兩部委發(fā)文穩(wěn)樓市 未開發(fā)房地產(chǎn)用地可辦養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)

　　去年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，交易量下降，區(qū)域性差異加劇。昨日，國土資源部與住房建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；二是優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；三是多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；四是部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實施監(jiān)督力度。

　　在受訪專家看來，此次的政策“有松有緊”，意在穩(wěn)住供應(yīng)端，即“土地市場”，規(guī)范土地新增供應(yīng)以及盤活存量土地，以此引導(dǎo)供應(yīng)過剩城市控制和消化庫存。專家分析，此舉無疑是在經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)行業(yè)存量大的現(xiàn)狀下，政府采取的“托市”政策。此次兩部委發(fā)布的具體政策都可在今年政府工作報告的表述中找到依據(jù)，今后仍需地方政府出臺配套細(xì)則方可真正落實。

　　焦點1

　　熱點城市可增加住宅用地供應(yīng)

　　通知要求，對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量，直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應(yīng)根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

　　長期以來，一些地方政府依賴土地出讓金平衡財政收入的做法，備受外界質(zhì)疑。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認(rèn)為，此政策是對長期依賴“土地財政”等不合理現(xiàn)象的糾偏。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春則認(rèn)為，這是政府希望通過減少土地供應(yīng)，來緩解土地價格急劇下滑和流標(biāo)的現(xiàn)象。

　　據(jù)劉元春介紹，一些地方政府沒有合理的土地供應(yīng)規(guī)劃，在實踐中出現(xiàn)“寅吃卯糧”的現(xiàn)象，忽視土地市場的平衡。而當(dāng)土地供應(yīng)過多，市場就會形成地價下跌的預(yù)期，那么大家就不再買地，因此產(chǎn)生土地市場可能崩潰的看法。這也將波及房地產(chǎn)市場，因此政府希望先穩(wěn)住土地市場，即穩(wěn)住供應(yīng)端。

　　有輿論認(rèn)為，此舉將減少地方土地財政收入，勢必將在執(zhí)行中面對來自地方的阻力。對此，朱中一認(rèn)為，在推行的過程中，各地政府需適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的轉(zhuǎn)型，應(yīng)出臺細(xì)則落實。而中央必須要確定這個原則，該政策無疑體現(xiàn)了“因地制宜、分類調(diào)控”的思想。

　　焦點2

　　未開發(fā)房地產(chǎn)用地可“轉(zhuǎn)型利用”

　　通知提出，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案。通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

　　劉元春表示，此舉無疑是對土地和房產(chǎn)的資源再配置，是盤活土地資源的重要舉措。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施和住房設(shè)施，而這都與土地起到的作用密切相關(guān)。目前，一些地方存在過剩的房源，如養(yǎng)老基金和保險基金可進(jìn)行收購，能在相應(yīng)的核價方法后消化過剩的房源。

　　劉元春同時指出，該政策目前只是政府“托市”的一種方式，以前并未有規(guī)模性的開展，因此在具體操作層面仍需探索。

　　焦點3

　　政府可購買商品房作保障房

　　今年的政府工作報告明確提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。這一精神在通知中得到了貫徹。根據(jù)通知，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公租房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公租房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

　　劉元春表示，目前房地產(chǎn)市場萎靡，尤其是三四線城市的商品房存量過大。此舉把保障房的建設(shè)與商品房過剩的現(xiàn)狀相聯(lián)系，起到了明顯的“托底”作用。此前個別地方已經(jīng)嘗試了保障房貨幣化的做法，但該做法在全國范圍內(nèi)進(jìn)行指引，這對于預(yù)期的引導(dǎo)作用非常強烈。

　　當(dāng)前，一些地區(qū)存量住宅積壓嚴(yán)重，由此引發(fā)一些開發(fā)商“破產(chǎn)跑路”的情況。該政策無疑將緩解一些開發(fā)商的資金壓力。

　　由于區(qū)域性差異較大的現(xiàn)狀，劉元春認(rèn)為，該政策在執(zhí)行時將貫徹“因地施策”的精神。這意味著，不是所有的地方政府都需要收購商品房做保障房。比如北京在前兩個月的房價沒有降，土地拍賣向好，政府就不用啟動這種程序。

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