透視21城新政：樓市顯露縮量苗頭

　　2016年的“十一”將成為中國樓市又一個歷史時刻。國慶期間，地方政府密集發(fā)布房地產調控政策。9月30日，北京率先發(fā)布“京八條”。隨后天津、南京、廈門、深圳、蘇州等21個城市相繼發(fā)布房地產調控政策。

　　盡管政策頻出令人眼花繚亂，但實際調控力度不一。前期房價漲幅較大的北京、深圳以及部分二線城市調控力度居前，限貸、限購“組合拳”紛紛出手。多位業(yè)內人士表示，各地調控政策密集出臺釋放了穩(wěn)定市場預期、抑制投機性需求的信號。四季度熱點城市樓市降溫、成交量下滑的可能性大增。

　　一線城市大打組合拳

　　本輪房地產調控中，地方政府成為調控政策發(fā)布的主體，與因城施策化解房地產庫存的思路一致。從調控力度較大的北京、深圳和上海等一線城市看，政策著力點各有差別。

　　“京八條”中最具殺傷力的當屬兩個針對非普通住宅的首付比例調整：將首套房首付比例提升至35%，非普通自住房比例上漲到40%，二套房比例提高到50%，非普通二套房首付大幅上漲到70%。二套房的認定標準也從2015年商業(yè)貸款的“認貸不認房”變?yōu)椤皣栏裾J房”?？紤]到北京對于非普通住宅的認定標準，本次調控明確對不同住宅實施差別化首付政策，將使北京“單價10萬＋”遍地的現象明顯降溫，也將有效抑制投機購房行為。記者從北京地區(qū)房產中介處了解到，“京八條”中簽約時點以網簽時間為準，這意味著此前不少尚未網簽的非普購房者將面臨補繳首付款的壓力。

　　前期炒房氛圍濃厚的深圳此次出臺的調控政策則是限購、限貸均大幅從嚴，推出的多項細化政策不僅嚴格規(guī)范“離婚”購房行為，還大幅提升投資性購房行為的門檻。本次深圳把非戶籍購房資格從3年社保提高到5年社保。針對今年以來，通過離婚、結婚不斷地獲得購房資格來炒作樓市的現象，深圳規(guī)定，對于戶籍單身人士（含離異）限購一套住房，成為首個規(guī)范“離婚”購房現象的城市。

　　貸款政策方面，深圳對無房有貸款記錄者，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。從本次深圳的調控政策來看，炒房的資格和資金門檻大幅提升，炒房行為有望得到遏制。

　　除抑制投機行為外，北京、深圳的調控政策也兼顧滿足普通居民住宅需求，均提出了執(zhí)行“90/70”政策，有利于引導中低價位、中小套型住房的建設，滿足普通居民的住房消費。

　　上海市則在10月8日晚公布了“滬六條”調控政策。由于上海已經在3月底發(fā)布的樓市新政中加強了限購和提高二套房首付比例，因此在“滬六條”中并未涉及到限購和限貸，主要提出增加土地供應和加強銷售環(huán)節(jié)監(jiān)管等措施。不過，值得注意的是，“滬六條”中專門對于房地產開發(fā)和存量房交易環(huán)節(jié)的資金來源作出嚴格限制，新政提出將進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此舉說明上海對土地資金的審查力度逐漸加強，有望遏制房企高溢價拍地行為。

　　分析人士指出，今年以來，房地產公司通過交易所發(fā)行債券的規(guī)模已經接近1萬億元，大量低成本的資金使得房地產公司在競拍土地時“彈藥充足”?？紤]到此前有消息稱，交易所正考慮出臺政策提高房地產公司發(fā)行債券的門檻。上?！皽鶙l”對資金來源的監(jiān)管政策是否會被其他土地價格高企城市借鑒，值得關注。

　　部分二線城市跟進加碼

　　二線城市由于漲幅不一，調控政策力度也不盡相同。目前領漲的16個城市均已發(fā)布房地產調控政策，個別領漲城市甚至頻打“補丁”進行調控，地方政府通過調控政策引導房地產市場合理發(fā)展的意圖明顯。

