?？?.15 | 購買二手房遭物業(yè)斷水斷電 14萬元天價物業(yè)費誰來買單？

?？诰W(wǎng)3月14日消息（記者陳家煜 攝影報道）近日，來自樂東的路先生向?？诰W(wǎng)報料稱，前段時間，他在?？谫徺I了一套二手房，在準備裝修時，卻遭到物業(yè)斷水斷電，導致他遲遲未能裝修入住。路先生倍感委屈和無奈，這究竟是怎么回事？

路先生購買的二手房所在的勝似閑庭小區(qū)。陳家煜 攝

前業(yè)主物業(yè)費未結清 新業(yè)主被拒之門外

去年12月，路先生在中介的介紹下，看中了位于?？邶埲A區(qū)金盤路勝似閑庭小區(qū)的一套二手房。因孩子今年九月要來?？谏蠈W，所以他當時并未多加考慮，便買下了房子。今年2月，路先生打算裝修房子，可意外的是，房屋卻被物業(yè)斷水斷電。

經(jīng)過向物業(yè)詢問，路先生得到的回復是因為前業(yè)主還有14萬元的物業(yè)費尚未結清。物業(yè)負責人符女士表示，該房屋的前業(yè)主欠下的物業(yè)水電費沒有結清，要結清之后才能讓路先生入住。雖然當時簽訂的房屋購買合同規(guī)定由前業(yè)主結清之前的物業(yè)費，中介也向路先生說明有物業(yè)費，但具體多少，路先生并未過問。讓路先生沒有想到的是，這筆物業(yè)費欠款竟是14萬元。

關于物業(yè)費欠款一事，路先生聯(lián)系到了房屋前業(yè)主的代表人林先生，可林先生并不認可這14萬元的物業(yè)費。因房子已經(jīng)過戶，路先生詢問物業(yè)是否能先為其通電通水，遭到物業(yè)直接回絕：“不結清14萬元的欠款，就不能通水通電！”物業(yè)的答復讓路先生感到委屈，前業(yè)主欠費一事與他毫無關系，為什么物業(yè)卻要刁難于他。連續(xù)幾日，路先生多次與符女士溝通，對方仍然不同意他的請求。

物業(yè)：先把錢交上，只認房不認人

在勝似閑庭小區(qū)物業(yè)管理處，當事各方進行溝通。陳家煜 攝

12日，記者與路先生來到勝似閑庭小區(qū)，房屋前業(yè)主的代表人林先生也來到了現(xiàn)場。林先生告訴記者，該房屋于2009年由其岳父購買，但當時被小區(qū)開發(fā)商轉(zhuǎn)賣，即“一房二賣”，并出租給他人。林先生岳父當時也將開發(fā)商擅自出售其房屋一事訴至法庭，直到2016年才收回房屋。而就在林先生準備清掃房屋時，才發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被物業(yè)停水斷電，導致房屋長期空著，幾年來，一直無人居住。

根據(jù)林先生提供的一張物業(yè)欠費明細表格，記者見到，該房屋的物業(yè)費每月127元，從2009年1月1日至2021年1月31日，每個月物業(yè)費以及物業(yè)列出的“0.3%的滯納金”，經(jīng)過每天累計疊加，截至今年1月31日，物業(yè)費總欠款加上“滯納金”已經(jīng)達到驚人的141929.43元。

物業(yè)欠費明細表格。（受訪者供圖）

當天，在路先生的聯(lián)系下，物業(yè)負責人符女士來到小區(qū)。林先生表示，他向此前的租客了解到，自2009年到2016年一直都有繳納物業(yè)費，并拿出幾張海南福源物業(yè)服務公司開出的票據(jù)。符女士回應，林先生提供的票據(jù)只是物業(yè)發(fā)給租客的物業(yè)費用繳納通知單，但租客一分錢都沒有交過，并表示林先生可以把租客叫來現(xiàn)場對峙。另外，林先生也問到物業(yè)定下的“滯納金”有何依據(jù)？14萬元如何算出？符女士則表示“滯納金”是“供電公司”和“供水公司”定的，并非物業(yè)方面收取，物業(yè)只是“代收”。至于如何算出14萬元欠費，符女士只字不提。

“我們2016年拿回房屋后，也沒有和物業(yè)簽訂任何的服務合同，你們除了斷水斷電，沒有提供任何的服務，物業(yè)費如何產(chǎn)生？另外，物業(yè)之前擅自斷了我們房子的水電，現(xiàn)在又不給新業(yè)主（路先生）通水電，有什么法律依據(jù)？”林先生多次問到符女士。交談中，雙方發(fā)生了言語爭執(zhí)，溝通未果。

作為房屋新業(yè)主的路先生多次懇求符女士先為其通上水電，但對方的態(tài)度仍然非常強硬：“這是不可能的，先把錢交完，我們只認房不認人。”花了近百萬元買的房子，路先生何時才能順利裝修入住，至今，還是個未知數(shù)。

律師說法：物業(yè)擅自斷水斷電是侵權行為

當天，記者與路先生和林先生來到小區(qū)所在的金星社區(qū)居委會，就物業(yè)停水停電一事反映給工作人員。居委會工作人員王明說道，之前路先生已經(jīng)就此事反映過，居委會也召開了協(xié)調(diào)會，安排三方到場溝通，并邀請了律師到場調(diào)解，但符女士和林先生互不讓步，調(diào)解工作陷入僵局。

而對于物業(yè)擅自停水停電的行為，王明說道，社區(qū)網(wǎng)格員多次上門，明確告知物業(yè)不能擅自斷水斷電，可物業(yè)根本不理會。因職權有限，物業(yè)執(zhí)意為之，居委會也沒轍。對于這起糾紛，王明表示，居委會下周將繼續(xù)邀請律師到場調(diào)解，盡力化解雙方矛盾，“如果仍然溝通不下，只能建議當事人通過法律程序解決。”

海南瑞來律師事務所律師王源明表示，首先，物業(yè)不得要求新業(yè)主支付前業(yè)主欠交的物業(yè)費。根據(jù)我國《物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條的規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金”。在沒有約定的情況下，前業(yè)主應當依據(jù)規(guī)定結清物業(yè)費用，新業(yè)主不應承擔前業(yè)主欠交的物業(yè)費用，更何況本案中雙方已經(jīng)約定物業(yè)費用由前業(yè)主結清。同時，物業(yè)與新業(yè)主形成了新的物業(yè)服務合同關系，而并不是對原物業(yè)服務合同的轉(zhuǎn)移和承接。根據(jù)合同相對性原理，對于前業(yè)主拖欠的物業(yè)費用，物業(yè)公司應向前業(yè)主追繳，新業(yè)主對此不承擔任何責任。

其次，物業(yè)擅自斷水斷電是侵權行為?！吨腥A人民共和國民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”。如果業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。但是，物業(yè)沒有權利擅自以斷水斷電的方式催繳物業(yè)費，因該行為導致業(yè)主無法入住和使用房屋的，業(yè)主可以參照房屋租金標準向物業(yè)主張賠償損失。

“物業(yè)主張收取的滯納金過高，法律不會予以保護。按照物業(yè)提供的欠費明細表，該房屋的物業(yè)費每月127元，十二年的物業(yè)費也不過1.8萬余元，現(xiàn)物業(yè)主張收取物業(yè)費及按日0.3%計算的滯納金合計14余萬元，過分高于物業(yè)受到的損失，明顯不合理、不合法。”王源明說道。