臨近“五一”調(diào)控加碼 樓市僵局遲早打破

　　可能從限貸、限購加碼至限價、限售

　　知名地產(chǎn)研究人士楊紅旭也表示，目前政策儲備很豐富。一方面，中央可以要求地方對限貸、限購、限價等政策進行升級；另一方面，在房地產(chǎn)稅收、限制外資、土地出讓等方面，可能還有新措施備用。此番調(diào)控，可以說不達目標(biāo)不罷休。

　　今后調(diào)控政策將會如何演變？業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從四個方面進行調(diào)控：

　　首先是加大政策執(zhí)行力度，之前沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行的政策會繼續(xù)落實、嚴(yán)格執(zhí)行，比如嚴(yán)格征收土地增值稅；

　　其次，政策力度會加強：如購置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50％或更高；

　　第三，政策范圍擴大：如限購城市未來很有可能繼續(xù)增多；

　　第四，新政策的出臺：如目前僅僅出臺了限貸、限購和限價政策，未來可能會進一步“限售”，即個人購買商品房之后五年內(nèi)不允許出售。

　　■市場層面

　　開發(fā)商銷售定價策略醞釀?wù){(diào)整

　　作為傳統(tǒng)的旺季，開發(fā)商對“紅五月”仍有所期待，各主要城市新開盤數(shù)量將明顯增加，供求關(guān)系正在發(fā)生微妙的變化。而作為觀察后市的一個重要窗口，“五一”樓市的交投情況很可能成為決定市場走勢的重要因素。

　　5月新開盤數(shù)量大增

　　一季度，北京、上海、廣州等重點城市的成交量環(huán)比下降了四成左右。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，3月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的有12個城市，持平的有8個城市，兩者合計比上月增加了6個，顯示樓市雖然正在逐漸“退燒”。不過，“量跌價滯”的僵局顯然仍未打破，依然有50個城市環(huán)比上漲。

　　更有甚者，3月底至今，部分城市出現(xiàn)了明顯的回暖勢頭。上周，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的全國35個城市中，量價齊升的城市達到17個，逼近半數(shù)之多。其中21個城市成交量環(huán)比上漲，26個城市均價環(huán)比上漲。其中，杭州、北京分別以91.61%和57.52%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲十大重點城市成交；而上海更是在成交漲幅超過30%的同時，創(chuàng)下了周均價破3萬元/平方米的歷史新高。

　　一季度的滯銷以及3月底以來的局部“回暖”讓不少資金面逐漸吃緊的開發(fā)商加大了對“紅五月”的期待，紛紛增加了新開盤數(shù)量。如在上海，4月新開盤只有17個，遠低于3月的43個，但預(yù)計5月將有52個項目開盤，比去年5月份實際開盤量增加11%；在廣州，4月新盤數(shù)僅有19個，創(chuàng)近年同期最低，但到了5月將有56個新盤集中入市，合富輝煌市場部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計廣州十區(qū)“五一”新貨約1.2萬套。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海濱指出，“五一”如果推出樓盤多，在入市價格合理的前提下，購房者的熱情將會被提起，有利于促進交易完成。但從市場需求來看，也許情況并不會如開發(fā)商期待的樂觀。

　　以廣東為例，一季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告顯示，廣東一季度商品房供需比達到了2.01：1，期末商品房待銷面積也達到2180.74萬平方米，較去年年末增加了192.28萬平方米，顯示市場購買欲望仍處低迷。上周，在被視為“風(fēng)向標(biāo)”的珠三角房博會上，雖然參觀者不少，但絕大多數(shù)購房者對于當(dāng)前的房價調(diào)控效果仍不滿意，表示將繼續(xù)觀望，出手購買者甚少。分析認(rèn)為，供求的僵局短期很難打破，相信“五一”難以出現(xiàn)暢銷場面。

　　中海地產(chǎn)率先在深圳低價試水

　　中原地產(chǎn)的監(jiān)控顯示，多數(shù)開發(fā)商仍在定價問題上顯得謹(jǐn)慎，大部分都“按兵不動”，是否會大規(guī)模促銷，目前還沒有完全確定。因此分析人士指出，在僵持的市場格局下，“五一”樓市的數(shù)據(jù)非常有參考價值，它可能成為決定市場走勢的重要因素，并進一步改變開發(fā)商的銷售、定價戰(zhàn)略。

　　實際上，部分開發(fā)商已經(jīng)開始有所調(diào)整。如在深圳，近日中海地產(chǎn)率先以1000套低開的樓盤試水市場。“中?？党菄H”和“中海塞納時光”兩個項目合計1000套毛坯房和精裝房，價格在每平方米9000元至12000元之間，遠低于此前的市場預(yù)期。雖然中海地產(chǎn)表示，此次低價開盤主要是響應(yīng)政府調(diào)控政策，并非源于市場壓力，但業(yè)內(nèi)人士分析，此舉已在深圳引發(fā)了一波樓市沖擊波，雖不會引發(fā)樓價格大面積下調(diào)，但可能引發(fā)其他開發(fā)商跟進。

　　廣東省房協(xié)報告指出，短期內(nèi)成交量可能進一步走低，進一步加大房企資金壓力。出于戰(zhàn)略考慮，下一個階段部分開發(fā)商可能采取積極的適銷策略，相對一季度，二季度房價可能因為開發(fā)商營銷策略的改變而有所回落。而僅從“五一”來看，開發(fā)商很可能還是會推出一定的促銷和折扣。

　　對于市場關(guān)心的樓市“拐點”，中原胡廣東認(rèn)為，至少要等到5月底，甚至兩三個月后才會明朗。開發(fā)商的新動作或許能成為樓市動向的征兆，屆時購房者以之作為參考依據(jù)將更為科學(xué)。