　　本輪二線城市漲幅“四小龍”中的合肥、蘇州繼北京、深圳之后，也開始施行認房又認貸政策。蘇州規(guī)定對這類家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例由30%調整為50%，未結清貸款則最低首付款比例由50%調整為80%。合肥規(guī)定這類居民家庭最低首付款比例為40%；未結清貸款則最低首付款比例為50%。綜合兩地在國慶前已經推出的調控政策，合肥、蘇州成為了本輪房地產調控中力度居前的城市。

　　在此輪房價上漲中，蘇州、天津、無錫等城市房價受周邊核心城市（上海、北京）溢出需求推動明顯，因此這三地均推出了較為嚴格的針對外地購房者的限購政策。天津規(guī)定在市內六區(qū)和武清區(qū)范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

　　部分漲幅不明顯但仍面臨庫存壓力的城市發(fā)布的調控政策較為靈活，為后續(xù)政策留出了一定空間。例如，南昌和東莞的限購政策僅限制了購買二套新建房屋，這意味著這部分購房者仍可以購買二手房。而南寧、惠州等調控政策主要是加強商品房銷售管理，嚴懲開發(fā)商違規(guī)銷售行為等。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從各地政策內容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外，其他城市政策力度不如2014年“930”政策前的執(zhí)行力度（46個城市限購、認房又認貸）。但從出臺政策的城市情況看，可以判斷，未來會有多個城市，包括屬于一線城市輻射區(qū)域的城市也會出臺調控政策，最后有20至30個城市可能形成本輪調控政策風暴，部分三線城市也可能加入調控行列。

　　熱點城市成交量料下降

　　密集調控政策發(fā)布后，市場走向如何？在成交量方面，中原地產研究中心統計數據顯示，國慶七天假期，全國54個主要城市，網簽商品房住宅41801套，遠高于之前兩年的2.1萬套、2.33萬套。

　　整體來看，市場成交量刷新高點的主要原因是部分限購城市集中簽約。比如，濟南的簽約量達到了3746套，比2015年同期上漲了294%；東莞的簽約量達到了2275套，同比上漲243%；佛山簽約成交量達5063套，上漲571%；廣州的成交量達到4213套，同比上漲557%。在部分城市集中簽約推動下，市場整體成交量同比明顯上漲。但在這個背景下，包括南京、武漢、北京、上海等城市的成交量則出現了明顯下調。

　　北京市住建委數據顯示，9月30日北京市網簽住房套數為4704套。10月1日至7日，受假期等因素影響，日網簽套數均在700套以下。10月8日，北京住房網上簽約套數為1353套，創(chuàng)一周新高。不過，購房合同簽訂至網簽有一定時間滯后，目前的網簽數據仍難以全面反映調控效果。

　　張大偉認為，十一期間網簽數大多是9月的簽約項目，網簽數據有一定遲滯。預計調控政策帶來的成交量下滑將在10月下旬逐漸反映到簽約數據上。此外，從市場價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地都出現了前期虛高價格二手房房源大幅降價到市場水平的現象。

　　記者節(jié)日期間也了解到，在北京，調控政策的出臺使不少購房者出現觀望心態(tài)，直接影響了節(jié)日期間成交量。亞豪機構統計數據顯示，2016年國慶7天北京商品住宅（不含保障房與自住房，含商?。┕矊崿F成交1154套，日均成交量僅165套，相比9月的日均成交量減少了320套。其中，商住占比高達88%，純商住宅7天僅簽約143套。

　　同時，受二套非普通住宅首付大幅提升影響，北京市場上目前已經出現買方解約或計劃解約案例。房地產經紀公司我愛我家稱，預計有20%-30%的客戶考慮取消或延緩換房計劃。以往是房價漲得太快賣方違約，未來可能會出現不少高價房客戶違約的現象。

　　不過，價格方面尚未出現掉頭向下的趨勢。北京鏈家地產表示，目前北京二手房整體房源供應不多，背靠剛性需求（如學區(qū)房、黃金地段）的二手房需求仍較旺盛，掛牌價格穩(wěn)定，很少有業(yè)主主動調低價格。

