商業(yè)地產(chǎn)供應井噴去化壓力劇增 專家：警惕爛尾風險

　　2016年以來的樓市，越來越難以讓人看清。熱點城市庫存快速去化，商業(yè)地產(chǎn)卻依然蕭條，庫存激升。業(yè)內(nèi)人士指出，住房市場的“非理性”繁榮與商業(yè)地產(chǎn)過剩的現(xiàn)實，進一步推升了地產(chǎn)風險。

　　不同命運的“房”

　　鄭州航空港空港片區(qū)，因自貿(mào)區(qū)概念等影響，被看作價值洼地。洋房系的國園和藍山公館便坐落于該片區(qū)，此前接連兩周的開盤連續(xù)處于開盤便清盤狀態(tài)。而位于鄭州主城區(qū)二七區(qū)的一商業(yè)地產(chǎn)項目，雖然配套成熟，卻因行情差難出手，最終不得不低價賤賣，虧損近千萬。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015年全年，鄭州純住宅銷量934.48萬平方米，同比上漲57.07%；均價同比上漲8.57%。商業(yè)地產(chǎn)卻僅銷售57.36萬平方米，同比下降5.38%；均價同比下降10.43%。同時，辦公用房銷量94.85萬平方米，同比下降22.46%；均價同比下降8.45%。

　　武漢也有類似命運。武漢光谷步行街曾號稱世界上最長的步行街。其總占地面積41.79萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，總長1350米，包括西班牙風情街、意大利風情街、德國風情街和法國風情街，曾是光谷最繁華的商業(yè)購物中心。

　　武漢市政協(xié)一份提案顯示，光谷步行街自2008年開街以來，一期部分一線商業(yè)門店每平方米售價3萬元左右，2013年已被炒到每平方米30-40萬元，一線門面租金也從開街時的每月200元/平方米漲至每月1500-2000元/平方米?，F(xiàn)在這個風光一時的步行街卻面臨著客流量流失、大幅度虧損的狀況，甚至多個商戶最終不得不關門謝客。

　　值得注意的是，在武漢還有很多商業(yè)中心正在凋謝。后湖的新生活摩爾城，除了電影院、超市、家電及快餐等主力店還在維持經(jīng)營外，九成的零售店都已撤離；位于街道口黃金商圈的未來城購物中心，也早已淪為“空心城”，如今除臨街的幾家品牌連鎖店外，其他已全部關門歇業(yè)；漢口二七路的東部購物公園C2時尚購物廣場，零售門店幾乎整體關門。

　　寫字樓也面臨著前所未有的困境。有專業(yè)機構報告指出，2016年上半年武漢甲級寫字樓新增供應量是去年全年的三倍，需求卻減少了三分之一，下半年空置率或許將超過30%。武漢市內(nèi)一些購物中心的店面空置率已逼近40%。連續(xù)經(jīng)歷兩年的購物中心開業(yè)熱潮后，原定于今年上半年開業(yè)的多個購物中心也因故延期。

　　“井噴”帶來過剩

　　在20年前說起房地產(chǎn)投資，人們可能很少會想到買住房，只會說買“門面”、買商鋪，但如今二者已換了地位。一方面是因電商興起擠占了較大部分的零售市場份額，另一方面則是供應的井噴帶來了總體的過剩。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2015年全國住宅、辦公樓和商業(yè)用地這三類物業(yè)的待售面積分別為45248萬平方米、3276萬平方米、14664萬平方米，根據(jù)過去5年的銷售測算，這三類物業(yè)的去化周期分別為21個月、46.5個月、54.3個月。也就是說，辦公、商業(yè)用地去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠大于住宅。

　　中信證券的一份研報指出，中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進，多數(shù)時候，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠大于住宅物業(yè)。過去十多年中，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓金的30%左右，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

　　以鄭州為例，該市商業(yè)供求比一路走高，2015年創(chuàng)歷史新高，達到3.32，全年供應面積190.36萬平方米，同比上漲79.58%，成交面積57.36萬平方米，同比下降5.38%，供求矛盾加劇。這意味著，僅鄭州一地商業(yè)庫存便高達356.38萬平方米，按照目前的去化速度，需要7年去化周期。

　　據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照去年的去化速度，全部消化完至少還需4-6年。而未來5-6年，還將新增約1000萬平方米商業(yè)體量。

　　近年武漢商業(yè)地產(chǎn)市場進入供應井噴期，寫字樓和商業(yè)庫存量再度增大，與住宅快速去化形成了鮮明對比。據(jù)湖北省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，目前武漢已建成購物中心為主導的大小商業(yè)綜合體46家，其中2013年以來開業(yè)的有26家，占總量的56.5%，當前在建項目還有17家。與供應旺盛相對應的是，整體需求難以提振，市場吸納力下降。除了幾個傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應配套導致去化困難。武漢2016年上半年寫字樓吸納量僅9萬平方米，低于2015年同期吸納量。

　　風險積聚

　　“大型商場眾多，嚴重供過于求?！崩吓屏闶劬揞^大商股份上半年在修訂后的年度報告中如此描述沈陽地區(qū)的商業(yè)競爭環(huán)境。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\營難。預計未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。同時社科院最新中國商業(yè)藍皮書顯示，未來將有超過三分之一商業(yè)地產(chǎn)面臨閉店。

　　中指院報告指出，網(wǎng)上零售正逐步侵蝕實體商業(yè)銷售市場，根據(jù)商務部對實體百貨店、超市、專業(yè)店銷售額的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠超消費品零售總額。2015年上半年，萬達百貨在全國調整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展，與國家政策緊密相關?！敝袊笖?shù)研究院(華中)市場研究總監(jiān)李國政表示，一方面，在上一輪樓市調控政策出臺后，許多房企被迫轉型，操盤商業(yè)地產(chǎn)；另一方面，從政府的層面來看，商業(yè)地產(chǎn)吸引力不比住宅用地小，不僅能改變城市面貌，還能帶動就業(yè)和稅收，所以在規(guī)劃時就配套有大型商業(yè)設施。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，有些地方政府有時有一定的盲目性，追求眼前利益。因為每一個綜合體無論是土地獲取還是對城市土地出讓金的貢獻，還有大量投資對地方經(jīng)濟的促進和稅收的帶動，以及商業(yè)對城市持續(xù)發(fā)展帶來的貢獻，讓他們難以抗拒。所以有些地方政府可能意識到了風險，但不愿意去面對。

　　貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴重，將會帶來更多的土地資源和社會資金浪費。他建議，應給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風險，從運營管理著手提高質量，預防城市“黑洞”形成。

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