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雨潤(rùn)成拿地高手祝義才手握兩家上市公司輸血忙？

?？诰W(wǎng)　http://6chong.cn　時(shí)間：2014-05-08 08:34

　　今年，入行12載的雨潤(rùn)控股集團(tuán)有限公司地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雨潤(rùn)地產(chǎn)”）新晉地產(chǎn)業(yè)500強(qiáng)第49名。好消息的背后，是雨潤(rùn)地產(chǎn)深陷三四線(xiàn)城泥潭、無(wú)力抽身的現(xiàn)實(shí)。

　　不久前，有媒體以《雨潤(rùn)地產(chǎn)：深陷三四線(xiàn)城市死循環(huán)》為題，對(duì)雨潤(rùn)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位、運(yùn)行模式、資金鏈等現(xiàn)狀進(jìn)行報(bào)道。

　　其實(shí)，雨潤(rùn)的拿地方式一直就備受質(zhì)疑。雨潤(rùn)利用物流產(chǎn)業(yè)的配套開(kāi)發(fā)，從地方政府獲取大量低成本土地用于商品住宅開(kāi)發(fā)的“傷疤”也曾多次被揭。有分析人士指出，雨潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)走到哪，雨潤(rùn)地產(chǎn)就開(kāi)發(fā)到哪，這就是最好的證明。此外，公開(kāi)材料顯示，拿地高手雨潤(rùn)的方式，都巧妙避開(kāi)了招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)。

　　在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，雨潤(rùn)地產(chǎn)頻頻受挫。曾經(jīng)，雨潤(rùn)地產(chǎn)學(xué)遍國(guó)內(nèi)各大開(kāi)發(fā)商，但至今亦未形成自己的品牌。近期，終于把碧桂園推上了“夢(mèng)想導(dǎo)師”的轉(zhuǎn)椅。雨潤(rùn)地產(chǎn)內(nèi)部人士也稱(chēng)，雨潤(rùn)希望通過(guò)此次改革，走上快速發(fā)展的道路。

　　“半路出家專(zhuān)業(yè)性缺失、沒(méi)有房地產(chǎn)基礎(chǔ)積累、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位搖擺模糊、資金鏈緊繃、管理理念的錯(cuò)位，諸多問(wèn)題困擾之下，短時(shí)期內(nèi)無(wú)法期待雨潤(rùn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)更大奇跡。”一位分析人士認(rèn)為。也有業(yè)內(nèi)人士指出，雨潤(rùn)地產(chǎn)的造血功能太差，主要靠其實(shí)際控制人祝義才手中的上市公司雨潤(rùn)食品和中央商場(chǎng)輸血維系。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，雨潤(rùn)食品近三年業(yè)績(jī)逐步下滑。另外，中央商場(chǎng)的股權(quán)多處于抵押狀態(tài)。中央商場(chǎng)的諸多公告信息還顯示，其多數(shù)資金均用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。兩座血庫(kù)的不景氣，也是雨潤(rùn)地產(chǎn)后期乏力的原因之一。此外，雨潤(rùn)還曾因大建屠宰場(chǎng)套取政府補(bǔ)貼遭到媒體質(zhì)疑。

　　雨潤(rùn)控制人祝義才，以火腿起家，掘得第一桶金。2002年，恰逢房地產(chǎn)黃金十年初期，祝義才舉兵入境?！耙粋€(gè)賣(mài)火腿的，去賣(mài)房子，從一開(kāi)始就沒(méi)幾個(gè)人看好?！币晃粡氖驴煜袠I(yè)近十年的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者致電雨潤(rùn)董事會(huì)秘書(shū)辦公室，對(duì)方電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。

　　以招商引資之名雨潤(rùn)成拿地高手

　　雨潤(rùn)，以成熟的肉制品加工和物流產(chǎn)業(yè)為市場(chǎng)所首肯。同樣，這也成了雨潤(rùn)地產(chǎn)跑馬圈地的制勝法寶。

　　據(jù)一位研究員表示，雨潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張走到哪，雨潤(rùn)地產(chǎn)就會(huì)跟到哪；產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張為雨潤(rùn)提供了大量低廉的土地資源。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，雨潤(rùn)地產(chǎn)的地塊來(lái)源主要包括：收購(gòu)大量國(guó)有老廠，隨著城市發(fā)展，這些老廠搬遷后留下來(lái)的土地；雨潤(rùn)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)加工廠時(shí)，作為招商條件，政府提供一部分土地，供雨潤(rùn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目配套的房地產(chǎn)項(xiàng)目。然而，雨潤(rùn)地產(chǎn)通過(guò)正常的招拍掛途經(jīng)得來(lái)的土地量基本為零。