　　10月8日，人民銀行行長周小川表示，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發(fā)展。

　　方正證券宏觀分析師任澤平指出，本次房地產調控各地步調一致、態(tài)度堅決、政策嚴厲，并有媒體引導輿論，建議業(yè)界重視此次政府調控的決心。判斷房地產小周期趨于結束，這一輪房價上漲接近尾聲。

　　國泰君安地產首席分析師侯麗科認為，調控政策大量出臺將有助于使房地產回歸商品屬性，短期內成交量將環(huán)比下跌。不過，從以往歷史來看，貨幣政策是房價能否迎來階段性拐點的重要因素。目前經濟增長面臨壓力，貨幣政策轉向難度較大，宜控制地產泡沫進一步增大而不宜主動刺破泡沫。他同時指出，調控政策密集出臺，將使前期房地產去庫存繼而激發(fā)投資和開工好轉的閉環(huán)被打破，開發(fā)商熱點區(qū)域拿地將趨于謹慎。由于2016年地產行業(yè)銷售高基數，2017年行業(yè)投資和銷量將面臨挑戰(zhàn)。（記者張玉潔）

　　東莞 資金流向周邊地區(qū)

　　隨著東莞限購政策出臺，火爆了半年多的樓市“氣溫驟降”。10月9日，東莞市達鑫江濱新城開發(fā)有限公司某高管在接受中國證券報記者采訪時表示：“政策對于改善型需求的家庭影響較大。目前，東莞建行和農行已經出了差別化住房貸款政策,144平方米以上的非普通住宅首付款提高至六成。即便客戶名下沒有房產，只要有房貸紀錄便視為購買二手房，按照二手房的標準執(zhí)行相關要求?！?/p>

　　本次限購也出臺了緩沖政策。據介紹，10月6日之前繳納定金、簽訂認購書的客戶，購房貸款政策可按10月6日前的相關政策執(zhí)行。不過，限購政策以新政為準。

　　據悉，目前東莞各大銀行新房執(zhí)行限購限貸政策，二手房執(zhí)行限貸政策，一手和二手均執(zhí)行“認房又認貸”政策，需提供東莞市家庭名下住房套數調查結果。

　　前述高管表示，今年2、3月以來，東莞房地產市場量價齊升，“深圳客”是房價上升主要推手?！半x深圳較近的區(qū)域，80%左右的住宅新盤買家為深圳客戶，離深圳較遠的區(qū)域，深圳客戶也占到40%左右。”

　　據介紹，東莞市行政區(qū)劃為城區(qū)和鎮(zhèn)構成?？拷钲诘镍P崗鎮(zhèn)、塘夏鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)等區(qū)域房價上升較快。“有數據顯示，東莞的松山湖新盤住宅成交價格達到3.2萬至3.3萬每平米?！蹦硺I(yè)內人士表示，一方面，深圳的房價漲幅太高，出于投資或自住的需求，深圳居民前來東莞購房；另一方面，近年來東莞和深圳間的交通更為便捷，高速費用大幅減免。

　　東莞市民陳先生對記者表示，東莞很多區(qū)域的一手房和二手房價格差距較大，其居住的樓盤是2002年開盤的，配套設施較為完善，但房價漲幅較小。今年上半年，小區(qū)旁新開發(fā)的樓盤開盤1.1萬至1.2萬元/平方米，開盤當天售罄?！扒皟商煊兄薪閹丝次覙窍碌姆孔?，問了一下才6500元/平方米?！?/p>

　　業(yè)內人士表示，盡管從去年10月到今年10月，東莞二手房均價同比上漲接近翻倍，但限購政策執(zhí)行以后，市場仍可能迎來曙光。此外，存量資金流出為東莞房市近日的另一特點。已在東莞市內擁有多套房產的居民爭相前往周邊未出臺限購政策的地區(qū)購房。

　　10月7日、8日，東莞居民劉先生連續(xù)兩天驅車前往惠州同一樓盤買房。劉先生在接受中國證券報記者采訪時表示：“去惠州買房一方面受限購政策的影響，另一方面是怕手中的人民幣貶值。對于中年人來說，這次購買的休閑養(yǎng)老地產也是基于自身的度假、旅游需求?！?/p>

