廣州通過房屋征收與補(bǔ)償新規(guī) 行政強(qiáng)拆將成歷史

　　海口網(wǎng)8月28日消息??越秀區(qū)相關(guān)部門近日正式公布了東濠涌二期（中北段）最新整治思路，不過備受關(guān)注的征收補(bǔ)償方案仍在研究當(dāng)中。除了東濠涌二期項(xiàng)目外，廣州目前多個正在推進(jìn)的舊改項(xiàng)目也都采取了“陽光拆遷”的模式，今后將得到進(jìn)一步的明文規(guī)范。

　　記者獲悉，廣州市政府日前討論并原則通過了《廣州市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見（試行）》。今后，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，區(qū)房屋征收部門更應(yīng)當(dāng)提供改建地段房屋或就近地段的房屋供被征收人選擇。

　　與以往開發(fā)商也可充當(dāng)拆遷主體不同，今后廣州將建立“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主”的國有土地上房屋征收新機(jī)制，各區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作由各區(qū)政府依法決定；市級以上重大項(xiàng)目、跨區(qū)項(xiàng)目以及市政府認(rèn)為需要統(tǒng)籌的項(xiàng)目，由市政府直接決定。有專家分析，在這一新的房屋征收機(jī)制下，加上今年區(qū)級政府的拆遷安置房也將納入籌集保障房的任務(wù)統(tǒng)計口徑中，廣州今后的舊改項(xiàng)目中，原址回遷或就近安置將成為主流。

　　規(guī)定解讀

　　征房不以營利為目的

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換要補(bǔ)差價

　　據(jù)悉，廣州擬在今后的規(guī)定中明確，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。此外，行政強(qiáng)拆也將走入歷史。新規(guī)定擬明確，被征收人、承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　廣州國有土地房屋的征收實(shí)體也將發(fā)生改變，今后將規(guī)定各區(qū)國有土地房屋征收辦公室負(fù)責(zé)具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償，征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位具體承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償工作，而房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

　　廣州還擬規(guī)定，對住宅房屋應(yīng)當(dāng)實(shí)行同一征收項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的征收獎勵。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。如果被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)計算被征收房屋的補(bǔ)償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵與所調(diào)換房屋的市場價格，結(jié)清差價。

　　隨著征收時間推移

　　評估價格也會變化

　　任職廣州一房地產(chǎn)評估公司技術(shù)總監(jiān)的徐麗紅向記者表示，當(dāng)前廣州在房屋征收中，補(bǔ)償與獎勵相加，其實(shí)已經(jīng)達(dá)到較高水平，相信在新規(guī)實(shí)施后，不會有太大的波動，但不少補(bǔ)償?shù)乃綉?yīng)該可以達(dá)到同一地段次新房的房價水平，不排除部分補(bǔ)償可以達(dá)到新建普通商品住宅的水平。

　　“對被拆遷戶貨幣補(bǔ)償?shù)奶岣?，也會提高土地出讓的價格，不但是二手房，一手房的價格也會提高?！濒吣洗髮W(xué)教授胡剛分析，今后廣州中心區(qū)的物業(yè)價值將受惠于新的規(guī)定得到提升。現(xiàn)時廣州的房屋征收制度較為人性化，政府一般不會強(qiáng)行制定一個拆遷的限定時間，而廣州城市建設(shè)今后幾年內(nèi)仍會持續(xù)提速，又會進(jìn)一步提高物業(yè)的價值。

　　“不過如果都選擇原址回遷或者就近安置，人口無法疏散，廣州城市的空間無法鋪開拓展，不利于城市規(guī)劃定位的提升。”胡剛認(rèn)為，除了就近安置和原地回遷外，還應(yīng)該給房屋被征收市民更多的選擇，尊重市民的意愿。

　　有市民擔(dān)心，在新規(guī)定下，今后房屋征收的周期可能會延長，而房屋價值的評估卻是以征收公告之日為時點(diǎn)計算的，這樣拖得越久對被征收方反而不利。對此，徐麗紅就解釋，隨著房屋征收時間的推移，政府會發(fā)出延期公告，評估的價格也會變化，以新的時點(diǎn)為準(zhǔn)?！艾F(xiàn)在房屋被征收的市民都非常了解政策，如果補(bǔ)償不滿意不合規(guī)定，實(shí)際上他們也不會同意征收?！?/p>

　　個案進(jìn)展

　　南華西項(xiàng)目11月底完成回遷回購

　　記者發(fā)現(xiàn)，近年來廣州在推行“陽光拆遷”的過程中，原址回遷或就近安置在不少舊改項(xiàng)目中都已經(jīng)紛紛試水。3年前，作為廣州首個原址回購限價房的舊城改造項(xiàng)目，南華西改造（一期）獲得了被征收市民大力支持，被征收住宅房屋所有權(quán)人在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，按7500元/平方米購買回遷房，如果回遷房面積超出被拆遷面積的，超出部分按照市場價回購，但不得超出10平方米。

　　記者昨日在南華西改造（一期）的施工現(xiàn)場外看到，兩棟用于回遷的18層回遷樓已經(jīng)封頂，外墻也裝修一新。記者昨日從廣州市國土房管局海珠分局了解到，海珠區(qū)方面已經(jīng)要求開發(fā)商務(wù)必按時按質(zhì)交付回遷回購房，確保今年11月底完成回遷回購，同時務(wù)必將物業(yè)管理費(fèi)降到最低，充分考慮回購戶的消費(fèi)能力。

　　記者了解到，南華西改造(一期)項(xiàng)目中私房住戶中逾105戶選擇了原址回購住房，占私房業(yè)主總數(shù)約七成。

　　記者發(fā)現(xiàn)，目前廣州正在推進(jìn)的多個重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，不少都把就近安置作為選項(xiàng)之一。像本周公布的東濠涌二期中北段整治最新思路中，也提出房屋征收補(bǔ)償方案擬采取周邊地塊房屋置換的辦法。

　　而在一些舊城項(xiàng)目的改造計劃中，也希望通過項(xiàng)目之間的捆綁來解決就近安置的問題。隨著南華西一期項(xiàng)目的順利推進(jìn)，南華西二期的安置也提到日程上來，根據(jù)初步設(shè)計方案是有望與草芳圍改造項(xiàng)目“捆綁”進(jìn)行，意在抽疏老城區(qū)密度的南華西二期項(xiàng)目中，被拆遷的居民很可能被安置到草芳圍地區(qū)“臨江而建”的復(fù)建房中。

　　此前已經(jīng)開始征詢民意的海珠橋南項(xiàng)目，也擬采取貨幣補(bǔ)償結(jié)合就近回遷安置的方式實(shí)施征收。

　　目前，廣州舊城改造實(shí)行兩輪征詢制度，第一輪征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達(dá)到90%(含90%)以上的，方可啟動改造。第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補(bǔ)償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達(dá)到2/3或以上的，方可具體實(shí)施改造。（賴偉行 林楚欣）

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