　　“雨潤(rùn)和地方市場(chǎng)博弈的資本，那就是農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心。作為招商引資的地方政府，一般都會(huì)適當(dāng)?shù)慕o企業(yè)優(yōu)惠政策。這樣一來(lái)，雨潤(rùn)拿地就順利成章了。下一步操作就是工業(yè)改商住。轉(zhuǎn)一圈后，商品開(kāi)發(fā)用地就到手了?！北本┮晃徊辉竿嘎┬彰臉I(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　以沈陽(yáng)為例，雨潤(rùn)拿地12塊，其中8塊開(kāi)發(fā)建設(shè)采購(gòu)中心或者物流中心，4個(gè)用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，總面積超2000畝。另外，沈陽(yáng)沈北新區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心旁邊，有一個(gè)雨潤(rùn)的住宅項(xiàng)目——雨潤(rùn)中央公園；西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購(gòu)中心旁邊，亦有一個(gè)住宅項(xiàng)目為雨潤(rùn)星雨華府。雨潤(rùn)地產(chǎn)跟著雨潤(rùn)產(chǎn)業(yè)走的道路，清晰可見(jiàn)。

　　另外，今年初，雨潤(rùn)與美國(guó)夢(mèng)工廠合作，進(jìn)其旗下一部動(dòng)畫(huà)電影《馴龍高手》實(shí)景舞臺(tái)劇在華演出。發(fā)布會(huì)上，很少露面的雨潤(rùn)董事會(huì)主席祝義材對(duì)此顯示出極大的熱情，對(duì)雨潤(rùn)進(jìn)軍文化旅游行業(yè)的藍(lán)圖細(xì)細(xì)做了一番規(guī)劃。

　　但是，這并沒(méi)有脫掉同行的“有色眼鏡”?！拔幕a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在受到國(guó)家大力扶植，但凡和文化產(chǎn)業(yè)搭邊，政府是給地又給錢(qián)，現(xiàn)在很多地產(chǎn)商都想和文化產(chǎn)業(yè)扯上關(guān)系，雨潤(rùn)打的也應(yīng)是這個(gè)算盤(pán)?！币晃皇煜び隄?rùn)集團(tuán)的人士說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士還直言，“有了這塊招牌后，雨潤(rùn)拿地更方便了?！?/p>

　　當(dāng)然，由于雨潤(rùn)所依托的產(chǎn)業(yè)布局均位于城市較為偏僻的地段，且周?chē)袌?chǎng)需求相對(duì)較小，所以雨潤(rùn)地產(chǎn)的項(xiàng)目也大都遠(yuǎn)離鬧市喧囂，這為其后期資金回籠慢埋下伏筆。

　　好學(xué)習(xí)未必是好學(xué)生雨潤(rùn)地產(chǎn)入死循環(huán)

　　“從雨潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，最初雨潤(rùn)是在用食品工業(yè)的方式來(lái)運(yùn)作地產(chǎn)，現(xiàn)在是在用三流的理念和管理方式來(lái)嘗試一流的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。”此前，遼寧房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位不愿具名的專(zhuān)家曾表示，雨潤(rùn)做地產(chǎn)，幾乎不具備專(zhuān)業(yè)性。

　　這也是雨潤(rùn)地產(chǎn)發(fā)展至今面臨的最大困局。

　　據(jù)雨潤(rùn)地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，雨潤(rùn)也早已意識(shí)到這一點(diǎn)，專(zhuān)業(yè)性不夠是地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)艱難的極大軟肋，意欲逐漸擺脫半路出家的烙印，向一線(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)。所以，雨潤(rùn)地產(chǎn)一路走來(lái)，四處拜師學(xué)藝不停。

　　“學(xué)習(xí)龍湖的景觀、世貿(mào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、恒大的開(kāi)發(fā)模式、萬(wàn)科的配套?！币晃挥隄?rùn)內(nèi)部人士介紹，為了保證能夠?qū)W習(xí)到位，雨潤(rùn)地產(chǎn)從恒大高薪引進(jìn)了兩位高管，但目前均已離職。

　　但是學(xué)習(xí)的成果并不樂(lè)觀，雨潤(rùn)地產(chǎn)至今仍然沒(méi)有一個(gè)能拿出手的品牌。相反，業(yè)內(nèi)對(duì)其“山寨”的評(píng)價(jià)卻與日俱增。

　　在提到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式時(shí)，雨潤(rùn)地產(chǎn)的工作人員表示，“上邊一味要求把產(chǎn)品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，結(jié)果導(dǎo)致我們的產(chǎn)品過(guò)于高端，脫離了市場(chǎng)。”上述工作人員表示，在此情況下，銷(xiāo)售無(wú)從談起?！?/p>

　　“鞍山的現(xiàn)象在雨潤(rùn)地產(chǎn)并非個(gè)例，成本比當(dāng)?shù)厣唐贩渴蹆r(jià)還高是雨潤(rùn)在全國(guó)的普遍問(wèn)題，”上述知情人士表示，成本管控能力不足并不是雨潤(rùn)地產(chǎn)的最大問(wèn)題，“更為致命的是，雨潤(rùn)地產(chǎn)的資金來(lái)源一直在玩拆東墻補(bǔ)西墻的游戲，最終將陷入必有一個(gè)揭不開(kāi)鍋的死循環(huán)。”