　　據介紹，劉先生于國慶期間去位于惠州南昆山旅游區(qū)附近的一樓盤體驗了“休閑養(yǎng)生游”，隨行的還有其配偶和友人。該樓盤的投資模式為業(yè)主投資產權，業(yè)主自住之余交由度假區(qū)酒店經營或業(yè)主自主經營，租住給游客，賺取“共享住房”的收益。

　　“連續(xù)兩天去惠州買房并非我自己多次購買，我第一日除了辦理購房手續(xù)之外，也帶朋友過去看房，后來（第二日）則是帶同事、朋友去看房?！眲⑾壬鷮τ浾弑硎?，他這次購買了一套住宅，成交價格為6500元/平方米，面積為52平方米。除此前一同前去體驗的友人購買了一套住宅以外，周圍的朋友、同事在得知相關消息后兩天內簽約20余套?！敖酉聛恚铱赡苓€要過去很多次?！眲⑾壬Q。（記者蔣潔瓊）

　　廈門 需求旺盛 供應有限

　　劉小清是廈門當地一家環(huán)保設備上市公司的研發(fā)人員。2012年從廈門大學畢業(yè)的她，因“貪戀”廈門的陽光、沙灘、海藍藍，毅然放棄隔壁城市——漳州的公務員工作，選擇在此扎根。

　　如今四年過去，28歲的她卻感嘆“扎根無望”?！叭€城市，一線房價，讓人窒息?！眲⑿∏逡挥锌站涂纯礃鞘行星?，但越看越覺得灰心。

　　像她這樣感到無助的年輕人不在少數。中國房地產業(yè)協會的統計數據顯示，廈門8月住宅均價為34488元/平方米，居全國第4，僅次于北京(48847元/平方米)、深圳(48151元/平方米)、上海(44750元/平方米)。而今年初，這個數據還停留在25173元，廈門平均房價在2016年已累計上漲近萬元，漲幅近40%。

　　按照劉小清年均20萬元的工資計算，她每年需要付3萬元房租，2萬元的伙食費，加上雜七雜八的消費，一年差不多能存下來10萬塊錢。按照當前的房價計算，她一年大概可以買3平方米。

　　“3萬多塊錢只能買到島外了，如集美、杏林等偏遠郊區(qū)。上班要換三趟公交車，再跨過一座跨海大橋。這一價格，和北京六環(huán)外的房價也該相當了吧?！眲⑿∏逯钢媲暗暮{國際社區(qū)感慨：“這里一平米六七萬，我一年差不多能買1.5平米。”

　　劉小清有些后悔。四十分鐘車程的漳州市，老家那些讀書成績普遍不如她的同學，已經過上安逸的日子，那里的江景房不到1萬塊錢。不過，漳州城里上班族，月平均工資也僅有三千余元?！皬B門留不住，漳州回不去。無語?！笨鄲赖臏I水映著城市的燈火無聲掉落。

　　中國證券報記者走訪發(fā)現，廈門島內年份較近的二手房價格都在四萬元以上，湖里區(qū)萬達廣場附近的房子價格最高，價格達到五、六萬元，而這些房子在今年年初時單價不過四萬多元。

　　自從2015年初廈門全面取消限購政策后，房價高歌猛進，尤其是去年下半年以來，廈門樓市開啟新一輪的快速上漲行情。今年上半年，伴隨著北京、深圳等一線城市房價迅速上漲，廈門樓市也出現了較大波動。

　　在上一輪限購取消前，廈門商品住宅庫存總量達到1083萬平方米。當時，有人計算廈門需要35個月時間才能完成去庫存。然而，35個月還沒有到，2016年8月31日廈門再次宣布限購。

　　此前，廈門房價漲幅甚至可與南京、合肥、蘇州一較“高下”。2015年全年廈門市銷售量為350萬平方米，但這一數字僅在2016上半年就刷到了280萬平方米。

　　10月5日，廈門市政府出臺調控措施，中心思想是加大土地供應，從嚴執(zhí)行限購。

　　“這兩個措施，在我看來影響有限。島內已基本沒有新地，島外能增加多少土地供應，取決于監(jiān)管決心。至于限購政策，對廈門樓市影響不大。限購政策出臺之前，很多開發(fā)商就已經開始捂盤?！睆B門一位房地產開發(fā)商透露。

