專項(xiàng)審計(jì)風(fēng)暴刮向土地出讓金：違規(guī)問題成關(guān)注重點(diǎn)

　　審計(jì)風(fēng)暴刮向土地出讓金 房地產(chǎn)、地方融資類項(xiàng)目或承壓

　　繼去年的地方債審計(jì)落下帷幕后，新一場(chǎng)全國性的專項(xiàng)審計(jì)“風(fēng)暴”即將掀起。

　　日前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從接近審計(jì)署人士處獲悉，審計(jì)署將在近期啟動(dòng)全國范圍內(nèi)展開針對(duì)土地出讓金和耕地保護(hù)的專項(xiàng)審計(jì)工作，目前該項(xiàng)工作已進(jìn)入人員培訓(xùn)和實(shí)施準(zhǔn)備階段，相關(guān)審計(jì)人員最快將于本周內(nèi)實(shí)現(xiàn)駐點(diǎn)。

　　而據(jù)前述知情人士透露，此次土地出讓金專項(xiàng)審計(jì)工作將針對(duì)2008年至2013年五年內(nèi)的土地出讓金收支、土地征收、儲(chǔ)備、供應(yīng)、整治、耕地保護(hù)及土地執(zhí)法情況進(jìn)行審計(jì)，而所涉機(jī)關(guān)或不少于包括財(cái)政、國土資源、住建、發(fā)改委、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等在內(nèi)的多個(gè)系統(tǒng)。

　　據(jù)地方審計(jì)系統(tǒng)人士介紹，目前圍繞土地出讓金，部分地方政府容易存在“以租代征”、“先征后返”、“違規(guī)發(fā)證”等違規(guī)問題，而在此次專項(xiàng)審計(jì)中，此類問題亦將成為關(guān)注重點(diǎn)。

　　事實(shí)上，被譽(yù)為“第二財(cái)政”的土地出讓金與當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和地方政府的融資舉債都有著密不可分的關(guān)聯(lián)，而隨著專項(xiàng)審計(jì)工作的開展，其相關(guān)問題及處理或?qū)?duì)房地產(chǎn)土地開發(fā)及政府融資帶來新的壓力。

　　同時(shí)，由于土地出讓金在地方政府債務(wù)還款來源中占據(jù)較大比例，而與房地產(chǎn)開發(fā)及地方政府平臺(tái)融資項(xiàng)目有關(guān)的信托、資管及私募基金項(xiàng)目或亦將受到此次專項(xiàng)審計(jì)的波及。

　　多種模式易涉違規(guī)

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，此次針對(duì)土地出讓金的全面審計(jì)已成為審計(jì)系統(tǒng)近期的工作重心，而各級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)已抽調(diào)、安排人員提供配合。

　　“這次全國性審計(jì)要對(duì)人員進(jìn)行抽調(diào)，除部分有重要在審任務(wù)的人員外，許多人都要被抽調(diào)進(jìn)行培訓(xùn)駐點(diǎn)?！鼻笆鲋槿耸拷榻B，“這項(xiàng)任務(wù)將會(huì)成為審計(jì)系統(tǒng)接下來的工作重點(diǎn)，整個(gè)工作將在8-10月三個(gè)月內(nèi)展開，而相關(guān)審計(jì)報(bào)告將在年底或明年初公布?！?/p>

　　其實(shí)早在今年兩會(huì)時(shí)，全國政協(xié)委員、審計(jì)署副署長(zhǎng)董大勝就對(duì)此次專項(xiàng)審計(jì)安排有所透露。

　　“土地出讓金這些年成為地方政府很重要的收入來源，幾乎占到地方收入的一半左右?！倍髣俦藭r(shí)接受媒體采訪時(shí)曾表示，“土地出讓金收了多少、有沒有違規(guī)多收或者減免，支出用在什么地方、如何使用，有沒有按規(guī)定納入預(yù)算，這些問題都需要一個(gè)系統(tǒng)性的了解?！?/p>

　　而據(jù)地方審計(jì)系統(tǒng)人士介紹，部分地方政府在土地出讓金的問題上容易出現(xiàn)各種違規(guī)操作、例如為招商引資，對(duì)部分土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施“先征后返”。

　　“在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，一些大開發(fā)商或大組團(tuán)(商業(yè)地產(chǎn))入駐了，才能帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)和地價(jià)上漲，增加當(dāng)?shù)囟愂眨栽S多政府招商引資的需求也很強(qiáng)烈?！睎|北一位地方審計(jì)人士坦言，“為了招商引資，一些地方先征收土地出讓金，再通過如返稅等其他類科目返給企業(yè)，造成了國有土地使用權(quán)的流失?！?/p>