　　各大“門(mén)派”都學(xué)了一遍之后，雨潤(rùn)地產(chǎn)并沒(méi)有“成一家之言”。中肯的說(shuō)，雨潤(rùn)地產(chǎn)是個(gè)好學(xué)習(xí)的學(xué)生，但不算是個(gè)好學(xué)生。

　　據(jù)雨潤(rùn)內(nèi)部人士透露，雨潤(rùn)已經(jīng)確定新的學(xué)習(xí)目標(biāo)——“全方位復(fù)制碧桂園”。媒體報(bào)道稱(chēng)，碧桂園2013年的突破性增長(zhǎng)，深深刺激了雨潤(rùn)地產(chǎn)。雨潤(rùn)地產(chǎn)全面復(fù)制碧桂園的改革是全方位的，從管理方式到團(tuán)隊(duì)建設(shè)，再到采購(gòu)、設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售等體制的重新調(diào)整。

　　與此同時(shí)，雨潤(rùn)地產(chǎn)也重新定位，包括到一二線(xiàn)城市拿地；要運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)；要做改善型住宅。

　　顯然，祝義才意欲通過(guò)這樣的改革，拔出深陷三四線(xiàn)城市泥濘的雙腿，并走上另一條騰飛之路。

　　“任何一種成熟的經(jīng)營(yíng)模式，都是從市場(chǎng)打拼出來(lái)的。邯鄲學(xué)步可以，但要有特色。沒(méi)有特色，就很難走遠(yuǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者。

　　雨潤(rùn)食品、中央商場(chǎng) 雨潤(rùn)地產(chǎn)的血庫(kù)？

　　此前，據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，雨潤(rùn)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金主要是由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)撥。而集團(tuán)公司層面的資金渠道主要是祝義才手中的兩個(gè)上市公司——雨潤(rùn)食品和中央商場(chǎng)。

　　先看雨潤(rùn)食品。近三年的市場(chǎng)業(yè)績(jī)表明，這家香港上市公司的業(yè)績(jī)正在下滑。

　　據(jù)雨潤(rùn)方面公告顯示，2011年，雨潤(rùn)食品銷(xiāo)售額達(dá)到323億港元，凈利潤(rùn)為17.99億港元；2012年雨潤(rùn)食品全年?duì)I業(yè)額267.82億港元；2013年，雨潤(rùn)食品錄得營(yíng)業(yè)額約214.4億港元。

　　另，中央商場(chǎng)年報(bào)顯示，2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入731864.3萬(wàn)元，較同期增加21.41%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)57236.16萬(wàn)元，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)57028.57萬(wàn)元。

　　給地產(chǎn)板塊的輸血上，中央商場(chǎng)遠(yuǎn)遜于雨潤(rùn)食品，但其卻扮演了造血者的角色。

　　公告顯示，截至今年1月15日，祝義才共持有中央商場(chǎng)無(wú)限售流通股238,343,708股，占公司總股本的41.51%。其中處于抵押的股份為234,244,400股，占公司總股本的40.80%。祝義才和其控制的江蘇地華實(shí)業(yè)集團(tuán)共持有中央商場(chǎng)71%的股份，其中70.29%處于抵押狀態(tài)。

　　中央商場(chǎng)的諸多公告信息顯示，多數(shù)資金均用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。抵押股權(quán)，祝義才具體拿到了多少融資，雨潤(rùn)方面一直都沒(méi)有披露。

　　除去兩家上市公司之外，雨潤(rùn)靠建屠宰場(chǎng)套取政府巨額補(bǔ)貼的做法也備受質(zhì)疑。據(jù)雨潤(rùn)食品2013年半年報(bào)顯示，雨潤(rùn)食品毛利率為4.1%，2012年上半年的毛利率只有2.2%。對(duì)于一個(gè)銷(xiāo)售額近百億元的龍頭企業(yè)，其半年凈利潤(rùn)還不到2000萬(wàn)元。而同期雨潤(rùn)食品獲得的政府補(bǔ)貼就達(dá)2.9億元。

　　據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，相比同行雙匯發(fā)展，雨潤(rùn)每年獲得的政府補(bǔ)助幾乎是20倍。數(shù)據(jù)顯示，2007-2009年，雙匯平均每年獲得政府補(bǔ)貼1000萬(wàn)左右，而雨潤(rùn)平均每年獲取的政府補(bǔ)貼可能已接近2億。

　　此外，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者還注意到一點(diǎn)。2009年，坊間傳出消息：雨潤(rùn)集團(tuán)正在積極籌劃雨潤(rùn)地產(chǎn)項(xiàng)目上市。雨潤(rùn)地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始獨(dú)立的運(yùn)作,從地華實(shí)業(yè)中脫離出來(lái),目標(biāo)是為了上市。至今，分離上市仍未實(shí)現(xiàn)。