　　廈門大學管理學院教授戴亦一也表示，開發(fā)商捂盤是事實，開發(fā)商對房價上漲的預期很大，土地供應又不足，開發(fā)商擔心把房子賣了無米下鍋，所以不主動去辦預售證，辦了也有可能不開盤。

　　廈門市統計局數據顯示，廈門2015年居住土地成交總建筑面積174萬平方米，而當年商品住宅銷售面積高達350萬平方米，成交面積是供應面積的2倍多。在2013年和2014年，廈門樓市的成交面積分別是供應面積的2.7倍和2.28倍。

　　另一位開發(fā)商也向中國證券報記者表示，限購政策對廈門影響有限。廈門有“美盡東南”的美譽，因此其樓市對福建乃至整個東南沿海都有很強的吸引力，許多外地投資客愿意在廈門買房，或投資或度假自住，或安享晚年。如今，廈門島內的中高檔住宅，一半以上為“外地客”所有。這樣的需求太過旺盛。

　　廈門市國土房產管理局公布的數據顯示，2015年廈門市商品住宅購房人群中，本地客群購房117.17萬平方米，占33.45％；外地客群購房233.14萬平方米，占66.45％，共買了20501套商品住宅。（記者戴小河）

　　撫順 老張賣房

　　這個國慶節(jié)，老張突然說不在北京的兒子家過了，他要趕回撫順老家賣房子。

　　房子掛在網上一年多，最開始中介電話不斷，爭著讓老張把房鑰匙給他們做獨家代理。小心的老王都沒答應，誰都知道買的沒有賣的精，他還是想自己見見買主才放心。剛開始的一個月總有人來電話，房子樓層、朝向、面積、供暖好壞，樓上鄰居小孩多大，是否好動，樓門里有沒有人養(yǎng)狗，養(yǎng)的什么狗等問題，咨詢的人“逼著”老張了解了許多他過去不曾想過的問題。但都是光動嘴，不動真格兒的，沒人和老張簽單。老張后來有點急了，把房子登記到附近的中介，還學會了上網，在58同城、趕集等網站也掛了單，在自家房子前后窗戶上貼了大大的“賣房”倆字和聯系電話。但就是這樣“海陸空”的轟炸，也往往在一個個具體、細碎的問題后，沒了下文。幾個月過去，電話都沒人打了。老張只是在孫子放寒暑假時在撫順，平時要幫北京的兒子看孩子。本想著賣個房，一個月怎么也搞定了，沒想到搞成了跨年工程。兒子心疼老張，讓他把房子降降價。老張說，我要的也不高啊，就是市場價。

　　現在的老張已經是房地產專家了，心里不光惦記自己那套房，簡直胸懷天下。杭州限購了，之前的規(guī)定是如何如何；濟南、深圳房價漲得快，怎樣怎樣。對當成撫順房價“風向標”的沈陽，那更是如數家珍。每天人在北京，都盯著看遼寧新聞，聽到電視播報沈陽8月房價比上個月只漲了1.79%，不僅有些氣短。賣房快一年，沈陽的房價卻是罐子里的豆芽兒-—別想漲啊。要知道，沈陽可是東三省的“大城市”，而且買房還能落戶口，這樣的地方可不多！在別的城市房價都坐上火箭的時候，作為遼寧省會的沈陽房價卻漲得像牛一樣，簡直是蠕動。

　　國慶節(jié)，樓下的鄰居老李跟老張通了個電話，問他國慶節(jié)回老家么，兒子小李要結婚了，想買老張的房，價格就按老張的來。都是知根知底的熟人，也是知根知底的房。老張放下電話第二天就趕回了老家，火速和老鄰居簽了合同，心里一塊石頭落了地。老張有點“驀然回首，那人就在燈火闌珊處”的感覺?！百u房路漫漫，你說他就在樓下，咋就讓我等了那么久？”

　　回想老鄰居打電話前的一個月也有幾個電話問房子，再想想簽合同時中介那里人好像不少，他心里有點犯嘀咕：“莫非，房價要大漲了？我之前還給人上課呢，是不是錯過行情了？畢竟一直不在老家，沒有第一手材料。但想起賣房遭的罪，嗨，還是賣了吧，心里踏實！”（實習記者魏永強）

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