓、養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目而設(shè)立的一家項(xiàng)目公司，因此不存在退出問(wèn)題。

　　行業(yè)現(xiàn)狀：項(xiàng)目公司在投資禁令之外

　　在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的禁令中，將項(xiàng)目公司排除在外，意味著保險(xiǎn)資金可以通過(guò)項(xiàng)目公司以股權(quán)形式投資房地產(chǎn)企業(yè)。

　　據(jù)了解，除了控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和國(guó)壽地產(chǎn)外，中國(guó)人壽還對(duì)11家上市地產(chǎn)公司進(jìn)行了股權(quán)投資，截至目前，中國(guó)人壽在地產(chǎn)投資項(xiàng)目上的花費(fèi)已超過(guò)百億元。例如，中國(guó)人壽通過(guò)持有中國(guó)世貿(mào)投資有限公司32.5%的股份，輾轉(zhuǎn)間接持有中國(guó)國(guó)貿(mào)股權(quán)。而據(jù)媒體報(bào)道，北京東方廣場(chǎng)、首都時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)目前都已被保險(xiǎn)公司盯上。

　　七嘴八舌

　　●中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)教授郝演蘇：

　　保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)早已成為普遍現(xiàn)象。之前保險(xiǎn)公司可以利用自用名義購(gòu)買寫字樓進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，或通過(guò)集團(tuán)旗下信托公司和不動(dòng)產(chǎn)投資管理公司投資于房地產(chǎn)以及購(gòu)入上市地產(chǎn)公司股份?，F(xiàn)在政策一開閘，保險(xiǎn)公司以前儲(chǔ)備的項(xiàng)目就可浮出水面。但中小保險(xiǎn)公司資金規(guī)模小，同時(shí)受制于償付能力限制，暫時(shí)難以涉足地產(chǎn)投資。

　　●國(guó)際評(píng)級(jí)公司穆迪的副總裁及高級(jí)分析師嚴(yán)溢敏：

　　這一新的投資機(jī)遇對(duì)于保險(xiǎn)公司的信用狀況會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。主要由于這種類型的資產(chǎn)具有內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)，而保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)有限。

　　●業(yè)內(nèi)人士李驍：

　　險(xiǎn)資的松綁對(duì)商業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)是利好，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)慢熱，期望短期內(nèi)有爆發(fā)行情不現(xiàn)實(shí)。（記者 孫雨）