　　與此同時(shí)，違規(guī)發(fā)證也是土地出讓金審計(jì)中容易發(fā)現(xiàn)的問題?！暗胤秸疄榱思涌祉?xiàng)目進(jìn)度，吸引投資有時(shí)會(huì)存在違規(guī)發(fā)證的問題?！鼻笆鰧徲?jì)系統(tǒng)人士指出，“一些開發(fā)商還沒有全額繳納土地出讓金，政府就給發(fā)了土地使用證，項(xiàng)目則直接開展，這對(duì)于開發(fā)商來說是空手套白狼?！?/p>

　　此外，“分割出讓”、“以租代征”和“用途變更”也是地方政府規(guī)避上級(jí)部門監(jiān)管，違規(guī)操作土地出讓金的方式之一。

　　“分割出讓是把較大的地塊分成小面積地塊分次出讓，這樣就繞開了上級(jí)部門的一些土地出讓審批環(huán)節(jié)?！鼻笆鲋槿耸扛嬖V21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“還有一些是把農(nóng)業(yè)用地的征收改用租用的方式進(jìn)行上收，然后再把農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)、商業(yè)用地?！?/p>

　　而在其看來，隨著專項(xiàng)審計(jì)工作的啟動(dòng)，此前可能存在的部分違規(guī)行為也將得到一定程度的摸清與處理。

　　或波及房企、平臺(tái)類融資

　　在專項(xiàng)審計(jì)開展后，部分地方政府在土地出讓金環(huán)節(jié)對(duì)開發(fā)商進(jìn)行的另類補(bǔ)貼、征收減免等違規(guī)行為將得到處理，而這或?qū)?duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目造成影響。

　　“一些開發(fā)商和政府關(guān)系好，一般先發(fā)項(xiàng)目募資來繳納土地出讓金，然后等著政府把部分繳款以別的補(bǔ)貼形式打回來?！北本┮晃坏禺a(chǎn)私募基金人士指出，“本來今年地產(chǎn)行情就不好，如果審計(jì)導(dǎo)致部分返款出現(xiàn)問題的，那對(duì)這部分開發(fā)商的資金鏈將造成壓力。”

　　除開發(fā)商外，作為“第二財(cái)政”的土地出讓金在地方財(cái)政中所扮演的“權(quán)重”頗為明顯。

　　財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度我國國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長(zhǎng)40.3%，而同期地方本級(jí)財(cái)政收入為1.95萬億元，土地出讓收入與地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1：1.7。

　　事實(shí)上，在滾雪球式膨脹的地方政府債務(wù)問題上，土地出讓金也是較為重要的還款來源。

　　據(jù)審計(jì)署的地方政府債務(wù)審計(jì)報(bào)告披露，截至2012年底，全國11個(gè)省級(jí)、316個(gè)市級(jí)、1396個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24億元，超過代償債務(wù)總量的三分之一，而其中部分省市的問題更為嚴(yán)重。

　　以寧波市政府為例，截至2012年底，寧波市及其下轄的10個(gè)縣級(jí)政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額874.95億元，占負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額1455.80億元的六成以上。

　　這意味著，對(duì)土地出讓金專項(xiàng)審計(jì)或?qū)?duì)存在問題的地方財(cái)政的非稅收入及債務(wù)償還增添壓力，不過，亦有審計(jì)人士指出，專項(xiàng)審計(jì)對(duì)于規(guī)范地方政府在土地出讓金中的違規(guī)操作而言“意義有限”。

　　“審計(jì)的對(duì)象是過往的情況，并不涉及時(shí)間節(jié)點(diǎn)以后的事情?！鼻笆龅胤綄徲?jì)人士坦言，“對(duì)地方實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性約束，仍然要等到審計(jì)結(jié)束后的處理環(huán)節(jié)。”

　　而另一方面，隨著監(jiān)管層對(duì)土地出讓環(huán)節(jié)的進(jìn)一步整治，部分為房地產(chǎn)、地方平臺(tái)開展融資的信托、資管、基金子公司及有限合伙私募基金等項(xiàng)目造成間接影響。

　　“一些違規(guī)問題被查出處理后，部分同房地產(chǎn)或融資平臺(tái)有關(guān)項(xiàng)目的還款來源和擔(dān)保條件可能出現(xiàn)變更?！鼻笆鏊侥蓟鹑耸恐毖?，“這樣一來，項(xiàng)目的不確定性也會(huì)加劇。”

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